Чи варто вкладатися в житлові комплекси у передмісті: інструкція для інвестора
Дедалі більше потенційних інвесторів розглядає можливість інвестиції в житлові комплекси передмістя як альтернативу іншим варіантам пасивного прибутку. Цьому сприяє декілька факторів. Ринок нерухомості зараз знаходиться на підйомі. Причому, якщо раніше передмістя суттєво відставали від столиці, то зараз впевнено наздоганяють. Зростання цін на первинку відбувається майже синхронно, а якість проектів в передмісті суттєво покращилася.
Тож чи варто вкладати гроші у нові комплексні проекти у передмістях столиці і що з того можна отримати через кілька років у авторській колонці для РБК-Україна REALTY розповідає співзасновник Гостомель Residence Богдан Ваколюк.
Хто й чому обирає передмістя
Найбільш привабливим для інвестування завжди вважався ринок первинної нерухомості Києва. Великі системні інвестори заходили в проект до офіційного старту продажів, купуючи "квадрати" за спеціальними цінами від забудовника. Наразі ж найбільші київські девелопери не зацікавлені в такому форматі продажів. На це є декілька причин. По-перше, високий попит з боку кінцевого споживача, який готовий купувати пізніше за ринковою ціною. По-друге, можливий штучний обвал ціни через будь-які іміджеві ризики забудовника.
Наприклад, якщо по ринку пройде інформація, що у забудовника Х проходять обшуки або триває судова справа, системний інвестор, який має на руках значну частку квадратних метрів в конкретному проекті, одномоментно виводить ці активи на ринок, намагаючись позбутися. Таким чином виникає надлишок пропозиції й ціна знижується. Тому зараз на ринку новобудов Києва умови переуступки стають жорсткішими, а деякі компанії взагалі відмовляються від такої практики.
В передмісті ж можна знайти більш гнучкі умови у разі, якщо об’єкт купується саме з метою подальшого перепродажу.
Скільки потрібно вкласти
Ще одна причина зростання інвестиційної привабливості передмістя — менша сума грошей, потрібних для покупки. На ринку зараз багато дрібних інвесторів, які хочуть вкласти $20-30 тис. Це занадто мала сума для інвестування у київську забудову, але достатня, аби придбати цікавий варіант в передмісті. До того ж місцеві девелопери готові запропонувати більш привабливу стартову ціну.
Столична агломерація також виграє за рахунок швидкої оборотності. Якщо в Києві комплекс будується щонайменше 2-3 роки, то в передмісті цей термін може бути вдвічі коротшим через меншу поверховість об'єктів. Тобто вже за рік-півтора після купівлі на старті можна буде перепродати майже готову нерухомість за значно більшу суму.
Скільки можна заробити
За останніми даними дохідність на київському ринку первинної нерухомості в класі комфорт складає 15-25%. Багато залежить від якості й розташування самого проекту, а також від стадії готовності. Не кожен готовий ризикувати й заходити на етапі котловану, хоча такий варіант найбільш прибутковий. В проектах передмістя дохідність може сягнути й 30%.
Ринок зростає, відповідно й прибутковість також демонструє позитивну динаміку. Ще три роки тому мова йшла про 15%, сьогодні від 30% й більше.
Куди варто інвестувати
Головний критерій, за яким потрібно обирати об’єкт для інвестування, — наявність всіх дозвільних документів.
Другий момент — перспективи розвитку локації. Мова не тільки про мікрорайон, в якому зводиться новобудова, а й про район, громаду. Тут потрібно враховувати транспортну інфраструктуру, наявність шкіл, садочків, медичних закладів тощо. Важлива також рекреаційна складова та можливість повноцінного здорового дозвілля.
І третє, але не останнє за значущістю — подальший розвиток самого житлового комплексу. Що він в результаті зможе запропонувати своїм мешканцям та інвесторам, які конкурентні переваги матиме: це й закрита територія, й охорона, надійна сервісна служба, ландшафтний дизайн, розвинена внутрішня інфраструктура. Інвестор повинен розуміти, що прибутковість комплексного проекту з перспективами розвитку значно вище, ніж у точкової забудови.
Причому найбільшу вигоду отримають ті інвестори, які ризикнуть вкластися в перший будинок комплексу, який зводиться, так би мовити, "у полі". З розвитком проекту буде зростати і його вартість й привабливість для покупців.
Наразі ринок продовжує зростати. За нашими прогнозами, ще мінімум рік ми будемо спостерігати стрімкий підйом, далі зростання уповільниться, але не зупиниться. Тому зараз саме той найкращий час для інвестування.
Рані наші автори розповідали, про апартаменти, як новий для України формат прибуткової нерухомості.