Как продать квартиру, которой еще нет: юридические нюансы оформления переуступки права требования

Единственным способом для инвестора заработать на "котловане" – это своевременно найти покупателя и оформить переуступку своих прав требования на более позднем этапе, когда цена квадратного метра вырастет на 30-40% в зависимости от степени готовности дома.

Как сделать это максимально правильно и безопасно, в авторской колонке для РБК-Украина объясняет Владимир Копоть, юрист, руководитель сервиса онлайн-проверки недвижимости Monitor.Estate.

Переуступкой прав пользуются не только инвесторы, но и сами застройщики, когда, например, инвестор не в состоянии осуществлять дальнейшие выплаты за квартиру. Чтобы найти нового инвестора, застройщики используют именно такой механизм передачи прав.

Соответственно, если переуступка прав столь популярная услуга, не может ли она быть "зазором" для мошеннических действий и злоумышленников, которые на этом хотят наживиться? Давайте разбираться.

Строят одни – продают другие

В таком случае очень важным является, кроме проверки документов на строительство и землю, проследить этапность передачи права продажи квартир от заказчика строительства к лицу Продавца. По большей части, это могут быть паевые фонды, от имени которых действуют компании по управлению активами. Хотя бывают случаи, когда с подрядчиком рассчитываются квадратными метрами и он уже занимается их реализацией самостоятельно.

Конечно, сделку по переуступке прав новый покупатель подписывает не с ними, а с первоначальным покупателем – физическим лицом. И он не имеет никакого отношения, кроме одной сделки, к продавцам. Однако, повторюсь, вам следует убедиться, что все права на пути к передаче их вам, были сохранены должным образом и не утратили своей легитимности.

Форма оплаты: наличные или банк?

Самой распространенной формой расчета по договорам уступки прав все еще остается наличность. Наверное, понятно почему так, но для покупателя важно понимать, что отдавая наличные средства, в случае наступления проблем с объектом или отказом первоначального покупателя от сделки, новый покупатель сможет вернуть себе только ту часть суммы, которая указана в договоре и ни копейкой больше.

Поскольку переуступка прав – это единственный законный способ передать права по объекту, которого еще нет в натуре, то никаких расчетов в безналичной форме, первоначальный покупатель проводить не захочет. Ведь тогда ему придется платить налог с "лишних" тысяч гривен свыше тех, которые были им заплачены за первоначальными договорами.

Схема финансирования первичного договора

В данном аспекте важно понимать, в какую из схем финансирования новый покупатель входит, когда приобретает право требования на квартиру в недострое с рук. Теоретически, если это ФФС (Фонд финансирования строительства), то риски меньше, чем, скажем, делать переуступку из предыдущего договора. Но как показывает практика (в частности кейс "Укрбуда"), ФФС — не панацея. При этом переуступка по предыдущему договору остается такой же рисковой процедурой, как это было и для первоначального покупателя.

Дело в том, что новый покупатель берет на себя все права и обязанности по первичным договорам. И риски переуступки прав в таких случаях зависят напрямую от того, какие гарантии прописаны в первичных документах. Если они никак не гарантировали права получения квартиры для первоначального покупателя, то права так же не будут прогарантированы и для нового покупателя.

Чего нет в договорах о переуступке прав?

В таких договорах в 99,9% случаев отсутствует цена сделки, по которой переходят права от одного покупателя к другому, дополнительные гарантии для нового покупателя, условия возврата денежных средств в случае расторжения договора о переуступке прав и ответственность сторон.

Обычно, переуступка прав происходит с разрешения застройщика, который ведет этот объект (проще говоря от реального продавца), поэтому если вам предлагают заключить двустороннее соглашение о передаче прав без привлечения реального продавца — стоит пересмотреть условия сделки.

При оформлении договора об уступке прав необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

• Цена, по которой продается право передачу имущественных прав.
• Условия переуступки прав по первоначальному договору, чтобы не было нарушения условий такого договора.
• Порядок уплаты по договору переуступки прав.
• Уплачена ли вся сумма по обязательствам первоначальным покупателем.
• Порядок переуступки прав и уплата за передачу прав.

Подытоживая отмечу, что переуступка прав может быть безопасной сделкой с минимальными рисками для нового покупателя только при условии соблюдения приведенных выше рекомендаций. И будьте осмотрительны. Инвестирование в новостройки имеет свою специфику и очень отличается по уровню рисков от приобретения квартиры на вторичном рынке.

Ранее РБК-Украина рассказывало, чего ожидать строительному рынку после ликвидации ГАСИ.