Квартира у моря: что строят в Одессе и в чем особенности местного рынка недвижимости

Большой дефицит строительных площадок в пределах города — спрос после 2014 года вырос в три раза, но полностью удовлетворить его город пока не в состоянии из-за отсутствия свободных земельных участков.

Квартира в Одессе – отличный вариант для того, чтобы навсегда переехать к морю, или в качестве второго дома, где можно проживать сезонно. Город активно застраивается и имеет большой выбор интересных проектов и перспектив для развития туризма, развлекательного сегмента и бизнеса.

Какой бюджет понадобится для покупки квартиры в Южной Пальмире, что происходит на одесском рынке жилой недвижимости и насколько им интересуются киевляне и иностранцы, читайте в материале РБК-Украина REALTY.

В каких районах строят больше всего

По данным Госстата, в первом полугодии 2021-го среди лидеров по количеству введенных в эксплуатацию новостроек Одесская область занимает четвертое место в Украине.

Что касается самой Одессы, то местный рынок жилой недвижимости подчиняется общим тенденциям и имеет определенную специфику, связанную с туристически-рекреационным характером города. По прогнозам Одесского городского совета, в 2021 году будет введено в эксплуатацию больше жилья, чем в 2020 году: около 386 тыс. кв. Прежде всего, за счет строительства новых многоквартирных домов, а также тех, которые из-за пандемии не были сданы вовремя.

Динамика средней стоимости квартир по районам (их в Одессе четыре) постоянно меняется, однако лидер остается неизменным.Самым дорогим традиционно является Приморский район. По словам Василия Шевченко, директора отдела новостроек компании "Премьер", здесь всегда существует спрос на недвижимость, поскольку этот район имеет высокую бизнес-привлекательность — рядом море и основная инфраструктура курортного города.

"На втором месте новостройки и квартиры вторичного рынка в Киевском и Суворовском — спальных районах Одессы. Оба застраиваются высокими темпами. Есть стабильный интерес покупателей к новостройкам в Малиновском районе. Это связано с ограниченным предложением от застройщиков — в 2021 году в этом районе фактически всего несколько новых строительных площадок. Но спрос огромен, что позволяет рынку вторичного жилья сохранять высокие продажи", — объясняет эксперт.

Относительно приобретения квартир на вторичном рынке Глеб Кутей, соучредитель компании K&P marketing and sales solution, отмечает, что стоимость может колебаться существенно. Например, есть предложения за 800 долл./кв.м и за 3000 долл./кв.м: "Рынок насыщен предложениями вторичного жилья. Этим летом был аномальный спрос на премиальное жилье у моря".Средняя стоимость кв.м новостроек в гривне по районам Одессы: ЛУН.Город

В то же время специалисты отмечают, что спрос на жилье в целом не зависит от сезонности. На это большее влияние оказывает принятие новых законопроектов в сфере строительства или налогов, рост курса валют и снижение ставки процентов на депозиты. "Вложение средств в недвижимость по-прежнему остается эффективным и надежным инструментом сохранения капитала", — акцентирует Василий Шевченко.

К надежным застройщикам, являющимся главными местными игроками на рынке Одессы, эксперты относят компании "Акварель", Citex Development, "ЗАРС", "Будовая", Kadorr Group, "Ситикон", "Гефест", "Фамильный дом", Zezman, "Пространство", bUd development.

Кто и для чего покупает квартиры у моря

На рынке первичной недвижимости Одессы спрос превышает предложение.

"Даже если вам не нужна квартира для жизни сегодня, вы можете заработать от 30% на сумме вложения за год-полтора, инвестируя в строительство на этапе фундамента", – рассказывает Глеб Кутей. По его словам, нынешним летом на рынок существенно повлияло повышение цен на материалы, что сказалось на стоимости квадратного метра: у основных игроков цена выросла в среднем от 7-15%.

"В прошлом году мы отмечали небольшое снижение обращений во время карантина, а если быть точнее, то в первый месяц действия локдауна. Но это не связано с отказом от приобретения недвижимости. Скорее сработали механизмы адаптации к новым условиям и впоследствии это привело к повышению количества заявок", – уточняет Василий Шевченко.

Причем речь идет о жилье не только эконом- или комфорт-класса, но и о премиум-сегменте. Анжелика Саакян, CMO Citex Development, рассказывает, что уровень покупательной активности на рынке одесской премиальной недвижимости сейчас достаточно высок: "Этому есть объяснение — в период нестабильности именно высокобюджетные новостройки остаются привлекательным объектом для долгосрочных капиталовложений. Спрос на такое жилье не чувствителен к сезонным колебаниям, ведь, прежде всего, инвестор обращает внимание на репутацию застройщика, соблюдение сроков, скорость строительства, степень готовности и период, когда стоимость квадратного метра наиболее привлекательна — именно эти факторы становятся решающими".

По ее словам, покупают преимущественно граждане Украины. Ситуация с пандемией усилила желание людей иметь собственное жилье в Одессе, ведь сюда можно добраться за несколько часов, не пересекая границ. Среди инвесторов более 70% одесситов, но живой интерес к приморским проектам также проявляют иностранцы.Проект ЖК в Приморском районе Одессы: ЛУН

Что влияет на цену и спрос

Интерес к премиальному сегменту подтверждает и аналитика обращений к компании "Премьер", где отмечают рост запросов на недвижимость бизнес и премиум-класса, в частности на квартиры площадью от 60 до 120 кв.м с морским видом. В то же время здесь говорят, что строительные компании полностью удовлетворить спрос не могут.

"В Приморском районе и на Фонтане ситуация другая. В одном из проектов в курортной зоне, с которым мы сотрудничаем, иногородних покупателей не менее 50%. Из них каждый пятый нерезидент Украины", — уточняет соучредитель K&P marketing and sales solution.

Однако самым популярным в Одессе специалисты все же называют жилье комфорт-класса. По данным Глеба Кутея, оно достигает примерно 50% первичного рынка.

Чаще всего покупают однокомнатные квартиры у моря площадью от 30 кв. м. "Они при старте продаж всегда "уходят" первыми, причем класс жилья не очень влияет на спрос. Главное — стоимость в начале продаж и прогнозируемая цена при введении в эксплуатацию. В основном это происходит за счет инвесторов, вкладывающих деньги, чтобы заработать на перепродаже. Есть среди них доля, которая сначала сдает такое жилье в аренду. Большие квартиры в большинстве своем покупают для себя, поэтому и процент продаж по ним меньше", — делится опытом Анна Добровольская, директор АН "Урбания".

Требования к жилью: важны детали и среда

Специалисты отмечают, что сейчас покупатели интересуются не просто квадратными метрами. Они обращают внимание на концепцию, инфраструктуру и другие особенности конкретного ЖК.

"Одесситу очень важно наполнение комплекса, наличие рядом школы, детского сада, супермаркета, инженерно-технические характеристики, дополнительная шумоизоляция в квартирах, удобная планировка. Сегодня безумный спрос на проекты низкой этажности. Мы проводили опрос и более половины респондентов заявили, что хотели бы жить в доме, не выше 10 этажей. Человек готов дольше ехать на работу, но возвращаться в комфортную и безопасную среду", — рассказывает Михаил Поляк, соучредитель K&P marketing and sales solution.Проект ЖК в Малиновском районе Одессы: ЛУН

Об изменении приоритетов и требований к жилью говорит и Анна Добровольская, акцентируя, что покупатели обращают внимание на безопасность и возможности экономного потребления и уменьшения коммунальных платежей.

Обычно люди знают, какого именно застройщика хотят, при чем все по-разному их воспринимают. Большую роль играют слухи и конкуренция застройщиков в СМИ. Иногородние инвесторы менее требовательны к сервису и красивой территории. Лишь бы подешевле и сдавать дороже. Хотя и здесь бывают разные клиенты", - добавляет эксперт.

Болевой точкой одесского рынка Василий Шевченко называет дефицит паркомест – цена на них может достигать эквивалентной стоимости небольшой 1-комнатной квартиры. Это проблема любой новостройки. Интересной тенденцией последних двух лет является вопрос о возможности установки станции зарядки электрокаров.

"Имеется большой дефицит строительных площадок в пределах города — спрос после 2014 года вырос в три раза, но полностью его удовлетворить город пока не в состоянии из-за отсутствия свободных земельных участков. Из положительных моментов можно отметить, что вернулось доверие к стабильности первичного рынка, к строительным компаний», – рассказывает специалист.

Перспективы рынка недвижимости Одессы на следующий год

Даже несмотря на угрозу повторения локдауна в Украине, застройщики и риэлторы не ожидают в следующем году снижения спроса на квартиры в Одессе.

"Ожидаем изменения в системе кредитования для конечного потребителя. Пока, банки если и кредитуют, то на жестких условиях, поэтому застройщики перекрывают эту потребность в виде рассрочек. Жилищные комплексы Одессы будут плавно выходить за пределы города. Конкуренция создаст классные продукты во всех сегментах. Маленькие строительные компании будут постепенно исчезать, а крупные с репутацией и капиталом — захватывать рынок", — говорит Михаил Поляк.

Со своей стороны Анжелика Саакян ожидает, что рынок недвижимости продолжит адаптацию к новым условиям. "Следующий год обещает быть активным. И с ростом строительной готовности проектов, ожидаем увеличения спроса и стоимости квадратного метра".

В прошлых материалах мы рассказывали, что сейчас рынок находится в фазе рынка продавца, который может выставлять свои требования.