Инвестиция в метры: когда выгодно вкладывать деньги в первичное жилье и сколько можно заработать

Только за последний год квартиры в Киеве подорожали на 20% в среднем. И это не предел.

Недвижимость — самый понятный и доходный в нашей стране инвестиционный инструмент. Банковские депозиты (по данным НБУ использует 12% населения), драгоценные металлы и ценные бумаги (практически не используются по причине отсутствия открытого фондового рынка) — непопулярны среди украинцев.

Как правильно вложить деньги в квадратные метры на первичном рынке недвижимости, чтобы не прогореть и получить прибыль — в материале РБК-Украина.

Цены идут вверх

Несмотря на пандемию, за последние полтора года рынок недвижимости в Украине показал значительный рост. По данным OLX Недвижимость, дома старше 2011 года постройки подорожали почти на 17%, а объекты на этапе строительства — на 19%.

Иван Кудояр, председатель Союза Консультантов по недвижимости рассказал: "Самые популярные сегодня на рынке — квартиры небольшой площади: "смарты" от 19 кв. м, однокомнатные – до 40-45 кв. м., двухкомнатные площадью 55-65 кв. м в современных жилых комплексах эконом и комфорт-класса. Часто такие варианты полностью раскупаются еще до введения дома в эксплуатацию". А вот трехкомнатные квартиры крайне редко становятся объектом инвестирования.

"Недвижимость –это инструмент обретения финансовой независимости и дохода. Одним из главных преимуществ является её постоянно растущая цена. Только за последний год квартиры в Киеве подорожали на 20% в среднем. И это не предел", – отметил Игорь Кушнир, Глава правления и президент ХК "Киевгорстрой".

Чем раньше – тем выгоднее

Инвестиция в жилую недвижимость будет максимально выгодной, если вкладываться на старте продаж, когда застройщик выставляет минимальную цену. За время строительства стоимость вашего актива будет автоматически повышаться по мере роста цены квадратного метра. На некоторых объектах от начала строительства до ввода в эксплуатацию рост достигает 50%, в среднем этот показатель 30-40%. Таким образом, годовая доходность при реальном для нашего рынка сроке в 3-4 года может составить 14-16,5%.

Немаловажный нюанс: "пилотный" дом микрорайона всегда будет дешевле, т.к. при возведении следующих очередей становится более наглядной концепция проекта и растет доверие к застройщику, что сказывается на цене.

Также нужно учитывать, что наиболее выгодный, но и рискованный вариант — полная оплата квартиры. При оформлении рассрочки или поэтапных платежей могут быть дополнительные расходы: зачастую компании не фиксируют финальную цену квартиры, поэтому стоимость квадратного метра будет увеличиваться на протяжении всего строительства.

Перепродать или сдать в аренду?

Что касается долгосрочной инвестиции, когда недвижимость покупают для сдачи в аренду, то прибыль инвестора составляет 10-15% годовых, а возврат средств возможен через 8-11 лет. Срок окупаемости такой квартиры до 8 лет считается удачной инвестицией.

Рамиль Мехтиев, СЕО компании ENSO говорит: "Если квартиру покупать исключительно для сдачи в аренду, то получение прибыли откладывается на длительный срок. Нужно также учитывать траты на ремонт, мебель и технику. Об окупаемости можно говорить через 9-11 лет после начала сдачи в аренду. Если инвестировать в жилье с целью перепродажи, здесь на наибольшую прибыль можно рассчитывать после сдачи объекта в эксплуатацию — это минимум 2-3 года".Источник: юридическая компания LawRange Estate (сентябрь 2021)

Как оценить застройщика и выбрать надежного?

По данным "Украинского клуба недвижимости", в Киеве задержки с вводом объектов в эксплуатацию составляют в среднем 6 месяцев. При этом количество "проблемных" проектов (которые отсрочили ввод на более длительный срок, имеют проблемы с документами или остановили строительные работы) достигает 30%. Поэтому перед покупкой стоит детально изучить имеющуюся в открытых информацию: проектные и финансовые документы, разрешения на застройку, целевое назначение земельного участка, ознакомиться с историей сданных застройщиком объектов.

Базовый механизм проверки информации о застройщике:

• Лицензия на строительную деятельность генерального подрядчика и разрешение на строительство.
• Документ на право владения или пользования земельным участком.
• Утвержденная проектная документация.
• Градостроительные условия и ограничения застройки участка.
• Технические условия на присоединение дома к коммуникациям.

Не стоит вкладывать деньги в объект, цена на которой ниже среднерыночной на аналогичных строящихся объектах данного класса в этом районе. Стоимость ниже рынка на 25-30% – это сигнал, что девелопер изначально «не чист на руку» либо некорректно оценивает рынок и дом может не быть достроен.

При инвестировании жилья стоит учитывать, что у крупных застройщиков с большим портфелем реализованных проектов, есть "финансовая подушка" и опыт устойчивости в кризисные моменты. Но анализировать нужно не только количество проектов, но и их завершенность, соответствие изначально заявленному плану, подключение к коммуникациям, отзывы бывших инвесторов, наличие конфликтных объектов, открытые финансовые показатели. Сейчас большая часть информации доступна в онлайн-реестрах. Также можно обратиться к специалистам, которые проверят выбранный проект и дадут оценку инвестиционных рисков.

Ранее мы писали как найти покупателя и безопасно оформить переуступку своих прав требования на объект строительства.