Застройка Киева – больной вопрос. Каменные джунгли без сопутствующей инфраструктуры, дефицит пространства вокруг, отсутствие зелени, солнца и высокая концентрация людей на квадратный метр – создают напряжение и ухудшают качество жизни горожан. При этом участков под застройку становится все меньше, а значит напряжение будет нарастать.
Какие новые возможности развития есть у столицы, где искать скрытый потенциал и зачем застройщикам инвестировать в создание экологичной среды обитания – в эксклюзивном интервью РБК-Украина рассказал основатель компании KAN Development Игорь Никонов.
– Сейчас у большинства киевских застройщиков подход такой – берем участок, ставим свечки, парковку под окнами, заливаем дорожки – и жилой комплекс готов. Однако современные исследования и прогрессивный опыт говорят, что для комфортной жизни в городе необходимо соблюдать баланс серых и зеленых зон – отводить участки под озеленение, создавать общественные пространства, парковые зоны. Все это дополнительные затраты. Насколько это окупается и как стимулировать застройщиков вкладываться в озеленение?
– Скажу сразу, озеленение – это дорого. Большую часть взрослых деревьев для наших климатических условий нужно закупать в зарубежных питомниках и стоят они от 1 до 15 тысяч долларов. Многие застройщики не готовы к таким затратам.
– Может стоит хотя бы не разрушать то, что уже есть? Не вырубать деревья, не засыпать озера? Мы же все знаем подобные прецеденты в городе.
– Когда у застройщика маленькое пятно застройки и нужно выжать из него максимум квадратных метров – тогда и появляются такие истории. У нас изначально, с первых проектов, соблюдается подход сохранности зеленых зон и насаждений. Все взрослые деревья, которые есть на территории, мы заносим в план будущей застройки и уже с их учетом планируем архитектурный ансамбль. Именно поэтому все наши проекты масштабные и комплексные – в маленьких сложнее создать среду, которую мы воплощаем в наших ЖК, но и с этой задачей мы справляемся.
– Несмотря на то, что рынок у нас не слишком богатый и люди часто заточены на то, чтобы купить подешевле, ваши проекты успешны. В чем тут секрет?
– Тут нет секрета. Мы продаем среду обитания, а не квадратные метры. Людям нужно видеть солнце, зелень, чтобы ветер не сбивал с ног, чтобы было где прогуляться, позаниматься спортом, и конечно, чтобы была сделана вся необходимая инфраструктура. И в создании такой среды очень помогают и горизонтальная застройка, и правильно спланированная территория. Наша цель – чтобы человек купил квартиру и никогда об этом не пожалел. А не пожалеет он – если ему будет комфортно. Поэтому мы инвестируем в функционал и сервисы, хоть это и очень значительные суммы.
– За счет чего вам удается конкурировать с другими застройщиками?
– Ну, цены у нас не самые низкие на рынке. При этом наша прибыль не выше среднерыночной. Очень много вкладывается в создание инфраструктуры, соблюдение концепции. В среднем у нас 100 долларов с квадратного метра уходит на озеленение. И примерно 50% территории в каждом ЖК отводится под зеленые и общественные зоны. Для Киева это очень высокий показатель.
Наш подход – нельзя у людей воровать время. Мы всегда сдаем дома вовремя, выдаем покупателям ключи от квартир день в день. Но это стоит денег. И мы делаем первый шаг – вкладываем свои средства, чтобы сделать все правильно, комфортно и своевременно.
По словам Игоря Никонова, KAN в своих проектах много вкладывает в создание инфраструктуры и соблюдение концепции (колаж РБК-Украина)
– У вас сложился круг постоянных покупателей?
– Да. Более того, я часто получаю обратную связь от людей и в соцсетях, и при встрече. И она в основном позитивная. Я всегда говорю, для того чтобы купить квартиру, не нужно слушать девелопера, нужно поехать на его объекты и послушать людей, которые там живут. Очень большой процент наших покупателей приходят по личным рекомендациям друзей, родственников, покупают квартиры членам своей семьи, детям, родителям. Поэтому нам важно иметь комплексы в разных частях города. Чтобы люди могли жить в проекте от КAN в удобном для них районе.
– С новыми площадками под застройку в городе сейчас проблема, если смотреть с точки зрения привычных подходов. Поэтому все больше поднимаются вопросы ревитализации городских территорий, которые не используются только потому, что девелоперы боятся принимать на себя медийный удар и идти на конфликт с общественностью. При этом простой таких территорий – ущерб для экономики и перспектив развития города. Как вы видите решение этого вопроса?
– В Киеве много проблем, связанных с устаревшими нормами законодательства, а также с тем, что нет единого центра принятия решений. Например, вопрос с набережными.
Во всем мире вдоль набережных расположена самая привлекательная недвижимость и общественные зоны. В Сиднее на набережной находится знаменитая опера, в Гамбурге – крутится вся городская жизнь. В Валенсии очень интересный кейс. Там реку, которая приносила городу множество хлопот постоянными подтоплениями, спустили в бетонный желоб, а вдоль всего русла сделали 10-километровое общественное пространство. С парками, площадками, амфитеатром и т.д. Сейчас это центр общественной жизни города.
А что мы видим в нашей столице? Набережная на правом берегу – мертвая. Я не говорю, что там нужно построить жилье, но там совершенно точно могут быть спортивные площадки, прогулочные зоны, концертные залы, видовые рестораны. Так делают во всем мире.
– То есть, нужно менять законы?
– Сегодня уже внесены изменения в закон, при котором в границах населенных пунктов величина защитной береговой линии регулируется градостроительной документацией. Нет жестких требований про 100 метров (от больших рек и озер, – ред.), как было раньше. Должны быть утвержденные документы, согласованные с экологами – и все. Прежние законы в этой сфере были ориентированы на сельское хозяйство, а не на развитие больших городов.
Все в мире стремятся к воде и города от этого только выигрывают. Киев имеет огромный потенциал в этом вопросе и загонять всех за линию 100-200 метров не имеет смысла.
Игорь Никонов: Киев имеет огромный потенциал в развитии набережных (фото: Виталий Носач, РБК-Украина)
– Компании КAN Development интересно развитие таких территорий? Есть у вас что предложить киевлянам в этом вопросе?
– У нас есть в девелопменте участок на левом берегу. Это часть урочища Горбачиха – территория на берегу Десенки, где проходит съезд с нового Подольско-Воскресенского моста. Он может стать очень интересным проектом для города. Там можно создать эко-парк, общественный центр, сделать то, чего в Киеве еще нет. И мы готовы это реализовать. Более того, уже 15 лет мы платим за него городу арендную плату. Но до сих пор не начинали проект.
– Почему так? Какие сложности возникают?
– В этом смысле мы пожинаем плоды всех тех недобросовестных застройщиков, которые начинали стройку без согласования с местными жителями или обещали одно, а делали другое. И сейчас мы столкнулись с предубеждением против застройки как таковой.
– Какое целевое назначение этой земли по документам?
– По документам, по которым мы являемся землепользователем этого участка – это земля под жилищное строительство.
– Что есть сейчас и что предполагается сделать на территории Горбачихи? На что люди согласны, а на что нет?
– Мы сегодня вместе с местными жителями и активистами работаем над инициативой создания уникального первого в Киеве эко-парка на территории Горбачихи. Недавно проводили встречу с жителями соседних домов и увидели, что у них абсолютно нормальная реакция. Они пришли на встречу, задавали множество вопросов, и мы были в конструктивном диалоге. Все это есть на видео. Люди, которые там живут, поддержали идею эко-парка с открытым доступом, туалетами, лавочками, освещением, и чтобы за этим всем следили и ухаживали.
Мы четко пояснили, что наша задача – сохранить уникальную экосистему. Наша команда готова подойти очень бережно к вопросу, сохранить всю биосистему, сделать первый в Киеве современный эко-парк. Мы же "законодатели мод" многих оригинальных проектов и здесь хотим продолжить эту тенденцию - создать дружественную среду, которая совместит комфортную жизнь людей и существование природы, которая там есть.
– Кто этим будет заниматься? Возможно, причина опасений жителей в этом?
– Да, действительно, эко-парк – это довольно затратный проект. Сделать парк – это 30% усилий, 70% – поддерживать его. Чистить снег зимой, ухаживать за растениями, следить за поливом – это все большие затраты, и мы готовы это реализовать. Сейчас совместно с активистами и местными жителями будем вырабатывать конечный проект видения эко-парка – его создания и развития.
Сейчас KAN работает над инициативой создания в Киеве эко-парка на территории Горбачихи (фото: Виталий Носач, РБК-Украина)
– Кто-то высказывает идею создания заказника – что вы об этом думаете?
– Наверняка, люди предлагают это из лучших побуждений! Но заказники делаются в отдаленных от городов и цивилизации местах. Среди дикой природы – но не в центре мегаполиса. Кроме этого, нужно помнить, что прямо посреди Горбачихи строится один из основных транспортных узлов Киева – Подольский мостовой переход. А это значит, что заказник здесь при всем желании сделать невозможно. Консенсусом между экосистемой, природой и цивилизацией как раз и должен стать эко-парк. Где, с одной стороны, будет максимально сохранена природа, которой смогут в комфортных условиях наслаждаться киевляне. А с другой стороны – это будет цивилизация: современные дизайнерские строения.
– Что касается других планов? Чего нового ждать от КAN Development?
– Ресурсы у компании не безграничны и распылять их на множество проектов не рационально. Мы активно работаем с нашими масштабными жилыми комплексами "Файна Таун" и Respublika. Там еще много работы и много очередей впереди. Активно участвуем в проектах UNIT.City и UNIT.Home. Смотрим в сторону загородных проектов – уже начали реализацию городка в Конча-Заспе. Планируем строить комплекс апартаментов на Крещатике.
Но крупные проекты мы готовим очень тщательно. Более того, используем передовую мировую практику создавать эко-зоны даже там, где их изначально не было. Например, в ЖК Respublika мы сделали пространство Publik Center с биопрудом. Этот водоем, специально созданный, чтобы там жили и размножались насекомые и растительность. Поэтому нам странно слышать, что мы можем повредить где-то существующую эко-среду. Да мы на промышленных территориях создаем парки, зачем же нам уничтожать природный парк. Это глупо.
Что касается Горбачихи, то там мы еще не готовы начинать стройку, у нас нет еще даже утвержденного проекта. Но эко-парком мы занимаемся уже сейчас, и эта инициатива будет реализована в ближайшее время, объединив всех заинтересованных участников.