Квартира у моря: что строят в Одессе и в чем особенности местного рынка недвижимости
Квартира в Одессе – отличный вариант для того, чтобы навсегда переехать к морю, или в качестве второго дома, где можно проживать сезонно. Город активно застраивается и имеет большой выбор интересных проектов и перспектив для развития туризма, развлекательного сегмента и бизнеса.
Какой бюджет понадобится для покупки квартиры в Южной Пальмире, что происходит на одесском рынке жилой недвижимости и насколько им интересуются киевляне и иностранцы, читайте в материале РБК-Украина REALTY.
В каких районах строят больше всего
По данным Госстата, в первом полугодии 2021-го среди лидеров по количеству введенных в эксплуатацию новостроек Одесская область занимает четвертое место в Украине.
Что касается самой Одессы, то местный рынок жилой недвижимости подчиняется общим тенденциям и имеет определенную специфику, связанную с туристически-рекреационным характером города. По прогнозам Одесского городского совета, в 2021 году будет введено в эксплуатацию больше жилья, чем в 2020 году: около 386 тыс. кв. Прежде всего, за счет строительства новых многоквартирных домов, а также тех, которые из-за пандемии не были сданы вовремя.
Динамика средней стоимости квартир по районам (их в Одессе четыре) постоянно меняется, однако лидер остается неизменным.
"На втором месте новостройки и квартиры вторичного рынка в Киевском и Суворовском — спальных районах Одессы. Оба застраиваются высокими темпами. Есть стабильный интерес покупателей к новостройкам в Малиновском районе. Это связано с ограниченным предложением от застройщиков — в 2021 году в этом районе фактически всего несколько новых строительных площадок. Но спрос огромен, что позволяет рынку вторичного жилья сохранять высокие продажи", — объясняет эксперт.
Относительно приобретения квартир на вторичном рынке Глеб Кутей, соучредитель компании K&P marketing and sales solution, отмечает, что стоимость может колебаться существенно. Например, есть предложения за 800 долл./кв.м и за 3000 долл./кв.м: "Рынок насыщен предложениями вторичного жилья. Этим летом был аномальный спрос на премиальное жилье у моря".
В то же время специалисты отмечают, что спрос на жилье в целом не зависит от сезонности. На это большее влияние оказывает принятие новых законопроектов в сфере строительства или налогов, рост курса валют и снижение ставки процентов на депозиты. "Вложение средств в недвижимость по-прежнему остается эффективным и надежным инструментом сохранения капитала", — акцентирует Василий Шевченко.
К надежным застройщикам, являющимся главными местными игроками на рынке Одессы, эксперты относят компании "Акварель", Citex Development, "ЗАРС", "Будовая", Kadorr Group, "Ситикон", "Гефест", "Фамильный дом", Zezman, "Пространство", bUd development.
Кто и для чего покупает квартиры у моря
На рынке первичной недвижимости Одессы спрос превышает предложение.
"Даже если вам не нужна квартира для жизни сегодня, вы можете заработать от 30% на сумме вложения за год-полтора, инвестируя в строительство на этапе фундамента", – рассказывает Глеб Кутей. По его словам, нынешним летом на рынок существенно повлияло повышение цен на материалы, что сказалось на стоимости квадратного метра: у основных игроков цена выросла в среднем от 7-15%.
"В прошлом году мы отмечали небольшое снижение обращений во время карантина, а если быть точнее, то в первый месяц действия локдауна. Но это не связано с отказом от приобретения недвижимости. Скорее сработали механизмы адаптации к новым условиям и впоследствии это привело к повышению количества заявок", – уточняет Василий Шевченко.
Причем речь идет о жилье не только эконом- или комфорт-класса, но и о премиум-сегменте. Анжелика Саакян, CMO Citex Development, рассказывает, что уровень покупательной активности на рынке одесской премиальной недвижимости сейчас достаточно высок: "Этому есть объяснение — в период нестабильности именно высокобюджетные новостройки остаются привлекательным объектом для долгосрочных капиталовложений. Спрос на такое жилье не чувствителен к сезонным колебаниям, ведь, прежде всего, инвестор обращает внимание на репутацию застройщика, соблюдение сроков, скорость строительства, степень готовности и период, когда стоимость квадратного метра наиболее привлекательна — именно эти факторы становятся решающими".
По ее словам, покупают преимущественно граждане Украины. Ситуация с пандемией усилила желание людей иметь собственное жилье в Одессе, ведь сюда можно добраться за несколько часов, не пересекая границ. Среди инвесторов более 70% одесситов, но живой интерес к приморским проектам также проявляют иностранцы.
Что влияет на цену и спрос
Интерес к премиальному сегменту подтверждает и аналитика обращений к компании "Премьер", где отмечают рост запросов на недвижимость бизнес и премиум-класса, в частности на квартиры площадью от 60 до 120 кв.м с морским видом. В то же время здесь говорят, что строительные компании полностью удовлетворить спрос не могут.
"В Приморском районе и на Фонтане ситуация другая. В одном из проектов в курортной зоне, с которым мы сотрудничаем, иногородних покупателей не менее 50%. Из них каждый пятый нерезидент Украины", — уточняет соучредитель K&P marketing and sales solution.
Однако самым популярным в Одессе специалисты все же называют жилье комфорт-класса. По данным Глеба Кутея, оно достигает примерно 50% первичного рынка.
Чаще всего покупают однокомнатные квартиры у моря площадью от 30 кв. м. "Они при старте продаж всегда "уходят" первыми, причем класс жилья не очень влияет на спрос. Главное — стоимость в начале продаж и прогнозируемая цена при введении в эксплуатацию. В основном это происходит за счет инвесторов, вкладывающих деньги, чтобы заработать на перепродаже. Есть среди них доля, которая сначала сдает такое жилье в аренду. Большие квартиры в большинстве своем покупают для себя, поэтому и процент продаж по ним меньше", — делится опытом Анна Добровольская, директор АН "Урбания".
Требования к жилью: важны детали и среда
Специалисты отмечают, что сейчас покупатели интересуются не просто квадратными метрами. Они обращают внимание на концепцию, инфраструктуру и другие особенности конкретного ЖК.
"Одесситу очень важно наполнение комплекса, наличие рядом школы, детского сада, супермаркета, инженерно-технические характеристики, дополнительная шумоизоляция в квартирах, удобная планировка. Сегодня безумный спрос на проекты низкой этажности. Мы проводили опрос и более половины респондентов заявили, что хотели бы жить в доме, не выше 10 этажей. Человек готов дольше ехать на работу, но возвращаться в комфортную и безопасную среду", — рассказывает Михаил Поляк, соучредитель K&P marketing and sales solution.
Об изменении приоритетов и требований к жилью говорит и Анна Добровольская, акцентируя, что покупатели обращают внимание на безопасность и возможности экономного потребления и уменьшения коммунальных платежей.
Обычно люди знают, какого именно застройщика хотят, при чем все по-разному их воспринимают. Большую роль играют слухи и конкуренция застройщиков в СМИ. Иногородние инвесторы менее требовательны к сервису и красивой территории. Лишь бы подешевле и сдавать дороже. Хотя и здесь бывают разные клиенты", - добавляет эксперт.
Болевой точкой одесского рынка Василий Шевченко называет дефицит паркомест – цена на них может достигать эквивалентной стоимости небольшой 1-комнатной квартиры. Это проблема любой новостройки. Интересной тенденцией последних двух лет является вопрос о возможности установки станции зарядки электрокаров.
"Имеется большой дефицит строительных площадок в пределах города — спрос после 2014 года вырос в три раза, но полностью его удовлетворить город пока не в состоянии из-за отсутствия свободных земельных участков. Из положительных моментов можно отметить, что вернулось доверие к стабильности первичного рынка, к строительным компаний», – рассказывает специалист.
Перспективы рынка недвижимости Одессы на следующий год
Даже несмотря на угрозу повторения локдауна в Украине, застройщики и риэлторы не ожидают в следующем году снижения спроса на квартиры в Одессе.
"Ожидаем изменения в системе кредитования для конечного потребителя. Пока, банки если и кредитуют, то на жестких условиях, поэтому застройщики перекрывают эту потребность в виде рассрочек. Жилищные комплексы Одессы будут плавно выходить за пределы города. Конкуренция создаст классные продукты во всех сегментах. Маленькие строительные компании будут постепенно исчезать, а крупные с репутацией и капиталом — захватывать рынок", — говорит Михаил Поляк.
Со своей стороны Анжелика Саакян ожидает, что рынок недвижимости продолжит адаптацию к новым условиям. "Следующий год обещает быть активным. И с ростом строительной готовности проектов, ожидаем увеличения спроса и стоимости квадратного метра".
В прошлых материалах мы рассказывали, что сейчас рынок находится в фазе рынка продавца, который может выставлять свои требования.