Пассивный доход: как выбрать квартиру для сдачи в аренду и вычислить прибыль

За последние 2-3 года покупка вторичного жилья для заработка на аренде увеличилось до 40% от всех сделок.

Купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, является одним из популярных способов инвестировать сбережения и обеспечить себе пенсию, на которую реально прожить или "финансовую подушку", которая поддержит в сложных обстоятельствах.

Если инвестирование в первичную недвижимость требует определенных навыков, времени и готовности рисковать, то квартира на вторичном рынке, это та самая "синица в руках", которая придает уверенности в завтрашнем дне.

Как правильно выбрать квартиру с целью получения ренты и за какое время возможно окупить такое капиталовложения и начать получать чистую прибыль — разбираемся в материале РБК-Украина.

Что предлагает вторичный рынок

По данным ресурса Address.ua за три квартала 2021 года стоимость на вторичном рынке Украины выросла на все типы жилья. И если в январе однокомнатная в среднем по стране стоила около 800 тыс. грн ($30 тыс.), то в середине июля цены достигли свыше 1 млн грн ($41 тыс.). В конце сентября стоимость немного снизилась до 950 тыс. грн ($36 тыс.), но ощутимо превысила показатели начала года.

Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры по сравнению с январем 2021-го подорожали соответственно на 186 тыс грн (до 1,275 млн грн, или $48 тыс.) и 133 тыс. грн (в 1,6 млн грн, $60 тыс.).

Наибольшее колебание произошло на многокомнатные квартиры: стоимость выросла с 2,2 млн грн ($84 тыс.) в январе до 2,6 млн грн ($99 тыс.) в июле. Сейчас цена многокомнатного жилья составляет до 2,4 млн грн ($91 тыс.).

Средняя цена квартиры на вторичном рынке Украины в период с января по сентябрьИсточник: address.ua

Средняя стоимость аренды жилья за три квартала 2021-го по Украине почти не изменилась для одно-, двух - и трехкомнатных квартир. В частности, однокомнатную в январе арендовали за 5128 грн ($193), сейчас цена составляет 5500 грн ($206). Для двухкомнатной и трехкомнатной разница в стоимости между январем и сентябрем достигает соответственно $13 и $20: сейчас арендовать двухкомнатное жилье можно в среднем за 7500 грн ($278), трехкомнатное — за 10000 грн ($376).

В то же время аренда квартиры из четырех и более комнат в Украине в январе обходилась в среднем в 22000 грн ($830), в сентябре — 23400 грн ($881).

Средняя цена аренды квартиры на вторичном рынке Украины в период с января по сентябрьИсточник: address.ua

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ), в течение последних двух-трех лет приобретение жилья на вторичном рынке для дальнейшего заработка, преимущественно для аренды, выросло с 30 до 40% от всех сделок.

В целом, по данным АСНУ, за первое полугодие 2021-го операции с недвижимым имуществом превысили 9 млрд грн, что на 25% больше, чем показатели за аналогичный период 2020 года. На вторичный рынок пришлось около 30%, то есть до 2,7 млрд грн.

"Наибольшая концентрация такого жилья — более 80%, наблюдается в Киеве, Львове, Одессе, Днепре и Харькове, а также в городах с наибольшими темпами развития, как, к примеру, Ивано-Франковск, Черновцы, Винница, Николаев. То есть там, где местные власти активно развивают инфраструктуру, предпринимательство — активизируется рынок аренды. Крупные областные центры привлекают внутренних рабочих мигрантов и студентов. Уровень жизни, возможность найти достойную работу и заработную плату делают эти города привлекательными для потенциальных арендаторов и, соответственно, арендодателей", — отмечает Юрий Пита президент АСНУ.

Ярослав Бурых, управляющий Центра недвижимости "ПаркИнвестКиев", отмечает: "Большинство клиентов интересуют современные дома, построенные после 2010 года. Стабильный спрос на одно- и двухкомнатные квартиры. Их легче всего продать в случае выхода в живые деньги. 3-4-5-комнатные квартиры долго продаются в связи с высокими коммунальными тарифами".

Однако, по информации АСНУ, соотношение арендного жилья между домами советской застройки и 2000-х годов составляет 60 на 40%. "Популярность квартир советского периода продиктована тем, что аренда в них на 30-35% дешевле. Несмотря на устаревшие коммуникации, такое жилье часто имеет удачное расположение: массивы "хрущевок" есть в центральных районах крупнейших городов. Кроме того, с подорожанием коммунальных платежей, люди ищут небольшие по площади квартиры — 35-50 кв. м. Конечно, в новых домах могут быть счетчики и системы автономного отопления. Однако, стоимость аренды там значительно выше", — добавляет Юрий Пита.

Что по оформлению и налогам

До заключения договора о приобретении-продаже жилья, которое в дальнейшем будут сдавать в аренду, следует тщательно проверить все правоустанавливающие документы, а также личность продавца, наличие несовершеннолетних детей, судебных обременений, пребывание в залоге или под арестом и тому подобное. Это возможно сделать с помощью открытых источников или обратиться к специалистам.

Следующим шагом следует определиться, как будете сдавать приобретенное жилье: как частное лицо или как физлицо-предприниматель.

Первый вариант, будет обходиться дороже с точки зрения налогообложения. Придется уплатить налог с доходов физических лиц в размере 18% и 1,5% военного сбора. По словам Владимира Копотя, юриста, руководителя сервиса онлайн-проверки недвижимости Monitor.Estate: "Если зарегистрироваться как ФЛП и выбрать упрощенную систему налогообложения, выплата составит 5% от суммы полученных арендных платежей".

Вместе с тем эксперт отмечает, что на сегодня рынок аренды квартир в Украине преимущественно находится в тени: "Очень малое собственников сдает квартиры официально, оплачивая все налоги".

Важным моментом является также управление такой недвижимостью. Ведь на поиск арендаторов, ведение документации, решение возможных споров, нужно немало времени. Это означает, что прибыль по аренде должна покрывать расходы на ее организацию.

Фото: окупаемость однокомнатной квартиры может составить от 10 до 15 лет (Виталий Носач, РБК-Украина)

Когда ожидать прибыль

"Хорошей инвестицией в любой объект недвижимости является срок окупаемости 8-12 лет", — отмечает Ярослав Бурых.

В АСНУ отмечают, что сейчас относительная окупаемость, например, однокомнатной квартиры в доме советской застройки, может составить до 15 лет. При удачной локации и надлежащем состоянии квартиры это может произойти быстрее.

Юрий Пита прогнозирует уменьшение сделок с целью заработка на аренде в период с 2022 до 2024 года — до 30% от всех сделок. Это обусловлено цикличностью рынка недвижимости, где за периодом активного роста цен наступает стагнация.

С другой стороны, Ярослав Бурых акцентирует на том, что спрос на приобретение квартир под аренду будет сохраняться, так как люди не знают других рабочих механизмов вложения денег. "Банкам не доверяют, а недвижимость является гарантированным физическим активом с правом собственности, который всегда можно сдать, заложить, продать", — объясняет он.

Рассмотрим на примере окупаемость инвестиций в недвижимость на вторичном рынке.

Возьмем Киев, небольшую квартиру в типовом доме советской застройки, что расположен вблизи метро. Именно в этом сегменте, по данным АСНУ, спрос на 10% превышает предложение.

На одном из популярных сайтов объявлений мы подобрали такой вариант:

• 1 комната, общая площадь 33 кв. м;
• 5-й этаж 9-этажного дома 1974 года;
• квартира с ремонтом и мебелью;
• возле станции метро "Оболонь".

Стоимость аренды этой квартиры в месяц составляет 13 тыс. грн.

Чтобы приобрести жилье с такими параметрами (собственник оставляет технику и мебель), понадобится около 1,6 млн грн ($60 тыс.).

Несмотря на прогнозы экспертов относительно стагнации на рынке, существенного роста цен в ближайшие несколько лет не произойдет. Соответственно, считаем:

13 000 х 12 = 156 000 грн в год (арендная плата).

1 600 000/156 000 = 10,2 года (окупаемость).

Следовательно, инвестиция вписывается в рамки "хорошей" по оценкам экспертов. При текущей ситуации на рынке — это 13 тыс. грн арендных поступлений ежемесячно, плюс актив в виде ликвидной недвижимости и возможность через 10 лет выйти на "чистую прибыль".

Ранее мы писали, как правильно вложить деньги в квадратные метры на первичном рынке недвижимости, чтобы не прогореть и получить прибыль.