ТОП-7 реєстрів, які допоможуть визначити ризики новобудови та надійність забудовника
Типові проблеми, з якими може зіштовхнутись покупець житла в новобудові: затримка введення будинку в експлуатацію, неможливість зареєструвати право власності, проблеми з підключенням комунікацій, або навіть "замороження" будівництва. Щоб цього не трапилось, потрібно ще до підписання угоди перевірити забудовника і об'єкт будівництва.
Як це зробити за допомогою державних реєстрів та доступних онлайн-сервісів – в авторській колонці для РБК-Україна REALTY пояснює Володимир Копоть, юрист, керівник сервісу онлайн-перевірки нерухомості Monitor.Estate.
Хоча за пошуком в інтернеті (тематичні сайти, форуми, ютуб) можна знайти багато інформації щодо забудовника та об’єкту – це не завжди правдиві та перевірені дані. Насправді важливі дані, які мінімізують ризики інвестування, містяться у відкритих державних реєстрах.
1. Портал державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕСБ)
Портал створили на заміну сайту Державної архітектурно-будівельній інспекції. Саме він має стати загальнонаціональною інформаційною системою, що покликана впорядкувати процес будівництва. Тут інвестор може дізнатися чи має забудовник дозвіл на будівельні роботи, отримати інформацію про початок або зміну початку будівельних робіт, готовність об’єкта до експлуатації, цільове призначення землі, а також сертифікат про відповідність.
Важливо перевірити дозвіл на будівельні роботи та сертифікат. Перший засвідчує, що компанія має право будувати конкретний житловий комплекс. Без нього забудовник не може ні будувати, ні продавати, ні рекламувати об’єкт. З документа можна дізнатись яке саме будівництво планується (житлове, житлового комплексу з вбудованими комерційними приміщеннями тощо), чи дозвіл не анульований, скільки поверхів і загальна площа будівлі (якщо квартира планується на 12 поверсі, а передбачено 9, органи контролю можуть змусити забудовника зменшити поверховість або припинити подальші роботи).
Другий підтверджує, що об’єкт збудовано у відповідності вимогам, вказаним у проектній документації. Якщо сертифікату немає, а будова є – компанія порушує закон.
Також треба перевіряти наявність у забудовника ліцензії на будівництво. Ці дані також можна знайти на ЄДЕСБ. Ліцензія підтверджує, що забудовник пройшов державну перевірку на відповідність чинним нормам.
2. Публічна кадастрова карта України
Кадастрова карта допоможе встановити цільове призначення землі: під будівництво новобудови зі значними класами наслідків СС3 – це виключно код 02.03 (для зведення та обслуговування багатоквартирного будинку) та 02.07 (для громадського будівництва). Якщо на карті інші значення, наприклад для будівництва торговельних чи адміністративних комплексів – забудовник порушує законодавство. Це загрожує збільшенням строків введення в експлуатацію, відсутністю комунікацій, неможливістю зареєструватися в квартирі.
Водночас існують цілком легальні випадки, коли ЖК зводиться під формулюванням реконструкції. В таких випадках цільове призначення не має значення взагалі. Попри це, варто консультуватись з юристом щодо наявності порушень з боку забудовника та відповідність таких формулювань. Бо існує цілий ряд прикладів, коли будують багатоповерхові будинки під реконструкції квартир.
Потрібно також звертати увагу і на тип власності землі: державна, комунальна, приватна. Якщо забудовник орендує землю у державних чи комунальних підприємств, термін оренди має бути більший ніж загальний термін робіт і введення в експлуатацію. Якщо земля у приватній власності, потрібно з’ясувати, хто володіє ділянкою та на яких умовах.
3. Містобудівні умови та обмеження
Цей документ містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування та будівництва. В ньому описані умови та обмеження на кожній конкретній земельній ділянці: загальна площа будівель та споруд, кількість населення та площа квартир, щільність та поверховість забудови, відстань до магістралей, водойм, охоронних зон, а також інформація про благоустрій території. На його основі видається дозвіл на будівельні роботи. Інформацію можна знайти на окремих сторінках Департаментів містобудування та архітектури або на сайті місцевих рад.
Необхідно перевірити чи документ не скасований і на що саме він виданий. Якщо на реконструкцію дитячого садочка, а по факту будують багатоповерхівку – будівництво не відповідає вимогам законодавства. Крім того, можна дізнатись чи планується дитячий майданчик та зелені зони на території комплексу, які обслуговуючі компанії надають послуги з підключення до міських мереж та які потужності вони мають забезпечувати саме цьому об’єкту.
4. Єдиний державний реєстр юросіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань (ЄДР)
Тут можна знайти інформацію про учасників будівництва: замовника, девелопера, генпідрядника, дані про компанію з якою інвестор укладає договір про придбання житла, а також дані про ключових осіб забудовника (директора та власника). Необхідно перевіряти дату створення компанії, наявність та розмір статутного капіталу, хто бенефіціари компаній, чи змінювався власник і як часто.
Новостворена компанія з сумнівними засновниками, може виявитись фірмою-прокладкою, яка збирає гроші в інвесторів і через певний час просто зникає. Водночас компанія, яка давно на ринку, але має малий статутний капітал говорить про те, що у разі форс-мажорів в компанії можуть виникнути проблеми із виплатами інвесторам. Проте на ринку багато прикладів, коли забудовники у яких десятки реалізованих проектів, які мають всі необхідні документи для початку будівництва і зводять величезні житлові комплекси без судових порушень, але мають статутний капітал у 1000 грн.
5. Єдиний державний реєстр судових рішень
У ньому є інформація про судові справи, вироки, постанови, ухвали, судові накази та ін. Це складний реєстр, щоб знайти в ньому дані про забудовника потрібно вміти ним користуватись. Найкраще шукати по назві компанії, або житлового комплексу і звертати увагу на: кримінальні провадження (несплата податків, незаконні передача земельної ділянки або заволодіння нею), адміністративні спори (виконання будівельних робіт без дозволу, на землі без відповідного цільового призначення), цивільні позови (щодо незавершеного вчасно будівництва) тощо. Кримінальні справи у забудовника – в кращому випадку можуть загрожувати протермінуванням введення в експлуатацію, в гіршому випадку – зупинкою будівництва і появою чергового довгобуду.
Корисним також стане сайт Судової влади України, де можна отримати відомості про осіб, що вчинили корупційні правопорушення та знайти справи про банкрутство. Якщо забудовника визнають банкрутом – інвестор може втратити все.
6. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно
Містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, а також інформацію про об'єкти та суб'єкти таких прав. Тут можна отримати дані про власника: його ПІБ, право власності на нерухомість, на підставі чого воно виникло, а також встановити можливі проблеми із відчуженням майна: адреса та площа об’єкта, заборони та обмеження на майно, цільове призначення землі. Для прикладу, якщо земельна ділянка під будівництво арештована, в іпотеці, якщо на ній встановлено право на користування для будівництва лінії електропередач чи автошляху – будинок не можна будувати. Реєстр також стане в пригоді для перевірки житла на вторинному ринку.
З винесенням постанови про відкриття виконавчого провадження, відомості про компанію або фізичну особу одразу вносяться в реєстр. Варто звертати увагу з яких причин компанія внесена та яке провадження. Якщо забудовник в реєстрі – це означає, що банки можуть заблокувати поточні рахунки компанії та списати з них борги, як наслідок через фінансові проблеми може припинятися будівництво. Крім того примусово можуть забрати майно, у забудовника боржника – це обладнання, а у власника боржника – житло.
Спеціалізовані онлайн-сервіси для перевірки забудовника та об’єкту
Пошук інформації в реєстрах доволі ресурсно-витратний процес, потрібно чітко знати що і де шукати, співставляти та інтерпретувати дані. В якості альтернативи можна скористатись послугами ріелтора або юриста з нерухомості. Крім того існують спеціальні автоматизовані сервіси, які на основі відкритих даних надають певну інформацію. Наприклад, дані про судові справи забудовника, наявність податкових боргів, містобудівної документації у об’єкта будівництва. Ось кілька ресурсів, якими можна скористатися для перевірки забудовника:
Monitor.Estate – сервіс який здійснює автоматичний аудит об'єктів нерухомості первинного ринку та виявляє ключові ризики.
Пошукова система з нерухомості Pro.Monitor.Estate – автоматично збирає відомості про об'єкт будівництва та його учасників з держреєстрів. Це дозволяє швидко зв'язати історію забудови, надані дозволи та проаналізувати надійність забудовника.
Urbandata, сервіс який допомагає знайти та проаналізувати інформацію у сфері містобудування.
Суд на долоні, пошуково-аналітичний портал, який дає змогу дослідити та побачити судові рішення.
Звісно, ще є різноманітні портали, форуми, огляди, про ризикові об’єкти багато пишуть у соцмережах та ЗМІ. Проте з такою інформацією варто бути обережними. Деякі компанії запускають ботів, купують публікації, щоб скласти позитивне враження про себе і зачепити репутацію конкурентів. Не завжди можна зрозуміти де реальний відгук, а де проплачений.
Крім того, різні люди, які купили житло в одному комплексі, можуть мати різний досвід і їх думки будуть відрізнятись. Тому не варто покладатись на чиюсь думку, краще все перевіряти самостійно і відфільтровувати непотрібну для прийняття рішення інформацію.
Раніше юрист ділився інформацією, як безпечно оформити право відступлення вимоги від квартири, яка будується.