Пасивний дохід: як вибрати квартиру для здачі в оренду та обчислити прибуток

За останні 2-3 роки придбання вторинного житла для заробітку на оренді збільшилось до 40% від усіх угод.

Придбати квартиру, щоб здавати її в оренду, є одним з популярних способів інвестувати заощадження та забезпечити собі пенсію, на яку реально прожити або "фінансову подушку", яка підтримає в разі складних обставин.

Якщо інвестування в первинну нерухомість потребує певних навичок, часу та готовності ризикувати, то квартира на вторинному ринку, це та сама "синиця в руках", яка додає впевненості в завтрашньому дні.

Як правильно вибрати квартиру з метою отримання ренти та за який час можливо окупити таке капіталовкладення і почати отримувати чистий прибуток — розбираємось у матеріалі РБК-Україна.

Що пропонує вторинний ринок

За даними ресурсу Address.ua, за три квартали 2021 року вартість на вторинному ринку України зросла на всі типи житла. І якщо в січні однокімнатна в середньому по країні коштувала близько 800 тис. грн ($30 тис.), то в середині липня ціни сягнули понад 1 млн грн ($41 тис.). Наприкінці вересня вартість трохи знизилася до 950 тис. грн ($36 тис.), але відчутно перевищила показники початку року.

Двокімнатні та трикімнатні квартири у порівнянні з січнем 2021-го подорожчали відповідно на 186 тис. грн (до 1,275 млн грн, або $48 тис.) і 133 тис. грн (до 1,6 млн грн, $60 тис.).

Найбільше коливання відбулося на багатокімнатні квартири: вартість зросла з 2,2 млн грн ($84 тис.) у січні до 2,6 млн грн ($99 тис.) у липні. Наразі ціна багатокімнатного житла складає до 2,4 млн грн ($91 тис.).

Середня ціна квартири на вторинному ринку України у період з січня до вересеньДжерело: address.ua

Середня вартість оренди житла за три квартали 2021-го по Україні майже не змінилася для одно-, двох- і трикімнатних квартир. Зокрема, однокімнатну в січні орендували за 5128 грн ($193), наразі ціна становить 5500 грн ($206). Для двокімнатної та трикімнатної різниця у вартості між січнем і вереснем сягає відповідно $13 і $20: зараз орендувати двокімнатне помешкання можна в середньому за 7500 грн ($278), трикімнатне — за 10000 грн ($376).

Водночас оренда квартири з чотирьох і більше кімнат в Україні в січні обходилася в середньому у 22000 грн ($830), у вересні — 23400 грн ($881).

Середня ціна оренди квартири на вторинному ринку України у період з січня по вересеньДжерело: address.ua

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ), протягом останніх двох-трьох років придбання житла на вторинному ринку для подальшого заробітку, переважно для оренди, зросла з 30 до 40% від усіх угод.

Загалом, за даними АФНУ, за перше півріччя 2021-го операції з нерухомим майном перевищили 9 млрд грн, що на 25% більше, ніж показники за аналогічний період 2020 року. На вторинний ринок прийшлося близько 30%, тобто до 2,7 млрд грн.

"Найбільша концентрація такого житла — понад 80%, спостерігається в Києві, Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові, а також у містах з найбільшими темпами розвитку, як, приміром, Івано-Франківськ, Чернівці, Вінниця, Миколаїв. Тобто там, де місцева влада активно розвиває інфраструктуру, підприємництво — активізується ринок оренди. Великі обласні центри приваблюють внутрішніх робочих мігрантів та студентів. Рівень життя, можливість знайти пристойну роботу та заробітну плату роблять ці міста привабливими для потенційних орендарів та, відповідно, орендодавців", — зазначає Юрій Піта, президент АФНУ.

Ярослав Бурих, управляючий Центра нерухомості «ПаркІнвестКиїв», відзначає: "Більшість клієнтів цікавлять сучасні будинки, споруджені після 2010 року. Стабільний попит на одно- та двокімнатні квартири. Їх найлегше продати у разі виходу в живі гроші. 3-4-5-кімнатні квартири довго продаються у зв’язку з високими комунальними тарифами".

Однак, за інформацією АФНУ, співвідношення орендного житла між будинками радянської забудови та 2000-х років складає 60 на 40%. "Популярність квартир радянського періоду продиктована тим, що оренда в них на 30-35% дешевша. Попри застарілі комунікації, таке житло часто має вдале розташування: масиви "хрущівок" є в центральних районах найбільших міст. Крім того, з подорожчанням комунальних платежів, люди шукають невеликі за площею квартири — 35-50 кв. м. Звісно, в нових будинках можуть бути наявні лічильники та системи автономного опалення. Проте, вартість оренди там значно вища", — додає Юрій Піта.

Що по оформленню та податкам

До укладення договору про придбання-продаж житла, яке надалі здаватимуть в оренду, варто ретельно перевірити всі правоустановчі документи, а також особу продавця, наявність неповнолітніх дітей, судових обтяжень, перебування в заставі або під арештом тощо. Це можливо зробити за допомогою відкритих джерел або звернутись до фахівців.

Наступним кроком слід визначитися, як будете здавати придбане житло: як приватна особа чи як фізособа-підприємець.

Перший варіант, обходитиметься дорожче з точки зору оподаткування. Доведеться сплатити податок з доходів фізичних осіб у розмірі 18% та 1,5% військового збору. За словами Володимира Копотя, юриста, керівника сервісу онлайн-перевірки нерухомості Monitor.Estate: "Якщо зареєструватися як ФОП та обрати спрощену систему оподаткування, виплата становитиме 5% від суми отриманих орендних платежів".

Разом із тим, експерт відзначає, що на сьогодні ринок оренди квартир в Україні переважно знаходиться в тіні: "Дуже мала кількість власників здає квартири офіційно, сплачуючи всі податки".

Важливим моментом є також управління такою нерухомістю. Адже на пошук орендарів, ведення документації, вирішення можливих суперечок, потрібно чимало часу. Це означає, що прибуток з оренди повинен покривати витрати на її організацію.

Фото: окупність однокімнатної квартири може скласти від 10 до 15 років (Віталій Носач, РБК-Україна)

Коли очікувати прибуток

"Хорошою інвестицією в будь-який об’єкт нерухомості є термін окупності 8-12 років", — зазначає Ярослав Бурих.

В АФНУ відзначають, що наразі відносна окупність, приміром, однокімнатної квартири у будинку радянської забудови, може скласти до 15 років. При вдалій локації та належному стані квартири це може статися швидше.

Юрій Піта прогнозує зменшення угод з метою заробітку на оренді в період з 2022 до 2024 роки — до 30% від усіх угод. Це зумовлено циклічністю ринку нерухомості, де за періодом активного зростання цін настає стагнація.

З іншого боку, Ярослав Бурих акцентує на тому, що попит на придбання квартир під оренду зберігатиметься, оскільки люди не знають інших робочих механізмів вкладання грошей. "Банкам не довіряють, а нерухомість є гарантованим фізичним активом із правом власності, який завжди можна здати, закласти, продати", — пояснює він.

Розглянемо на прикладі окупність інвестицій у нерухомість на вторинному ринку.

Візьмемо Київ, невелику квартиру в типовому будинку радянської забудови, що розташований поблизу метро. Саме в цьому сегменті, за даними АФНУ, попит на 10% перевищує пропозицію.

На одному з популярних сайтів оголошень ми підібрали такий варіант:

• 1 кімната, загальна площа 33 кв.м;
• 5-й поверх 9-поверхового будинку 1974 року;
• квартира з ремонтом і меблями;
• біля станції метро "Оболонь".

Вартість оренди цієї квартири на місяць становить 13 тис. грн.

Щоб придбати житло з такими параметрами (власник залишає техніку та меблі), знадобиться близько 1,6 млн грн ($60 тис.).

Зважаючи на прогнози експертів стосовно стагнації на ринку, суттєвого зростання цін у найближчі кілька років не відбудеться. Відповідно, рахуємо:

13 000 х 12 = 156 000 грн на рік (орендна плата).

1 600 000/156 000 = 10,2 роки (окупність).

Отже, інвестиція вписується в рамки "хорошої" за оцінками експертів. При поточній ситуації на ринку — це 13 тис. грн орендних надходжень щомісяця, плюс актив у вигляді ліквідної нерухомості та можливість через 10 років вийти на "чистий прибуток".

Раніше ми писали, як правильно вкласти гроші у квадратні метри на первинному ринку нерухомості, щоб не прогоріти й отримати прибуток.