Альтернатива квартирам: як апартаменти завойовують місце в сегменті прибуткової нерухомості

Апартаменти — новий для України формат прибуткової нерухомості. Він вже встиг сподобатися досвідченим рантьє та зацікавити приватних інвесторів. Останні, будучи далекими від тонкощів ринку нерухомості, не завжди розуміють особливості, правовий статус й різновиди апартаментів.

Чому апартаменти — це одночасно і житлова, і комерційна нерухомість, які особливості управління такими об'єктами і наскільки перспективний цей формат для українського ринку — в експертній колонці для РБК-Україна пояснює оглядач ринку нерухомості Вікторія Берещак.

Секрет підвищеної уваги до апартаментів простий: ви отримуєте й житло (в апартах можна проживати постійно), й високоприбуткову інвестицію, тобто готовий орендний бізнес під ключ, якщо ми говоримо про сервісні апартаменти під управлінням оператора. В інших випадках за багато що доведеться відповідати самому. Втім, про все по порядку.

Що таке апартаменти

Фактично апартаменти — це формат комерційної нерухомості. Тут не вийде отримати прописку, а тарифи на комунальні послуги розраховуються за ставками для комерційних приміщень, тобто в середньому на третину вище, ніж для квартир. На пільги та субсидії теж розраховувати не доводиться.

Щоб компенсувати ці нюанси багато девелоперів йдуть на поступки і знижують ціну квадрата в апартаментах на 10-15% від вартості квартир у своїх ЖК. Це дозволяє знизити вхідний поріг інвестицій, що для рантьє дуже на руку.

Які бувають апартаменти

Якщо говорити про класичний формат, який прийшов до нас із Заходу, то існує три загальноприйнятих сегменти: сервісні, несервісні та рекреаційні апартаменти.

У першому випадку мова йде про апарт-готелі, які від початку створені для орендного бізнесу і пасивного доходу. Кожним апартаментом-юнітом, володіє приватний інвестор, а управляє готелем, як правило, готельний оператор. Він відповідає за рівень сервісу, комплекс послуг, в тому числі прибирання номерів, доставку їжі, послуги кур'єра і т. п.

Важлива складова апарт-готелів — інфраструктура, яка повинна закривати всі щоденні потреби резидентів незалежно від терміну перебування: день, тиждень, місяць або тривале проживання.

Зазвичай у складі таких проектів передбачений ресторан, конференц-зал та/або коворкінг для роботи, зустрічей, переговорів, патіо-зона, пральня, СПА і фітнес-зона. Таким чином девелопер і оператор створюють екосистему, в якій сучасній людині максимально комфортно жити, працювати або знайомитися з містом, якщо мова про туристів.

Конкуренцію з класичними готелями сервісні апартаменти виграють за рахунок можливості довгострокової оренди. Юніти спроектовані з необхідними функціональними зонами: кухнею, робочим місцем, зоною для зберігання особистих речей і т. д.

Звичайним квартирам в оренду вони втирають ніс за рахунок додаткових сервісів: клінінг, рум-сервіс, ресепшн, персональна допомога в побутових питаннях. Вкладаючи гроші в сервісні апартаменти, людина отримує готовий інвестиційний продукт.Юніти спроектовані з необхідними функціональними зонами: кухнею, робочим місцем, зоною для зберігання особистих речей і т. д. (Фото: pixabay)

Як розрахувати дохід інвестора

Фінансові умови апарт-готелів для рантьє зазвичай передбачають дві моделі: фіксована рента або дохід пропорційно участі в Пулі. Пул — це всі власники юнітів в готелі, які пропорційно між собою розподіляють прибуток.

Якщо передбачається фіксована рента, власник щомісяця або щоквартально отримує певну суму, незалежно від рівня завантаження апартів. Однак керуюча компанія, щоб не платити зі своєї кишені, завчасно враховує власні ризики зниженням ставки: зазвичай в 2-2,5 рази.

В Україні поки більш популярна модель пулу. При розрахунку прибутковості беруть до уваги середню завантаження, кількість юнітів у власника, їх площа.

І в першій, і в другій моделі передбачений обов'язковий відсоток за послуги оператора — від 10 до 30%.

Як вибрати апартаменти для інвестицій

Вибираючи сервісний апарт-готель, раджу ретельно вивчити ряд нюансів:

• формат проекту, його бізнес-модель і прогноз прибутковості;
• локацію, концепцію, досвід девелопера на ринку і його бекграунд;
• досвід і репутацію оператора і процедуру звітності керуючої компанії.

Фінансовий аудит раз на квартал, півроку або рік — розумна практика, яка допоможе зрозуміти, як розподіляються експлуатаційні витрати і забезпечується потрібна заповнюваність.

До слова, саме від заповнюваності буде залежати дохід. Щоб розраховувати на 15% річних у валюті, середня заповнюваність готелю повинна бути не менше 75%.

Як цього досягти-турбота оператора. У розумної компанії, навіть в періоди спаду на ринку, юніти простоювати не будуть: за рахунок формату апартів можна міксувати короткострокову, довгострокову і середньострокову модель оренди, розширюючи структуру потенційного попиту.

Апартаменти в складі ЖК

Несервісні апартаменти — у складі багатофункціональних житлових комплексів, але без управління готельним оператором. Якраз вони коштують на 10-15% дешевше квартир.

Управлінням займатиметься інвестор або довірена особа, а це означає, що пошук, комунікація з орендарями, обслуговування юнітів — у переліку першочергових завдань.

Якщо в сервісних апартаментах купується готовий юніт під ключ з ремонтом, текстилем, необхідною технікою і меблями, тут — просто голі стіни. Є, правда, варіант, коли девелопер пропонує опцію готових квартир і апартаментів. Тоді можна заощадити від 6 місяців на обробці, до 40% на вартості ремонту своїми силами і лот буде працювати на вас з перших днів, а значить швидше окупиться.

Ставка оренди для несервісних апартів така ж, як і для квартир, але вкладення окупляться швидше за рахунок більш низької ціни входу і нарізки невеликими площами. Це можуть бути варіанти по 18-20 кв. м.

Апартаменти в оренду в складі ЖК з поліфункціональною інфраструктурою, де все необхідне на відстані декількох десятків метрів — цілком ходовий варіант для прогресивних орендарів.

Прибутковість курорних апарт-готелів в середньому від 12 до 15% річних (Фото: gettyimages)

Курортний формат

Рекреаційні апартаменти — це, як правило, апарт-готелі під управлінням досвідченого готельного оператора, рідше — експлуатуючої компанії без розуміння індустрії гостинності. Розташовані вони в курортних зонах.
В Україні якісні апарт-готелі можна знайти в основному на заході країни — Львів, Карпати, а також в Приморському регіоні, зокрема в Одесі.
Важлива близькість до природних об'єктів, місць відпочинку, підвищений рівень сервісу для відпочиваючих. Прибутковість тут в середньому від 12 до 15% річних.

На що звернути увагу при покупці апартаментів

Перше і найголовніше — в апартаментах не можна оформити прописку і потрібно бути готовим до високих комунальних платежів. Якщо заздалегідь розуміти специфіку формату, то особливих розчарувань не буде.

Далі, як і в будь-якому вигляді інвестицій в нерухомість, відштовхуємося від стратегії. Мета цього вкладення: пасивний дохід з мінімум операційки, прибуток з повним залученням в управління і бізнес-процеси або перепродаж.
Ліквідні апартаменти також варто розглядати з метою заробити на різниці в ціні. Від старту будівництва до його завершення вартість може зрости, як показує практика, в середньому на 30-40%.

Враховуючи, що ринок апартів зростає і розвивається, інтерес до них збільшується, не варто скидати з рахунків і стратегію перепродажу.

Для апарт-готелів важлива наявність досвідченого оператора і різнобічної інфраструктури-багатофункціонального лобі, консьєрж-сервісу, ресторану, патіо тощо.

Для всіх без винятку варіантів важливо оцінити локацію, тип передбачуваної оренди, а також потенційну аудиторію і за що вона готова платити.

Раніше наші автори розповідали, як правильно оформити переуступку прав вимоги на квартиру і як змінилися ціни на житло в Україні в минулі два роки.