Все больше потенциальных инвесторов рассматривает возможность инвестиции в жилые комплексы пригорода как альтернативу другим вариантам пассивного дохода. Этому способствует несколько факторов. Рынок недвижимости сейчас находится на подъеме. Причем, если раньше пригороды существенно отставали от столицы, то сейчас уверенно догоняют. Рост цен на первичку происходит почти синхронно, а качество проектов в пригороде существенно улучшилось.
Поэтому стоит ли вкладывать деньги в новые комплексные проекты в пригородах столицы и что с того можно получить через несколько лет в авторской колонке для РБК-Украина REALTY рассказывает соучредитель Гостомель Residence Богдан Ваколюк.
Наиболее привлекательным для инвестирования всегда считался рынок первичной недвижимости Киева. Большие системные инвесторы заходили в проект до официального старта продаж, покупая "квадраты" по специальным ценам от застройщика. В настоящее время крупнейшие киевские девелоперы не заинтересованы в таком формате продаж. Этому есть несколько причин. Во-первых, высок спрос со стороны конечного потребителя, который готов покупать позже по рыночной цене. Во-вторых, возможен искусственный обвал цены из-за любых имиджевых рисков застройщика.
К примеру, если по рынку пройдет информация, что у застройщика Х проходят обыски или продолжается судебное дело, системный инвестор, имеющий на руках значительную долю квадратных метров в конкретном проекте, одномоментно выводит эти активы на рынок, пытаясь избавиться. Таким образом, возникает избыток предложения и цена снижается. Поэтому сейчас на рынке новостроек Киева условия переуступки ужесточаются, а некоторые компании вообще отказываются от такой практики.
В пригороде же можно найти более гибкие условия в том случае, если объект покупается именно с целью дальнейшей перепродажи.
Еще одна причина роста инвестиционной привлекательности пригорода – меньшая сумма денег, необходимых для покупки. На рынке сейчас много мелких инвесторов, которые хотят вложить $20-30 тыс. Это слишком малая сумма для инвестирования в киевскую застройку, но достаточная, чтобы приобрести интересный вариант в пригороде. К тому же местные девелоперы готовы предложить более привлекательную стартовую цену.
Столичная агломерация также выигрывает за счет быстрой оборачиваемости. Если в Киеве комплекс строится не менее 2-3 лет, то в пригороде этот срок может быть вдвое короче из-за меньшей этажности объектов. То есть уже через год-полтора после покупки на старте можно будет перепродать почти готовую недвижимость за значительно большую сумму.
По последним данным доходность на киевском рынке первичной недвижимости в классе комфорт составляет 15-25%. Многое зависит от качества и расположения самого проекта, а также от стадии готовности. Не каждый готов рисковать и заходить на этапе котлована, хотя такой вариант наиболее выгоден. В проектах пригорода доходность может достичь и 30%.
Рынок растет, соответственно, и прибыльность также демонстрирует положительную динамику. Еще три года назад речь шла о 15%, сегодня от 30% и больше.
Главный критерий, по которому нужно выбирать объект для инвестирования, — наличие всех разрешительных документов.
Второй момент – перспективы развития локации. Речь не только о микрорайоне, в котором возводится новостройка, но и о районе, сообществе. Здесь нужно учитывать транспортную инфраструктуру, наличие школ, садов, медицинских учреждений и т.д. Важна также рекреационная составляющая и возможность полноценного здорового досуга.
И третья, но не последняя по значимости — дальнейшее развитие самого жилого комплекса. Что он в итоге сможет предложить своим жителям и инвесторам, какие конкурентные преимущества будет иметь: это и закрытая территория, и охрана, надежная сервисная служба, ландшафтный дизайн, развитая внутренняя инфраструктура. Инвестор должен понимать, что прибыльность комплексного проекта с перспективами развития значительно выше, чем у точечной застройки.
Причем наибольшую выгоду получат те инвесторы, которые рискнут уложиться в первое здание строящегося комплекса, так сказать, "в поле". С развитием проекта будет расти и его цена и привлекательность для покупателей.
В настоящее время рынок продолжает расти. По нашим прогнозам, еще минимум год мы будем наблюдать стремительный подъем, дальше рост замедлится, но не остановится. Поэтому сейчас именно то самое лучшее время для инвестирования.
Раньше наши авторы рассказывали об апартаментах, как новый для Украины формат доходной недвижимости.