Типичные проблемы, с которыми может столкнуться покупатель жилья в новостройке: задержка ввода дома в эксплуатацию, невозможность зарегистрировать право собственности, проблемы с подключением коммуникаций, или даже "замораживание" строительства. Чтобы этого не случилось, нужно еще до подписания соглашения проверить застройщика и объект строительства.
Как это сделать с помощью государственных реестров и доступных онлайн-сервисов – в авторской колонке для РБК-Украина REALTY объясняет Владимир Копоть, юрист, руководитель сервиса онлайн-проверки недвижимости Monitor.Estate.
Хотя по поиску в интернете (тематические сайты, форумы, ютуб) можно найти много информации относительно застройщика и объекта – это не всегда правдивые и проверенные данные. Действительно важные данные, которые минимизируют риски инвестирования, содержатся в открытых государственных реестрах.
1. Портал государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭСБ)
Портал создали на замену сайту Государственной архитектурно-строительной инспекции. Именно он должен стать общенациональной информационной системой, которая призвана упорядочить процесс строительства. Здесь инвестор может узнать, имеет ли застройщик разрешение на строительные работы, получить информацию о начале или изменении начала строительных работ, готовности объекта к эксплуатации, целевом назначении земли, а также сертификат о соответствии.
Важно проверить разрешение на строительные работы и сертификат. Первый свидетельствует, что компания имеет право строить конкретный жилой комплекс. Без него застройщик не может ни строить, ни продавать, ни рекламировать объект. Из документа можно узнать, какое именно строительство планируется (жилое, жилого комплекса со встроенными коммерческими помещениями и т.д.), не аннулированно ли разрешение, сколько этажей и общая площадь здания (если квартира планируется на 12 этаже, а предусмотрено 9, органы контроля могут заставить застройщика снизить этажность или прекратить дальнейшие работы).
Второй подтверждает, что объект построен в соответствии требованиям, указанным в проектной документации. Если сертификата нет, а строение есть – компания нарушает закон.
Также надо проверять наличие у застройщика лицензии на строительство. Эти данные также можно найти на ЕГЭСБ. Лицензия подтверждает, что застройщик прошел государственную проверку на соответствие действующим нормам.
2. Публичная кадастровая карта Украины
Кадастровая карта поможет установить целевое назначение земли: под строительство новостройки со значительными классами последствий СС3 – это исключительно код 02.03 (для возведения и обслуживания многоквартирного дома) и 02.07 (для гражданского строительства). Если на карте другие значения, например для строительства торговых или административных комплексов – застройщик нарушает законодательство. Это чревато увеличением сроков ввода в эксплуатацию, отсутствием коммуникаций, невозможностью зарегистрироваться в квартире.
В то же время существуют вполне легальные случаи, когда ЖК возводится под формулировкой реконструкции. В таких случаях целевое назначение не имеет значения. Несмотря на это, стоит консультироваться с юристом относительно наличия нарушений со стороны застройщика и соответствие таких формулировок. Потому что существует целый ряд примеров, когда строят многоэтажные дома под реконструкции квартир.
Нужно также обращать внимание и на тип собственности земли: государственная, коммунальная, частная. Если застройщик арендует землю у государственных или коммунальных предприятий, срок аренды должен быть больше, чем общий срок работ и ввода в эксплуатацию. Если земля в частной собственности, нужно выяснить, кто владеет участком и на каких условиях.
3. Градостроительные условия и ограничения
Этот документ содержит комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству. В нем описаны условия и ограничения на каждом конкретном земельном участке: общая площадь зданий и сооружений, количество населения и площадь квартир, плотность и этажность застройки, расстояние до магистралей, водоемов, охранных зон, а также информация о благоустройстве территории. На его основе выдается разрешение на строительные работы. Информацию можно найти на отдельных страницах Департаментов градостроительства и архитектуры или на сайте местных советов.
Необходимо проверить не отменен ли документ и на что именно он выдан. Если на реконструкцию детского сада, а по факту строят многоэтажку – строительство не соответствует требованиям законодательства. Кроме того, можно узнать планируется ли детская площадка и зеленые зоны на территории комплекса, какие обслуживающие компании предоставляют услуги по подключению к городским сетям и какие мощности они должны обеспечивать именно этому объекту.
4. Единый государственный реестр юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований (ЕГР)
Здесь можно найти информацию об участниках строительства: заказчика, девелопера, генподрядчика, данные о компании с которым инвестор заключает договор о приобретении жилья, а также данные о ключевых лиц застройщика (директора и собственника). Необходимо проверять дату создания компании, наличие и размер уставного капитала, кто бенефициары компаний, менялся ли владелец и как часто.
Вновь созданная компания с сомнительными учредителями, может оказаться фирмой-прокладкой, которая собирает деньги у инвесторов и через определенное время просто исчезает. В то же время компания, которая давно на рынке, но имеет малый уставный капитал говорит о том, что в случае форс-мажоров у компании могут возникнуть проблемы с выплатами инвесторам. Однако на рынке много примеров, когда застройщики у которых десятки реализованных проектов, которые имеют все необходимые документы для начала строительства и возводят огромные жилые комплексы без судебных нарушений, но имеют уставный капитал в 1000 грн.
5. Единый государственный реестр судебных решений
В нем есть информация о судебных делах, приговорах, постановлениях, судебных приказах и др. Это сложный реестр для поиска сведений о застройщике, им нужно уметь им пользоваться. Лучше всего искать по названию компании, или жилого комплекса и обращать внимание на: уголовные производства (неуплата налогов, незаконные передача земельного участка или завладение им), административные споры (выполнение строительных работ без разрешения, на земли без соответствующего целевого назначения), гражданские иски (относительно незавершенного вовремя строительства) и тому подобное. Уголовные дела у застройщика – в лучшем случае могут грозить просрочкой ввода в эксплуатацию, в худшем случае – остановкой строительства и появлением очередного долгостроя.
Полезным также станет сайт Судебной власти Украины, где можно получить сведения о лицах, совершивших коррупционные правонарушения и найти дела о банкротстве. Если застройщика признают банкротом – инвестор может потерять все.
6. Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество
Содержит сведения о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество и их обременения, а также информацию об объектах и субъектах таких прав. Здесь можно получить данные о владельце: его ФИО, право собственности на недвижимость, на основании чего оно возникло, а также установить возможные проблемы с отчуждением имущества: адрес и площадь объекта, запреты и ограничения на имущество, целевое назначение земли. Для примера, если земельный участок под строительство арестована, в ипотеке, если на нем установлено право на пользование для строительства линии электропередач или автодороги – дом нельзя строить. Реестр также пригодится для проверки жилья на вторичном рынке.
С вынесением постановления об открытии исполнительного производства, сведения о компании или физическом лице сразу вносятся в реестр. Стоит обращать внимание по каким причинам компания внесена и какое производство. Если застройщик в реестре – это означает, что банки могут заблокировать текущие счета компании и списать с них долги, как следствие из-за финансовых проблем может прекращаться строительство. Кроме того принудительно могут забрать имущество, у застройщика должника – это оборудование, а у собственника должника – жилье.
Специализированные онлайн-сервисы для проверки застройщика и объекта
Поиск информации в реестрах довольно ресурсно-затратный процесс, нужно четко знать что и где искать, сопоставлять и интерпретировать данные. В качестве альтернативы можно воспользоваться услугами риэлтора или юриста по недвижимости. Кроме того существуют специальные автоматизированные сервисы, которые на основе открытых данных предоставляют определенную информацию. Например, данные о судебных делах застройщика, наличие налоговых долгов, градостроительной документации у объекта строительства. Вот несколько ресурсов, которыми можно воспользоваться для проверки застройщика:
Monitor.Estate – сервис который осуществляет автоматический аудит объектов недвижимости первичного рынка и выявляет ключевые риски.
Поисковая система по недвижимости Pro.Monitor.Estate – автоматически собирает сведения об объекте строительства и его участниках из госреестров. Это позволяет быстро связать историю застройки, предоставленные разрешения и проанализировать надежность застройщика.
Urbandata, сервис который помогает найти и проанализировать информацию в сфере градостроительства.
Суд на ладони, поисково-аналитический портал, который позволяет исследовать и увидеть судебные решения.
Конечно, еще есть различные порталы, форумы, обзоры, о рисковых объектах много пишут в соцсетях и СМИ. Однако с такой информацией стоит быть осторожными. Некоторые компании запускают ботов, покупают публикации, чтобы составить положительное впечатление о себе и задеть репутацию конкурентов. Не всегда можно понять где реальный отзыв, а где проплаченный.
Кроме того, разные люди, которые купили жилье в одном комплексе, могут иметь разный опыт и их мнения будут отличаться. Поэтому не стоит полагаться на чье-то мнение, лучше все проверять самостоятельно и отфильтровывать ненужную для принятия решения информацию.
Ранее юрист делился информацией, как безопасно оформить право уступки требования от строящейся квартиры.