Вторинний ринок житла у регіонах: ми на порозі цінової стабільності

Згідно з дослідженням порталу “Увекон” з 2018 по 2020 рік включно (оброблено дані близько 2 млн квартир) вартість житла на вторинному ринку України збільшилася в середньому на 12% до 856 дол./кв.м. За підсумками 2021 року житло на вторинному ринку додасть в ціні ще як мінімум від 10% до 15%. Тож яких цін чекати у 2022-му? Та чи варто розраховувати на обвал ринку?

Аналізує ситуацію та прогнозує ціни на ринку житла в різних регіонах країни — в авторській колонці для РБК-Україна генеральний директор групи компаній "Увекон" Володимир Шалаєв.

Які квартири купували найбільше

У 2018-2020 роках 1-кімнатні квартири були найбільш привабливими для покупців житла. В деяких регіонах країни, а саме в Івано-Франківській, Київській, Одеській, Харківській областях, популярність 1-кімнатних квартир яскраво виражена в об'єктах первинного ринку (60% від усієї кількості такого типу житла) в обласних центрах та прилеглих районах.

Попри це, з 2018 по 2020 роки 1-кімнатні квартири в доларовому еквіваленті подорожчали майже на 15%, 2-кімнатні — на 11%, 3-кімнатні — на 11,5%, 4-кімнатні — на 10,5%.

Найбільше зростання вартості 1-кімнатних квартир на вторинному ринку за вказаний період зафіксоване у Хмельницькій області: зростання в ціні в середньому на 31,5%, у Дніпропетровській — на 26%, у Вінницькій і Полтавській областях — на 26%, у Рівненській — на 24,5%, на Закарпатті — на 24%, у Чернігівській — на 22% та Київській області — на 21%.

В інших регіонах подорожчання 1-кімнатних квартир не перевищило 20%.

Варто відзначити цікавий факт — пропозиція в одному Приморському районі Одеси (понад 61 тис. квартир) за 2020 рік перевищувала пропозицію на вторинному ринку у таких містах, як Харків (понад 59 тис. квартир), Дніпро (понад 26 тис. квартир) та Львів (понад 15 тис. квартир за рік).

В яких регіонах купували найменше

Зростання цін на квартири майже завжди пов’язане з рівнем попиту. Так, приміром, найменше здорожчання зафіксоване у Луганській області. Середня вартість житла на вторинному ринку зросла лише на 1% (до 245 дол./кв.м), що свідчить не про цінову стабільність, а про низьку, з відомих причин, привабливість життя в цьому регіоні. За вказаний період вартість 1-кімнатних квартир майже не змінилася — зафіксоване зростання на 0,1%, 2-кімнатні зросли в ціні на 2,2%, а 3-кімнатні — подешевшали на 0,2%.

В Одеській області середня вартість житла на вторинному ринку в період з 2018 по 2020 роки зросла лише на 1,3% до 925 дол./кв.м. Вартість 1-кімнатних квартир збільшилась майже на 1%, 2-кімнатні подорожчали на 0,8%, 3-кімнатні — на 3%, 4-кімнатні — на 1%.

В Івано-Франківській області середня вартість житла на вторинному ринку зросла на 2,4% до 475 дол./кв.м. Впродовж 2018-2020 років 1-кімнатні квартири зросли в ціні в середньому на 1,6%, 2-кімнатні — на 3,5%, 3-кімнатні — на 1,4%, 4-кімнатні — на 5%.

У Львівській області середня вартість житла на вторинному ринку зросла на 4% до 843 дол./кв.м. За вказаний період 1-кімнатні квартири зросли в середньому на 8,5%, 2-кімнатні — на 5%, 3-кімнатні — на 1%, а 4-кімнатні квартири подешевшали на 2%.

У Тернопільській області середня вартість житла на вторинному ринку зросла на 5,2% до 613,3 дол./кв.м. 1-кімнатні квартири подорожчали в середньому на 6,1%, 2-кімнатні — на 5,7%, 3-кімнатні — на 4,5% 4-кімнатні — на 4,4%.

У Херсонській області середня вартість житла на вторинному ринку зросла на 6% до 612 дол./кв.м. 1-кімнатні квартири зросли в середньому на 6%, 2-кімнатні — майже на 9%, 3-кімнатні — на 6,5% 4-кімнатні квартири подешевшали в середньому на 0,5%.

2021-й — кульмінація, 2022-й — розв’язка

Як відомо, протягом 2021 року вартість житла продовжила зростати. За нашими оцінками, щомісяця середня ціна збільшувалася на 1,5-2%. Саме цей факт дає змогу спрогнозувати, що за підсумками року вартість житла на вторинному ринку України збільшиться на 10-15% в доларовому еквіваленті. Таким чином, з 2018 по 2021 роки здорожчання майже перетне позначку в 30%.

Звісно, що рік ще триває, і багато що на вторинному ринку житла залежатиме від економіки країни та нових очікуваних локдаунів. Проте, на мою думку, у 2022-му році динаміка вартості житла зміниться. Ринку нерухомості притаманна певна циклічність. Для нашої країни за періодом зростання цін в сегменті нерухомого майна, який зазвичай триває 3-4 роки, завжди настає 1,5-2-річний період відносної цінової стабільності. На мій погляд, саме у 2022-му році розпочнеться етап цінового "спокою". Але не варто розраховувати, що ринок нерухомості обвалиться. Для цього наразі немає жодних аргументів. Ціни майже досягли максимальної економічно обґрунтованої позначки, але навряд чи перетнуть її.

Раніше ми розповідали про цінові тенденції на ринку оренди нерухомості у Києві