Как IТ-компании двигают украинский рынок офисной недвижимости вперед

Сегодня Украина уверенно занимает верхние ступени рейтингов по количеству IТ-специалистов, как работающих как на локальном, так и на международном рынках. Именно компании-представители IТ-сектора являются крупнейшими арендаторами офисных площадей в больших городах страны. Пандемия хоть и изменила частично расклад сил в пользу дистанционной работы, но не "убила" офисный рынок окончательно.

Как будут выглядеть пост-пандемические офисы и что происходит в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости — в материале РБК-Украина.

Количество IT-специалистов растет

Развитие аутсорсинговых IТ-компаний превратило Украину в одного из мировых лидеров по обслуживанию ведущих международных корпораций. На сегодня в стране совокупно функционируют более 4 000 IT-компаний (60% – аутсорсинговые, 36% – стартапы, 4% – R&D центры).

Численность привлеченных в сегменте специалистов превышает 220 тыс. Лидером по количеству IT-специалистов является Киев (44%), далее идут Львов (13%), Харьков (15%), Днепр (6%) и Одесса (5%).

"Поглощая более 50% всех офисных помещений, IT-сектор стал ведущей движущей силой развития офисного рынка Украины", – комментирует руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.

Специалисты UTG прогнозируют дальнейший рост доли IT-компаний. Одной из главных причин является развитие профильного образования. Украина занимает первое место по численности выпускников вузов в Центральной и Восточной Европе и девятое место в мире по количеству иностранных студентов.

Ежегодно около 2% из всех специальностей – студенты IT. Учреждения дополнительного профильного образования выпускают еще более 50 тыс. специалистов в год.

По данным аналитического исследования офисов и бизнес-сектора стран Центральной и Восточной Европы компании Colliers, Украина входит в ТОП-3 стран по предоставлению услуг в ІТ и бизнес-секторе. По состоянию на середину 2021 года Украина занимает третье место (первое и второе – Польша и Румыния соответственно) и имеет более 150 центров бизнес-услуг в таких городах миллионниках как Киев, Львов, Харьков и Одесса.

По оценкам компании Colliers, сейчас Украина демонстрирует темпы роста рынка IT-услуг на уровне 20-25% ежегодно.

Что предлагает рынок офисной недвижимости

По данным компании UTG, на сентябрь 2021 года в Киеве функционируют 150 бизнес-центров, совокупной арендной площадью 2 225 150 кв. м. В структуре предложения по площади класс "А" занимает 25,5% (567 413 кв. м), "В" — 65% (1 441 897 кв. м), "С" – 9,5% (215 340 кв. м).

По словам Константина Олейника, около 46,5% (878 450 кв. м) офисных помещений введены в эксплуатацию к 2010 и на сегодня уже морально и технически устарели.

Карантин и социальное дистанцирование привели к переходу около 30% офисных сотрудников на удаленный режим работы, спровоцировав ряд трансформаций на рынке: изменение форматов операторов, сокращения занимаемых площадей, переезд в отдаленные от центра районы города, рост вакантности. Мелкие и средние арендаторы (особенно те, кто не вкладывал деньги в ремонт и меблировку помещений) рассматривают альтернативные варианты для смены офиса. Крупнейшие украинские корпорации перевели сотрудников из арендованных помещений в собственную административную недвижимость и коворкинги. Средневзвешенная вакантность в бизнес-центрах Киева на начало июня достигла 13,3%.

При этом, девелоперская активность не только не прекращается, но и набирает обороты.

"По итогам 2020-го предложение пополнилось 10 бизнес-центрами, совокупной GLA (общая площадь объекта) 119 300 кв. м. В 2021 году уже открылись еще 8 БЦ, совокупной GLA – 57 633 кв. м. На разных стадиях строительной готовности находятся и анонсированы к открытию в 2022-2023 годах около 50 бизнес-центров с вероятным открытием GLA 668 868 кв. м (без учета крупномасштабных объектов)", – комментирует Константин Олейник.

Источник: UTG

В какой трансформации нуждаются офисы на современном рынке

По информации Colliers, по сравнению с 2020 годом, офисный рынок Украины более адаптирован к текущей ситуации и находится на достаточно стабильном уровне. Размер офисного помещения на одного сотрудника остается неизменным (примерно 10 кв.м на человека), тогда как изменяется конфигурация офисных помещений (изолированные места для виртуальных встреч, комнаты для личной и командной работы, кухня и тому подобное). С целью завоевать конкурентное преимущество на рынке, разработчики выходят за пределы строительства офисных стен и создают целую экосистему продуктивной рабочей среды.

В Украине, несмотря на пандемию, многие компании не собираются отказываться от офисной работы. В большинстве случаев, это отечественные компании. Однако, украинские представительства международных компаний также постепенно возвращают работников в офисы в соответствии с глобальной политикой своего штаба.

Ответом на рост конкурентных угроз и общие рыночные изменения в UTG видят повышение значения концепции в новых объектах и трансформацию действующих. Во внутренней структуре объектов все большее значение приобретают коворкинговые пространства, рациональный подход к организации занимаемой площади и доступ к общим элементам инфраструктуры (переговорные, call-комнаты, зоны отдыха).

Ранее мы рассказывали, как COVID повлиял на рынок коворкингов и каковы их перспективы в Украине.