Уходящий год выдался едва ли не самым насыщенным за последнее время с точки зрения правовых нововведений на строительном рынке и рынке купли-продажи жилья. Пожалуй, впервые с момента принятия закона о стимулировании строительной отрасли в кризисный период нормативные изменения так быстро отражались на взаимоотношениях застройщиков и конечных потребителей - инвесторов жилья. Всего в 2013 г. в силу вступило два Кодекса, 56 законов и более 40 правительственных актов, которые изменили работу рынка недвижимости в самых различных сферах. Мы выделили три самые важные новации и оценили их влияние на рынок.
Уходящий год выдался едва ли не самым насыщенным за последнее время с точки зрения правовых нововведений на строительном рынке и рынке купли-продажи жилья. Пожалуй, впервые с момента принятия закона о стимулировании строительной отрасли в кризисный период нормативные изменения так быстро отражались на взаимоотношениях застройщиков и конечных потребителей - инвесторов жилья. Всего в 2013 г. в силу вступило два Кодекса, 56 законов и более 40 правительственных актов, которые изменили работу рынка недвижимости в самых различных сферах. Мы выделили три самые важные новации и оценили их влияние на рынок.
1. Изменение процедуры регистрации прав собственности
С 1 января 2013 г. в Украине заработала новая процедура регистрации вещных прав на недвижимость и их обременений, внедренная законом «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество». Теперь все свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, ипотечные, другие обременения и остальные документы, касающиеся прав на жилье и другую недвижимость, должны быть зарегистрированы в Государственной регистрационной службе в соответствующих реестрах прав.
Служба, как подразделение Минюста, вместе с нотариусами забрала эти полномочия у Госземагентства и БТИ. Причем, если регистраторы могут фиксировать все вещные права и их обременения, а нотариусы - лишь те права, которые возникают в результате совершения нотариальных действий с недвижимостью (например, нотариус может снимать ипотеку только в случае, если одновременно он будет оформлять договор купли-продажи).
Несмотря на то, что новации широко анонсировались, рынок с большим скрипом «учился» работать в новых условиях. Масла в огонь подлили взломы реестров осенью, что стало причиной недоступности многих данных для нотариусов и регистраторов. Недоверие к системе лишь усилилось, на продажах недвижимости это сказалось отрицательно: сделки, особенно на вторичном рынке, стали повально затягиваться.
Кроме того, возникла проблема переноса сведений о ранее зарегистрированных объектах недвижимости из одних реестров в другие. Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» признает вещные права на недвижимость, зарегистрированные ранее в БТИ, но не предусматривает автоматического переноса этих сведений в новый реестр. Такой перенос возможен только по заявлению собственника имущества. Перерегистрировать свою недвижимость граждане не спешат. При этом сделку с такой недвижимостью совершить невозможно. Это, опять-таки, затягивает продажи вторичного жилья, а с ним - по цепочке - и первички.
2. Ограничение наличных расчетов на уровне 150 тыс. грн
С 1 сентября 2013 г. Нацбанк установил предельную сумму наличных расчетов на уровне 150 тыс. грн в день для физлиц. Рынок недвижимости воспринял новость в штыки. Ведь теперь все наличные расчеты, проводимые, как правило, в долларах без фиксации реально уплаченной суммы (кроме случаев ипотеки), стали вне закона. Чтобы продать и купить квартиру, нужно открывать счет в банке, а также оплатить процедуру перевода средств и потерять часть денег при обмене долларов на гривны и обратно. На общем вале суммы небольшие - вся операция обойдется в 3-4 тыс. грн с учетом курсовых потерь.
Некоторое время после введения новаций рынок простаивал, ожидая, пока юристы найдут лазейки, которые позволят обходить ограничения в 150 тыс. грн. Затем, отчаявшись отыскать 100%-е схемы, банки и риелторы начали придумывать индивидуальные подходы для каждой конкретной сделки. Кроме дополнительных финансовых затрат, все это еще и привело к удлинению сроков оформления договоров купли-продажи.
Больше всего пострадала вторичка. Но пока продавцы этого сегмента приспосабливались к новым условиям существования, первичный рынок жилья, которого эта норма практически не коснулась (расчеты с застройщиками почти всегда шли через безнал и по-белому), наращивал обороты.
3. Новые правила оценки недвижимости
С 1 августа 2013 г. в Украине действует новый Порядок проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабмина от 4 марта 2013 г. №231. Документ предусматривает появление на рынке нового вида оценщиков, специализирующихся на оценке жилья именно для целей налогообложения.
Ожидалось, что поскольку количество таких оценщиков будет ограничено (сейчас право оценивать недвижимость для налоговых целей имеет 309 фирм и физлиц из 11341), то и цены на их услуги взлетят в разы. Однако этого не произошло. Оценка стоит около 300-400 грн и теперь сам продавец должен описать свое имущество в подаваемой им анкете, а оценщик всего лишь передает эти данные для внесения в общую базу данных. Тем не менее, период ожидания и стоимость оцененного «по-новому» квадратного метра, сорвали уже не одну сделку.
В целом, 4 квартал на рынке недвижимости всегда характеризуется высокой активностью, но 2013 г., мы думаем, статистически проиграет результатам 2012 г. именно из-за последних нововведений.
Что год грядущий нам готовит
С 1 января 2014 г. вступают в силу новые правила налогообложения недвижимости. Ранее для целей налогообложения использовалась площадь одного (как правило, самого большого) дома/квартиры (каждый конкретный объект не должен быть больше граничной площади - 120 кв. м для квартир и 240 кв. м для домов).
Теперь же будет учитываться суммарная жилая площадь всех объектов, в том числе разных видов (квартир, жилых домов или квартир и жилых домов), которые принадлежат плательщику налога.
Для тех, кто владеет более, чем одним объектом, ставка налога составит 1% для площадей до 740 кв. м и 2,7% - для площадей свыше этого показателя.
Законодательно будет расширен перечень субъектов, которым предоставлено право на льготу, за счет малообеспеченных семей, опекунов, попечителей детей, а также детей-сирот, детей, лишенных родительской заботы, и лиц из их числа, признанных такими в соответствии с законом, детей-инвалидов, которые воспитываются одинокими матерями (родителями).
Игорь Вишняков, основатель строительного холдинга «BGM», специально для РБК-Украина