Рік, що минає, видався чи не найбільш насиченим за останній час з точки зору правових нововведень на будівельному ринку й ринку купівлі-продажу житла. Мабуть, вперше з моменту прийняття закону про стимулювання будівельної галузі в кризовий період нормативні зміни так швидко відбивалися на взаєминах забудовників і кінцевих споживачів - інвесторів житла. Всього в 2013 р. в силу вступило два Кодекси, 56 законів і понад 40 урядових актів, які змінили роботу ринку нерухомості в самих різних сферах. Ми виділили три найважливіші новації і оцінили їх вплив на ринок.
Рік, що минає, видався чи не найбільш насиченим за останній час з точки зору правових нововведень на будівельному ринку й ринку купівлі-продажу житла. Мабуть, вперше з моменту прийняття закону про стимулювання будівельної галузі в кризовий період нормативні зміни так швидко відбивалися на взаєминах забудовників і кінцевих споживачів - інвесторів житла. Всього в 2013 р. в силу вступило два Кодекси, 56 законів і понад 40 урядових актів, які змінили роботу ринку нерухомості в самих різних сферах. Ми виділили три найважливіші новації і оцінили їх вплив на ринок.
1. Зміна процедури реєстрації прав власності
З 1 січня 2013 р. в Україні запрацювала нова процедура реєстрації речових прав на нерухомість та їх обтяжень, впроваджена законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно». Тепер всі свідоцтва про право власності , договору купівлі-продажу, іпотечні, інші обтяження та інші документи, що стосуються прав на житло та іншу нерухомість, повинні бути зареєстровані в Державній реєстраційній службі у відповідних реєстрах прав.
Служба, як підрозділ Мін'юсту, разом з нотаріусами забрала ці повноваження у Держземагентства та БТІ. Причому, якщо реєстратори можуть фіксувати всі речові права та їх обтяження, а нотаріуси - лише ті права, які виникають в результаті вчинення нотаріальних дій з нерухомістю (наприклад, нотаріус може знімати іпотеку лише у випадку, якщо одночасно він буде оформляти договір купівлі-продажу).
Незважаючи на те, що новації широко анонсувалися, ринок з великим скрипом «вчився» працювати в нових умовах. Масла у вогонь підлили зломи реєстрів восени, що стало причиною недоступності багатьох даних для нотаріусів та реєстраторів. Недовіра до системи лише посилилася, на продажах нерухомості це позначилося негативно: угоди, особливо на вторинному ринку, стали повально затягуватися.
Крім того, виникла проблема перенесення відомостей про раніше зареєстровані об'єкти нерухомості з одних реєстрів в інші. Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визнає речові права на нерухомість, зареєстровані раніше в БТІ, але не передбачає автоматичного перенесення цих відомостей до нового реєстру. Таке перенесення можливе тільки за заявою власника майна. Перереєструвати свою нерухомість громадяни не поспішають. При цьому угоду з такою нерухомістю здійснити неможливо. Це, знову-таки, затягує продажу вторинного житла, а з ним - по ланцюжку - і первинки.
2. Обмеження готівкових розрахунків на рівні 150 тис. грн
З 1 вересня 2013 р. Нацбанк встановив граничну суму готівкових розрахунків на рівні 150 тис. грн в день для фізосіб. Ринок нерухомості сприйняв новину в багнети. Адже тепер всі готівкові розрахунки, що проводяться , як правило, в доларах без фіксації реально сплаченої суми (крім випадків іпотеки), стали поза законом. Щоб продати і купити квартиру, потрібно відкривати рахунок у банку, а також оплатити процедуру переказу коштів і втратити частину грошей при обміні доларів на гривні і назад. На загальному валі суми невеликі - вся операція обійдеться в 3-4 тис. грн з урахуванням курсових втрат.
Деякий час після введення новацій ринок простоював, очікуючи , поки юристи знайдуть лазівки, які дозволять обходити обмеження в 150 тис. грн. Потім, зневірившись відшукати 100 %-і схеми, банки і ріелтори почали придумувати індивідуальні підходи для кожної конкретної угоди. Крім додаткових фінансових витрат, все це ще й призвело до подовження термінів оформлення договорів купівлі-продажу.
Найбільше постраждала вторинка. Але поки продавці цього сегмента пристосовувалися до нових умов існування, первинний ринок житла, якого ця норма практично не торкнулася (розрахунки із забудовниками майже завжди йшли через безнал і по-білому), нарощував оберти.
3. Нові правила оцінки нерухомості
З 1 серпня 2013 р. в Україні діє новий Порядок проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, затверджений постановою Кабміну від 4 березня 2013 №231. Документ передбачає появу на ринку нового виду оцінювачів, що спеціалізуються на оцінці житла саме для цілей оподаткування.
Очікувалося, що оскільки кількість таких оцінювачів буде обмежено (зараз право оцінювати нерухомість для податкових цілей має 309 фірм і фізосіб з 11341), то й ціни на їхні послуги злетять в рази. Однак цього не сталося. Оцінка коштує близько 300-400 грн і тепер сам продавець повинен описати своє майно в подається їм анкеті, а оцінювач всього лише передає ці дані для внесення в загальну базу даних. Проте, період очікування і вартість оціненого «по-новому» квадратного метра, зірвали вже не одну операцію.
В цілому , 4 квартал на ринку нерухомості завжди характеризується високою активністю, але 2013 р., ми думаємо, статистично програє результатами 2012 р. саме через останніх нововведень.
Що рік прийдешній нам готує
З 1 січня 2014 р. набирають чинності нові правила оподаткування нерухомості. Раніше для цілей оподаткування використовувалася площа одного (як правило, самого великого) будинку/квартири (кожен конкретний об'єкт не повинен бути більше граничної площі - 120 кв. м для квартир і 240 кв. м для будинків) .
Тепер же буде враховуватися сумарна житлова площа всіх об'єктів, у тому числі різних видів (квартир , житлових будинків або квартир і житлових будинків), які належать платнику податку.
Для тих, хто володіє більш, ніж одним об'єктом, ставка податку становитиме 1% для площ до 740 кв. м і 2,7% - для площ понад цього показника.
Законодавчо буде розширено перелік суб'єктів, яким надано право на пільгу, за рахунок малозабезпечених сімей, опікунів, піклувальників дітей , а також дітей-сиріт, дітей, позбавлених батьківського піклування, та осіб з їх числа, визнаних такими відповідно до закону , дітей-інвалідів, які виховуються одинокими матерями (батьками) .
Ігор Вишняков, засновник будівельного холдингу «BGM», спеціально для РБК-Україна