Киевские пригороды начали активно застраиваться новым жильем 10-12 лет назад. С тех пор спрос и предложение квартир в городах и населенных пунктах вокруг столицы ежегодно растет. По состоянию на октябрь 2021 года в пригороде Киева строят 147 жилых комплексов. Это на 14 ЖК больше, чем год назад.
Почему квартиры возле Киева настолько востребованы, какая разница в цене квартир между Киевом и городами-спутниками и чего ждать жителям пригородов в ближайшие годы — в материале РБК-Украина.
Комплексная жилая застройка пригородов развивается бешеными темпами. Ежегодно за городом вводят в эксплуатацию все больше квадратных метров жилья. По состоянию на 2020 год Киевская область уже обошла Киев по количеству сданного жилья (по данным реестра ГАСИ соотношение составило 58% на 42% в пользу области).
Мотивы этого явления понятны:
Наибольшим спросом в пригородах пользуется малоэтажная застройка — до 6 этажей, по данным президента АСНУ Юрия Питы. Также особое внимание покупатели обращают на инфраструктуру внутри жилого комплекса, поскольку после карантина люди поняли, что квартира – это не только место для сна. Появились потребности в жилье, которое было бы удобным для работы и учебы.
Самыми популярными среди покупателей являются жилые комплексы, которые:
"Многие потенциальные покупатели обращают внимание на безопасную, преимущественно закрытую для посторонних территорию, наличие паркинга, а также использования качественных стройматериалов", — объясняет Юрий Пита.
Что же касается классов жилья, которое строится в пригороде, то большинство ЖК, по классификации самих застройщиков, относится к комфорт-классу (50% -60%).
По данным руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константина Олейника происходит естественное сегментирование – предложение "недорогого" жилья (эконом/комфорт-) перемещается в пригороды стимулируя повышение класса ЖК в Киеве по более высокой цене.
По данным АСНУ, самыми популярными направлениями для строительства являються Бучанское, Бориспольское, Броварское и Обуховское. В этих районах строится почти 2/3 от всего количества новостроек Киевской области.
Преимуществами этих направлений являются более низкие цены на жилье и рекреационный потенциал. Это особенно касается Бучанского направления, которое включает в себя Бучу, Ирпень и Гостомель. Например, квадратный метр жилья в Буче будет стоить 19 000 грн, при этом в Киеве — минимум 23 000 грн. Цены в пригородных объектах в среднем на 35-40% ниже, чем в аналогичных киевских.
По данным портала LUN.ua, однокомнатная квартира площадью 37 кв. м в Киеве обойдется в среднем в 1,6 млн грн, в пригороде квартира такой площади стоит 920 тыс. грн.
Дороже всего будет стоить жилье в Вишневом (23 000 грн за кв. м), Вышгороде (22 100 тыс. грн за кв. м) и Ирпене (21 400 тыс. грн за кв. м). Дешевле всего — в Борисполе, Броварах, Гостомеле (по 18 000 грн за кв. м).
Большинство жителей пригорода работают в столице. Именно поэтому они выбирают города-спутники, которые находятся максимально близко к Киеву (оптимально — в радиусе 20 км) и имеют регулярное транспортное сообщение. В эту категорию попадают Бровары, Вышгород и Вишневое. Из них лишь Бровары достаточно самодостаточны, а не привязаны де-факто к инфраструктуре Киева.
Каждый из городов-спутников имеет свои преимущества и недостатки. Например, главным преимуществом Вышгорода является близость к Киеву, парковые и лесные зоны, большая прогулочная набережная Киевского моря. Однако в городе ощущается нехватка ТРЦ, кинотеатров и книжных магазинов.
Лучшей инфраструктурой могут похвастаться Бровары. В городе достаточно школ, садов, больниц, супермаркетов и тому подобное.
Буча, Ирпень и Борисполь расположены дальше от столицы. Среди преимуществ этих населенных пунктов — парковые зоны и собственная развитая инфраструктура, но ощущается острая нехватка детских учреждений.
Фото: ЖК в Ирпене (LUN.ua)
Обратной стороной медали всех этих городов являются пробки на трассе до столицы, в которых можно потерять не один час.
Главная причина этого в том, что Киеву так и не удалось создать полноценную агломерацию — город не предусмотрел удобного и эффективного сообщения со своими пригородами. Сюда не ездит муниципальный общественный транспорт, а проект Генплана столицы не предусматривает строительства метро в пригород.
Эксперты отмечают, что имеющиеся тенденции на рынке недвижимости пригородов столицы в ближайшие годы сохранятся — спросом будут пользоваться концептуальные ЖК, которые могут удовлетворить потребности различных категорий покупателей. Это означает, что точечная застройка будет происходить преимущественно в локациях с развитой инфраструктурой — в центре, или вблизи больших ЖК.
Что же касается цен на жилье, то в ближайшие полгода рост замедлится. Помешать этому может либо резкий рост спроса, или же резкое падение гривны и "ураган" инфляции.
Кроме того, рост цен выше платежеспособного спроса может привести к оттоку покупателей. Все же цена — самое конкурентное преимущество пригородной застройки перед столичной. Зато можно говорить, что на первичном рынке "ниша" покупателей первичного жилья уже заполнена примерно на 80%.
Раньше мы рассказывали, что стоимость загородных частных домов является максимальной для имеющегося спроса.