Квартира біля моря: що будують в Одесі та в чому особливості місцевого ринку нерухомості

Великий дефіцит будівельних майданчиків у межах міста — попит після 2014 року зріс у тричі, але повністю його задовольнити місто поки що не в змозі через відсутність вільних земельних ділянок.

Квартира в Одесі – чудовий варіант для того, щоб назавжди переїхати к морю, або в якості другої домівки, де можна проживати сезонно. Місто активно забудовується та має великій вибір цікавих проектів та перспективи для розвитку туризму, розважального сегменту і бізнесу.

Який бюджет знадобиться для придбання квартири в Південній Пальмірі, що відбувається на одеському ринку житлової нерухомості та наскільки ним цікавляться кияни та іноземці, читайте в матеріалі РБК-Україна REALTY.

В яких районах будують найбільше

За даними Держстату, у першому півріччі 2021-го серед лідерів за кількістю введених в експлуатацію новобудов Одеська область посідає четверту сходинку в Україні.

Стосовно самої Одеси, місцевий ринок житлової нерухомості підпорядковується загальним тенденціям та має певну специфіку, пов’язану з туристично-рекреаційним характером міста. За прогнозами Одеської міської ради, у 2021 році буде введено в експлуатацію більше житла, ніж у 2020-му: близько 386 тис. кв.м. Перш за все за рахунок будівництва нових багатоквартирних будинків, а також тих, які через пандемію не були здані вчасно.

Динаміка середньої вартості квартир по районам (їх в Одесі чотири) постійно змінюється, проте лідер залишається незмінним.Найдорожчим традиційно є Приморський район. За словами Василя Шевченко, директора відділу новобудов компанії "Прем’єр", тут завжди існує попит на нерухомість, оскільки цей район має високу бізнес-привабливість — поруч море й основна інфраструктура курортного міста.

"На другому місці новобудови та квартири вторинного ринку у Київському та Суворівському — спальних районах Одеси. Обидва забудовують високими темпами. Є стабільний інтерес покупців до новобудов у Малиновському районі. Це пов’язано з обмеженою пропозицією від забудовників — у 2021 році в цьому районі фактично кілька нових будівельних майданчиків. Але попит величезний, що дозволяє ринку вторинного житла зберігати високі продажі", — пояснює експерт.

Стосовно придбання квартир на вторинному ринку, Гліб Кутей, співзасновник компанії K&P marketing and sales solution, відзначає, що вартість може коливатися суттєво. Наприклад, є пропозиції за 800 дол/кв.м і за 3000 дол/кв.м: "Ринок насичений пропозиціями вторинного житла. Цього літа був аномальний попит на преміальне житло біля моря".Середня вартість кв.м новобудов у гривні за районами Одеси: ЛУН.Місто

Водночас, фахівці відзначають, що попит на житло загалом не залежить від сезонності. На це більше впливає ухвалення нових законопроектів у сфері будівництва чи податків, зростання курсу валют і зниження ставки відсотків на депозити. "Вкладення коштів у нерухомість, як і раніше, залишається ефективним і надійним інструментом збереження капіталу", — акцентує Василь Шевченко.

До надійних забудовників, які є головними місцевими гравцями на ринку Одеси, експерти відносять компанії "Акварель", Citex Development, "ЗАРС", "Будова", Kadorr Group, "Сітікон", "Гефест", "Фамільний дом", Zezman, "Пространство", bUd development.

Хто і для чого купує квартири біля моря

На ринку первинної нерухомості Одеси попит перевищує пропозицію.

"Навіть якщо вам не потрібна квартира для життя сьогодні, ви можете заробити від 30% на сумі вкладення за рік-півтора, інвестуючи в будівництво на етапі фундаменту", — розповідає Гліб Кутей. За його словами, цього літа на ринок суттєво вплинуло підвищення цін на матеріали, що позначилося на вартості квадратного метру: в основних гравців ціна зросла в середньому від 7-15%.

"Торік ми відзначали невелике зниження звернень під час карантину, а якщо бути точнішими, то першого місяця дії локдауну. Але це не пов’язано з відмовою від придбання нерухомості. Швидше спрацювали механізми адаптації до нових умов і згодом це призвело до підвищення кількості заявок", — уточнює Василь Шевченко.

Причому ідеться про житло не тільки економ- чи комфорт-класу, а і про преміум-сегмент. Анжеліка Саакян, CMO Citex Development, розповідає, що рівень купівельної активності на ринку одеської преміальної нерухомості зараз достатньо високий: "Цьому є пояснення — у період нестабільності саме високобюджетні новобудови залишаються привабливим об’єктом для довгострокових капіталовкладень. Попит на таке житло не чутливий до сезонних коливань, адже, перш за все, інвестор звертає увагу на репутацію забудовника, дотримання термінів, швидкість будівництва, ступінь готовності та період, коли вартість квадратного метра є найпривабливішою — саме ці фактори стають вирішальними".

За її словами, купують переважно громадяни України. Ситуація з пандемією посилила бажання людей мати власне житло в Одесі, адже сюди можна дістатися за кілька годин, не перетинаючи кордонів. Серед інвесторів понад 70% одеситів, але жвавий інтерес до приморських проектів також виявляють іноземці.Проект ЖК у Приморському районі Одеси: ЛУН

Що впливає на ціну і попит

Зацікавленість преміальним сегментом підтверджує й аналітика звернень до компанії "Прем’єр", де відзначають зростання запитів на нерухомість бізнес та преміум-класу, зокрема на квартири площею від 60 до 120 кв.м з морським краєвидом. Водночас, тут говорять, що будівельні компанії повністю задовольнити попит не можуть.

"У Приморському районі та на Фонтані ситуація інша. В одному з проектів у курортній зоні, з яким ми співпрацюємо, іногородніх покупців не менше 50%. Із них кожен п’ятий є нерезидентом України", — уточнює співзасновник K&P marketing and sales solution.

Однак найбільш популярним в Одесі фахівці все ж називають житло комфорт-класу. За даними Гліба Кутея воно сягає приблизно 50% первинного ринку.

Найчастіше купують однокімнатні квартири біля моря площею від 30 кв. м. "Вони при старті продажів завжди "уходять" першими, причому клас житла не дуже впливає на попит. Головне — вартість на початку продажів та прогнозована ціна при введені в експлуатацію. Здебільшого це відбувається за рахунок інвесторів, які вкладають гроші, щоб заробити на перепродажі. Є серед них частка, яка спочатку здає таке житло в оренду. Великі квартири здебільшого купують для себе, тому і відсоток продажів за ними менший", — ділиться досвідом Анна Добровольска, директор АН "Урбанія".

Вимоги до житла: важливі деталі та середовище

Фахівці відзначають, що зараз покупці цікавляться не просто квадратними метрами. Вони звертають увагу на концепцію, інфраструктуру й інші особливості конкретного ЖК.

"Одеситу дуже важливе наповнення комплексу, наявність поряд школи, дитячого садка, супермаркету, інженерно-технічні характеристики, додаткова шумоізоляція в квартирах, зручне планування. Сьогодні шалений попит на проекти низької поверховості. Ми проводили опитування і більше половини респондентів заявили, що хотіли б жити в будинку, не вищому за 10 поверхів. Людина готова довше їхати на роботу, але повертатися в комфортне та безпечне середовище", — розповідає Михайло Поляк, співзасновник K&P marketing and sales solution.Проект ЖК у Малиновському районі Одеси: ЛУН

Про зміну пріорітетів та вимог до житла говорить і Анна Добровольська, акцентуючи що покупці звертають увагу на безпеку та можливості економного споживання та зменшення комунальних платежів.

"Зазвичай люди знають, якого саме забудовника хочуть, при чому всі по-різному їх сприймають. Велику роль грають чутки та конкуренція забудовників у ЗМІ. Іногородні інвестори менш вимогливі до сервісу та красивої території. Аби подешевше і здавати дорожче. Хоча і тут бувають різні клієнти", — додає експертка.

Больовою точкою одеського ринку Василь Шевченко називає дефіцит паркомісць — ціна на них може сягати еквівалентної вартості невеликої 1-кімнатної квартири. Це проблема будь-якої новобудови. Цікавою тенденцією останніх двох років є питання щодо можливості встановлення станції зарядки електрокарів.

"Наявний великий дефіцит будівельних майданчиків у межах міста — попит після 2014 року зріс у тричі, але повністю його задовольнити місто поки що не в змозі через відсутність вільних земельних ділянок. З позитивних моментів можна відзначити, що повернулася довіра до стабільності первинного ринку, до будівельних компаній", — розповідає фахівець.

Перспективи ринку нерухомості Одеси на наступний рік

Навіть не зважаючи на загрозу повторення локдауну в Україні, забудовники і ріелтори не очікують наступного року зниження попиту на квартири в Одесі.

"Очікуємо зміни в системі кредитування для кінцевого споживача. Поки що, банки якщо і кредитують, то на жорстких умовах, тому забудовники перекривають цю потребу у вигляді розстрочок. Житлові комплекси Одеси плавно виходитимуть за межі міста. Конкуренція створить класні продукти у всіх сегментах. Маленькі будівельні компанії поступово зникатимуть, а великі з репутацією та капіталом — захоплюватимуть ринок", — говорить Михайло Поляк.

Зі свого боку, Анжеліка Саакян очікує, що ринок нерухомості продовжить адаптацію до нових умов. "Наступний рік обіцяє бути активним. І зі зростанням будівельної готовності проектів, очікуємо на збільшення попиту та вартості квадратного метра".

В минулих матеріалах ми розповідали, що зараз ринок знаходится у фазі "ринок продавця", який може виставляти свої вимоги.