Альтернатива квартирам: как апартаменты завоевывают место в сегменте доходной недвижимости

Апартаменты — новый для Украины формат доходной недвижимости. Он уже успел приглянуться опытным рантье и заинтересовать частных инвесторов. Последние, будучи далекими от тонкостей рынка недвижимости, не всегда понимают особенности, правовой статус и разновидности апартаментов.

Почему апартаменты — это одновременно и жилая, и коммерческая недвижимость, какие особенности управления такими объектами и насколько перспективный этот формат для украинского рынка — в экспертной колонке для РБК-Украина поясняет обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.

Секрет повышенного внимания к апартаментам прост: вы получаете и жилье (в апартах можно проживать постоянно), и высокодоходную инвестицию, то есть готовый арендный бизнес под ключ, если мы говорим о сервисных апартаментах под управлением оператора. В других случаях за многое придется отвечать самому. Впрочем, обо всем по порядку.

Что такое апартаменты

Фактически апартаменты — это формат коммерческой недвижимости. Здесь не получится прописаться, а тарифы на коммунальные услуги рассчитываются по ставкам для коммерческих помещений, т.е. в среднем на треть выше, чем для квартир. На льготы и субсидии тоже рассчитывать не приходится.

Чтобы компенсировать эти нюансы многие девелоперы идут на уступки и снижают цену квадрата в апартаментах на 10-15% от стоимости квартир в своих ЖК. Это позволяет снизить входной порог инвестиций, что для рантье очень на руку.

Какие бывают апартаменты

Если говорить о классическом формате, который пришел к нам с Запада, то существует три общепринятых сегмента: сервисные, несервисные и рекреационные апартаменты.

В первом случае речь идет об апарт-отелях, которые изначально созданы для арендного бизнеса и пассивного дохода. Каждым апартаментом - юнитом, владеет частный инвестор, а управляет отелем, как правило, гостиничный оператор. Он отвечает за уровень сервиса, комплекс услуг, в том числе уборку номеров, доставку еды, услуги курьера и т.п.

Важная составляющая апарт-отелей — инфраструктура, которая должна закрывать все ежедневные потребности резидентов независимо от срока пребывания: день, неделя, месяц или длительное проживание.

Обычно в составе таких проектов предусмотрен ресторан, конференц-зал и/или коворкинг для работы, встреч, переговоров, патио-зона, прачечная, СПА и фитнес-зона. Таким образом девелопер и оператор создают экосистему, в которой современному человеку максимально комфортно жить, работать или знакомиться с городом, если речь о туристах.

Конкуренцию с классическими отелями сервисные апартаменты выигрывают за счет возможности долгосрочной аренды. Юниты спроектированы с необходимыми функциональными зонами: кухней, рабочим местом, зоной для хранения личных вещей и т.д.

Обычным квартирам в аренду они утирают нос за счет дополнительных сервисов: клининг, рум-сервис, ресепшн, персональная помощь в бытовых вопросах. Вкладывая деньги в сервисные апартаменты, человек получает готовый инвестиционный продукт.Юниты спроектированы с необходимыми функциональными зонами: кухней, рабочим местом, зоной для хранения личных вещей и т.д. (Фото: pixabay)

Как рассчитать доход инвестора

Финансовые условия апарт-отелей для рантье обычно предполагают две модели: фиксированная рента или доход пропорционально участию в пуле. Пул — это все собственники юнитов в отеле, которые пропорционально между собой делят прибыль.

Если предполагается фиксированная рента, собственник ежемесячно или ежеквартально получает определенную сумму, вне зависимости от уровня загрузки апартов. Однако управляющая компания, чтобы не платить из своего кармана, заблаговременно учитывает собственные риски снижением ставки: обычно в 2-2,5 раза.

В Украине пока более популярна модель пула. При расчете доходности берут во внимание среднюю загрузку, количество юнитов у владельца, их площадь.

И в первой, и во второй модели предусмотрен обязательный процент за услуги оператора — от 10 до 30%.

Как выбрать апартаменты для инвестиций

Выбирая сервисный апарт-отель, советую тщательно изучить ряд нюансов:

• формат проекта, его бизнес-модель и прогноз доходности;
• локацию, концепцию, опыт девелопера на рынке и его бэкграунд;
• опыт и репутацию оператора и процедуру отчетности управляющей компании.

Финансовый аудит раз в квартал, полгода или год — разумная практика, которая поможет понять, как распределяются эксплуатационные затраты и обеспечивается нужная заполняемость.

К слову, именно от заполняемости будет зависеть доход. Чтобы рассчитывать на 15% годовых в валюте, средняя заполняемость отеля должна быть не менее 75%.

Как этого достичь — забота оператора. У толковой компании, даже в периоды спада на рынке, юниты простаивать не будут: за счет формата апартов можно миксовать краткосрочную, долгосрочную и среднесрочную модель аренды, расширяя структуру потенциального спроса.

Апартаменты в составе ЖК

Несервисные апартаменты — в составе многофункциональных жилых комплексов, но без управления отельным оператором. Как раз они стоят на 10-15% дешевле квартир.

Управлением будет заниматься инвестор или доверенное лицо, а это значит, что поиск, коммуникация с арендаторами, обслуживание юнитов — в перечне первоочередных задач.

Если в сервисных апартаментах приобретается готовый юнит под ключ с ремонтом, текстилем, необходимой техникой и мебелью, здесь — просто голые стены. Есть, правда, вариант, когда девелопер предлагает опцию готовых квартир и апартаментов. Тогда можно сэкономить от 6 месяцев на отделке, до 40% на стоимости ремонта своими силами и лот будет работать на вас с первых дней, а значит быстрее окупится.

Ставка аренды для несервисных апартов такая же, как и для квартир, но вложения окупятся быстрее за счет более низкой цены входа и нарезки небольшими площадями. Это могут быть варианты по 18-20 кв.м.

Апартаменты в аренду в составе ЖК с полифункциональной инфраструктурой, где все необходимое на расстоянии нескольких десятков метров — вполне ходовой вариант для прогрессивных арендаторов.

Доходность курортных апарт-отелей в среднем от 12 до 15% годовых (Фото: gettyimages)

Курортный формат

Рекреационные апартаменты — это, как правило, апарт-отели под управлением опытного отельного оператора, реже — эксплуатирующей компании без понимания индустрии гостеприимства. Расположены они в курортных зонах.
В Украине качественные апарт-отели можно найти в основном на Западе страны — Львов, Карпаты, а также в приморском регионе, в частности в Одессе.
Важна близость к природным объектам, местам отдыха, повышенный уровень сервиса для отдыхающих. Доходность здесь в среднем от 12 до 15% годовых.

На что обратить внимание при покупке апартаментов

Первое и самое главное — в апартаментах нельзя оформить прописку и нужно быть готовым к высоким коммунальным платежам. Если заранее понимать специфику формата, то особых разочарований не будет.

Дальше, как и в любом виде инвестиций в недвижимость, отталкиваемся от стратегии. Цель этого вложения: пассивный доход с минимум операционки, доход с полным вовлечением в управление и бизнес-процессы или перепродажа.
Ликвидные апартаменты также стоит рассматривать с целью заработать на разнице в цене. От старта строительства до его завершения стоимость может вырасти, как показывает практика, в среднем на 30-40%.

Учитывая, что рынок апартов растет и развивается, интерес к ним увеличивается, не стоит сбрасывать со счетов и стратегию перепродажи.

Для апарт-отелей важно наличие опытного оператора и разносторонней инфраструктуры — многофункционального лобби, консьерж-сервиса, ресторана, патио и т.д.

Для всех без исключения вариантов важно оценить локацию, тип предполагаемой аренды, а также потенциальную аудиторию и за что она готова платить.

Ранее наши авторы рассказывали, как правильно оформить переуступку прав требования на квартиру и как изменились цены на жилье в Украине в прошедшие два года.