Забудова Києва – болюче питання. Кам'яні джунглі без супутньої інфраструктури, дефіцит простору навколо, відсутність зелені, сонця та висока концентрація людей на квадратний метр – створюють напругу і погіршують якість життя городян. При цьому ділянок під забудову стає все менше, а значить напруга буде наростати.
Які нові можливості розвитку є у столиці, де шукати прихований потенціал і навіщо забудовникам інвестувати в створення екологічного середовища проживання – в ексклюзивному інтерв'ю РБК-Україна розповів засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов.
– Зараз у більшості київських забудовників підхід такий – беремо ділянку, ставимо свічки, парковку під вікнами, заливаємо доріжки – і житловий комплекс готовий. Однак, сучасні дослідження і прогресивний досвід говорять, що для комфортного життя в місті необхідно дотримуватися балансу сірих і зелених зон – відводити ділянки під озеленення, створювати громадські простори, паркові зони. Все це додаткові витрати. Наскільки це окупається і як стимулювати забудовників вкладатися в озеленення?
– Скажу відразу, озеленення – це дорого. Більшу частину дорослих дерев для наших кліматичних умов потрібно закуповувати в зарубіжних розплідниках і коштують вони від 1 до 15 тисяч доларів. Багато забудовників не готові до таких витрат.
– Може варто хоча б не руйнувати те, що вже є? Чи не вирубувати дерева, не засипати озера? Ми ж всі знаємо подібні прецеденти в місті.
– Коли у забудовника маленька пляма забудови і потрібно вичавити з нього максимум квадратних метрів – тоді і з'являються такі історії. Ми від початку, з перших проектів, дотримуємося підходу збереження зелених зон і насаджень. Всі дорослі дерева, які є на території, ми заносимо в план майбутньої забудови і вже з їх урахуванням плануємо архітектурний ансамбль. Саме тому всі наші проекти масштабні та комплексні – в маленьких складніше створити середовище, яке ми втілюємо в наших ЖК, але і з цим завданням ми справляємося.
– Попри те, що ринок у нас не надто заможний і люди часто заточені на те, щоб купити дешевше, ваші проекти успішні. У чому тут секрет?
– Тут немає секрету. Ми продаємо середовище проживання, а не квадратні метри. Людям потрібно бачити сонце, зелень, щоб вітер не збивав з ніг, щоб було де прогулятися, позайматися спортом, і звичайно, щоб була зроблена вся необхідна інфраструктура. І в створенні такого середовища дуже допомагають і горизонтальна забудова, і правильно спланована територія. Наша мета – щоб людина купила квартиру і ніколи про це не пошкодувала. А не пошкодує вона – якщо їй буде комфортно. Тому ми інвестуємо в функціонал і сервіси, хоч це і дуже значні суми.
– Яким чином вам вдається конкурувати з іншими забудовниками?
– Ну, ціни у нас не найнижчі на ринку. При цьому наш прибуток не вище середньоринкового. Дуже багато вкладається в створення інфраструктури, дотримання концепції. В середньому у нас 100 доларів з квадратного метра йде на озеленення. І приблизно 50% території в кожному ЖК відводиться під зелені та громадські зони. Для Києва це дуже високий показник.
Наш підхід – не можна у людей красти час. Ми завжди здаємо будинки вчасно, видаємо покупцям ключі від квартир день в день. Але це коштує грошей. І ми робимо перший крок – вкладаємо свої кошти, щоб зробити все правильно, комфортно і своєчасно.
За словами Ігоря Ніконова, KAN у своїх проектах багато вкладає в створення інфраструктури та дотримання концепції (колаж РБК-Україна)
– У вас склалося коло постійних покупців?
– Так. Більш того, я часто отримую зворотний зв'язок від людей і в соцмережах, і при зустрічі. І він в основному позитивний. Я завжди кажу, для того щоб купити квартиру, не потрібно слухати девелопера, потрібно поїхати на його об'єкти і послухати людей, які там живуть. Дуже великий відсоток наших покупців приходять за особистими рекомендаціями друзів, родичів, купують квартири членам своєї сім'ї, дітям, батькам. Тому нам важливо мати комплекси в різних частинах міста. Щоб люди могли жити в проекті від КAN в зручному для них районі.
– З новими майданчиками під забудову в місті зараз проблема, якщо дивитися з точки зору звичних підходів. Тому все більше піднімаються питання ревіталізації міських територій, які не використовуються тільки тому, що девелопери бояться приймати на себе медійний удар і йти на конфлікт з громадськістю. При цьому простій таких територій – збиток для економіки і перспектив розвитку міста. Як ви бачите вирішення цього питання?
– У Києві багато проблем, пов'язаних із застарілими нормами законодавства, а також з тим, що немає єдиного центру прийняття рішень. Наприклад, питання з набережними.
У всьому світі уздовж набережних розташована найпривабливіша нерухомість і громадські зони. У Сіднеї на набережній знаходиться знаменита опера, в Гамбурзі – крутиться все міське життя. У Валенсії дуже цікавий кейс. Там річку, яка приносила місту безліч клопотів постійними підтопленнями, спустили в бетонний жолоб, а вздовж усього русла зробили 10-кілометровий громадський простір. З парками, майданчиками, амфітеатром тощо. Зараз це центр суспільного життя міста.
А що ми бачимо в нашій столиці? Набережна на правому березі – мертва. Я не кажу, що там потрібно побудувати житло, але там абсолютно точно можуть бути спортивні майданчики, прогулянкові зони, концертні зали, видові ресторани. Так роблять у всьому світі.
– Тобто, потрібно міняти закони?
– Сьогодні вже внесено зміни до закону, при якому в межах населених пунктів величина захисної берегової лінії регулюється містобудівною документацією. Немає жорстких вимог про 100 метрів (від великих річок і озер, – ред.), як було раніше. Повинні бути затверджені документи, узгоджені з екологами – і все. Колишні закони в цій сфері були орієнтовані на сільське господарство, а не на розвиток великих міст.
Всі в світі прагнуть до води і міста від цього тільки виграють. Київ має величезний потенціал у цьому питанні і заганяти всіх за лінію 100-200 метрів не має сенсу.
Ігор Ніконов: Київ має величезний потенціал у розвитку набережних (фото: Віталій Носач, РБК-Україна)
– Компанії КAN Development цікавий розвиток таких територій? Є у вас що запропонувати киянам в цьому питанні?
– У нас є в девелопменті ділянка на Лівому березі. Це частина урочища Горбачиха – територія на березі Десенки, де проходить з'їзд з нового Подільсько-Воскресенського мосту. Він може стати дуже цікавим проектом для міста. Там можна створити еко-парк, громадський центр, зробити те, чого в Києві ще немає. І ми готові це реалізувати. Більш того, вже 15 років ми платимо за нього місту орендну плату. Але досі не починали проект.
– Чому так? Які складнощі виникають?
– У цьому сенсі ми пожинаємо плоди всіх тих недобросовісних забудовників, які починали будівництво без узгодження з місцевими жителями або обіцяли одне, а робили інше. І зараз ми зіткнулися з упередженням проти забудови як такої.
– Яке цільове призначення цієї землі за документами?
– За документами, за якими ми є землекористувачем цієї ділянки – це земля під житлове будівництво.
– Що є зараз і що передбачається зробити на території Горбачихи? На що люди згодні, а на що ні?
– Ми сьогодні разом з місцевими жителями та активістами працюємо над ініціативою створення унікального першого в Києві еко-парку на території Горбачихи. Нещодавно проводили зустріч з жителями сусідніх будинків і побачили, що у них абсолютно нормальна реакція. Вони прийшли на зустріч, задавали безліч питань, і ми були в конструктивному діалозі. Все це є на відео. Люди, які там живуть, підтримали ідею еко-парку з відкритим доступом, туалетами, лавочками, освітленням і щоб за цим всім стежили і доглядали.
Ми чітко пояснили, що наше завдання – зберегти унікальну екосистему. Наша команда готова підійти дуже дбайливо до питання, зберегти всю біосистему, зробити перший в Києві сучасний еко-парк. Ми ж "законодавці мод" багатьох оригінальних проектів і тут хочемо продовжити цю тенденцію – створити дружнє середовище, яке поєднає комфортне життя людей і існування природи, яка там є.
– Хто цим займатиметься? Можливо, причина побоювань жителів в цьому?
– Так, дійсно, еко-парк – це досить вартісний проект. Зробити парк – це 30% зусиль, 70% – підтримувати його. Чистити сніг взимку, доглядати за рослинами, стежити за поливом – це все великі витрати, і ми готові це реалізувати. Зараз спільно з активістами та місцевими мешканцями будемо виробляти остаточний проект бачення еко-парку – його створення та розвитку.
Зараз KAN працює над ініціативою створення в Києві еко-парку на території Горбачихи (фото: Віталій Носач, РБК-Україна)
– Хтось висловлює ідею створення заказника – що ви про це думаєте?
– Напевно, люди пропонують це з кращих міркувань! Але заказники робляться у віддалених від міст і цивілізації місцях. Серед дикої природи – але не в центрі мегаполісу. Крім цього, потрібно пам'ятати, що прямо посеред Горбачихи будується один з основних транспортних вузлів Києва – Подільський мостовий перехід. А це означає, що заказник тут при всьому бажанні зробити неможливо. Консенсусом між екосистемою, природою і цивілізацією якраз і повинен стати еко-парк. Де, з одного боку, буде максимально збережена природа, якою зможуть в комфортних умовах насолоджуватися кияни. А з іншого боку – це буде цивілізація: сучасні дизайнерські будови.
– Що стосується інших планів? Чого нового чекати від КAN Development?
– Ресурси у компанії не безмежні і розпорошувати їх на безліч проектів не раціонально. Ми активно працюємо з нашими масштабними житловими комплексами "Файна Таун" і Respublika. Там ще багато роботи і багато черг попереду. Беремо активну участь у проектах UNIT.City і UNIT.Home. Дивимося в бік заміських проектів – вже почали реалізацію містечка в Конча-Заспі. Плануємо будувати комплекс апартаментів на Хрещатику.
Але великі проекти ми готуємо дуже ретельно. Більш того, використовуємо передову світову практику створювати еко-зони навіть там, де їх від початку не було. Наприклад, в ЖК Respublika ми зробили простір Publik Center з біоставком. Ця водойма, спеціально створена, щоб там жили та розмножувалися комахи і рослинність. Тому нам дивно чути, що ми можемо пошкодити десь існуюче еко-середовище. Та ми на промислових територіях створюємо парки, навіщо ж нам знищувати природний парк. Це нерозумно.
Що стосується Горбачихи, то там ми ще не готові починати будівництво, у нас немає ще навіть затвердженого проекту. Але еко-парком ми займаємося вже зараз, і ця ініціатива буде реалізована найближчим часом, об'єднавши всіх зацікавлених учасників.