Вторичный рынок жилья в регионах: мы на пороге ценовой стабильности

Согласно исследованию портала “Увекон” с 2018 по 2020 год включительно (обработаны данные около 2 млн квартир) стоимость жилья на вторичном рынке Украины увеличилась в среднем на 12% до 856 долл./кв.м. По итогам 2021 года жилье на вторичном рынке прибавит в цене еще как минимум от 10% до 15%. Так каких цен ждать в 2022-м? И стоит ли рассчитывать на обвал рынка?

Анализирует ситуацию и прогнозирует цены на рынке жилья в разных регионах страны — в авторской колонке для РБК-Украина генеральный директор группы компаний "Увекон" Владимир Шалаев.

Какие квартиры покупали лучше

В 2018-2020 годах 1-комнатные квартиры были наиболее привлекательными для покупателей жилья. В некоторых регионах страны, а именно в Ивано-Франковской, Киевской, Одесской, Харьковской областях, популярность 1-комнатных квартир ярко выражена в объектах первичного рынка (60% от всего количества такого типа жилья) в областных центрах и близлежащих районах.

Несмотря на это, с 2018 по 2020 годы 1-комнатные квартиры в долларовом эквиваленте подорожали почти на 15%, 2-комнатные — на 11%, 3-комнатные — на 11,5%, 4-комнатные — на 10,5%.

Наибольший рост стоимости 1-комнатных квартир на вторичном рынке за указанный период зафиксирован в Хмельницкой области: рост в цене в среднем на 31,5%, в Днепропетровской — на 26%, в Винницкой и Полтавской областях — на 26%, в Ровенской — на 24,5%, на Закарпатье — на 24%, в Черниговской — на 22% и Киевской области — на 21%.

В других регионах подорожание 1-комнатных квартир не превысило 20%.

Стоит отметить интересный факт — предложение в одном Приморском районе Одессы (более 61 тыс. квартир) за 2020 год превышала предложение на вторичном рынке в таких городах, как Харьков (более 59 тыс. квартир), Днепр (более 26 тыс. квартир) и Львов (свыше 15 тыс. квартир в год).

В каких регионах покупали меньше

Рост цен на квартиры почти всегда связан с уровнем спроса. Так, например, наименьшее подорожание зафиксировано в Луганской области. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке выросла лишь на 1% (до 245 долл./кв. м), что свидетельствует не о ценовой стабильности, а о низкой, по известным причинам, привлекательности жизни в этом регионе. За указанный период стоимость 1-комнатных квартир почти не изменилась — зафиксирован рост на 0,1%, 2-комнатные выросли в цене на 2,2%, а 3-комнатные — подешевели на 0,2%.

В Одесской области средняя стоимость жилья на вторичном рынке в период с 2018 по 2020 годы выросла лишь на 1,3% до 925 долл./ кв. м. Стоимость 1-комнатных квартир увеличилась почти на 1%, 2-комнатные подорожали на 0,8%, 3-комнатные — на 3%, 4-комнатные — на 1%.

В Ивано-Франковской области средняя стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 2,4% до 475 долл./кв. м. В течение 2018-2020 годов 1-комнатные квартиры выросли в цене в среднем на 1,6%, 2-комнатные — на 3,5%, 3-комнатные — на 1,4%, 4-комнатные — на 5%.

Во Львовской области средняя стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 4% до 843 долл./кв.м. За указанный период 1-комнатные квартиры выросли в среднем на 8,5%, 2-комнатные — на 5%, 3-комнатные — на 1%, а 4-комнатные квартиры подешевели на 2%.

В Тернопольской области средняя стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 5,2% до 613,3 долл./ кв. м. 1-комнатные квартиры подорожали в среднем на 6,1%, 2-комнатные — на 5,7%, 3-комнатные — на 4,5% 4-комнатные — на 4,4%.

В Херсонской области средняя стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 6% до 612 долл./ кв. м. 1-комнатные квартиры выросли в среднем на 6%, 2-комнатные — почти на 9%, 3-комнатные — на 6,5% 4-комнатные квартиры подешевели в среднем на 0,5%.

2021-й — кульминация, 2022-й — развязка

Как известно, в течение 2021 года стоимость жилья продолжила расти. По нашим оценкам, ежемесячно средняя цена увеличивалась на 1,5-2%. Именно этот факт позволяет спрогнозировать, что по итогам года стоимость жилья на вторичном рынке Украины увеличится на 10-15% в долларовом эквиваленте. Таким образом, с 2018 по 2021 годы подорожание почти пересечет отметку в 30%.

Конечно, год еще продолжается, и многое на вторичном рынке жилья будет зависеть от экономики страны и новых ожидаемых локдаунов. Однако, по моему мнению, в 2022-м году динамика стоимости жилья изменится. Рынку недвижимости присуща определенная цикличность. Для нашей страны за периодом роста цен в сегменте недвижимого имущества, который обычно длится 3-4 года, всегда наступает 1,5-2-летний период относительной ценовой стабильности. На мой взгляд, именно в 2022-м году начнется этап ценового "покоя". Но не стоит рассчитывать, что рынок недвижимости рухнет. Для этого пока нет никаких аргументов. Цены почти достигли максимальной экономически обоснованной отметки, но вряд ли пересекут ее.

Ранее мы рассказывали о ценовых тенденциях на рынке аренды недвижимости в Киеве