Рынок коворкингов Украины: какие перспективы гибких офисов в новых условиях

Коворкинг– совместное рабочее пространство с дополнительными сервисами. Несмотря на то, что это юный игрок на рынке офисной недвижимости, спрос на него растет, а форматы подстраиваются под потребности арендаторов.

О том, как COVID повлиял на рынок коворкингов и каковы их перспективы в Украине – подробнее в материале РБК-Украина.

Как появились коворкинги

Первый в мире коворкинг был открыт в 2005 году в Сан-Франциско (США). Сейчас эта страна остается лидером в мире по их количеству – 3700 объектов. На втором месте – Индия.

В Украину формат "гибких офисов" пришел в 2015 году. Первые годы коворкинги воспринимались сугубо как сервис аренды рабочих мест для фрилансеров и небольших команд в ІТ и креативной индустрии.

Формат казался довольно нишевым, пока в ситуацию не вмешалась пандемия. По словам операторов рынка, коворкинги – именно тот сегмент, которому она помогла и дала толчок к развитию.

Так, согласно данным исследования Ассоциации коворкингов Украины и CBRE Ukraine, до начала пандемии, заполняемость в коворкингах составляла 80-90%. С мая по август 2020 года она уменьшилась до 50-60%. Сейчас спрос постепенно восстанавливается до антикризисных показателей и заполняемость локаций составляет в среднем 75%. В наиболее успешных проектах – до 90%.

Некоторые крупные компании, которые до пандемии занимали большие офисные площади, пересмотрели свою арендную стратегию в пользу переезда в коворкинги. Учитывая это, спрос на гибкие офисы постепенно восстанавливался и начал рост уже с сентября 2020 года.

В структуре пользователей коворкинг-пространств и гибких офисов растет доля крупных компаний. Сейчас она находится на уровне 11%. Но отмечается тенденция к росту спроса со стороны корпоративных клиентов. Основную долю –35%, составляет средний бизнес. Малый бизнес и стартапы занимают около 20%.Источник: Всеукраинское исследование рынка коворкингов Украины 2021

Как пандемия повлияла на рынок коворкингов

"Постковидная реальность сделала коворкинги не просто удобным рабочим местом с необходимым функционалом. Сейчас это набор сервисов, который отталкивается от потребностей арендаторов – это и различные форматы рабочих пространств, и помещения для общения, и схожие по интересам комьюнити", – говорит Анастасия Гаврилова, координатор проекта Futura Hub (Львов).

Но не всем пандемические реалии пошли на пользу. "Пандемия кое-кому отредактировала формат, некоторым изменила планы, кого-то закрыла, а кому помогла выйти на новый уровень", – уточнил Дмитрий Чепур, руководитель проекта Coworking Community.

Он добавляет, что самое главное сейчас на рынке коворкингов – это формат и локация. Именно эти факторы могут стать как залогом успеха, так и причиной провала.

По данным исследования, бум на открытие коворкингов в Украине пришелся на 2018-2019 годы. Но наиболее успешными стали проекты, которые вовремя сориентировались и пересмотрели свои условия/концепты под новые постпандемічні реалии.

За последний год наблюдаются изменения в планировочных решениях коворкингов и гибких офисов. Так, спрос на open space уменьшился в среднем на 50%. Всего в структуре пространств open space занимает около 10% локации. В свою очередь, закрытые офисы/кабинеты занимают большую часть пространства – около 55%. Кроме того, операторы коворкингов отметили, что спрос на кабинеты является основным источником дохода.

Является ли коворкинг конкурентом традиционному офису

Рынок коворкингов и гибких офисов в Украине, в частности в Киеве, активно растет на протяжении последних 4-х лет. На фоне открытия новых локаций и увеличения предложения на рынке, расширяется пул пользователей гибкими офисами. По подсчетам CBRE Ukraine, по состоянию на август 2021 года общее предложение коворкингов составило 96 000 кв. м, что составляет почти 5% от общего объема качественных офисных площадей на рынке. В 2021-2022 года к выходу на рынок страны готовятся еще 37 000 кв. м коворкингов.

Сейчас на рынке коворкингов Украины безусловным лидером по количеству предложений гибких офисов является Киев. Также свои кластеры коворкингов имеют Львов, Одесса и Днепр. 67% коворкингов являются сетевыми, именно за счет сетевых локаций происходит рост рынка.

По словам Анастасии Качан, старшего консультанта по офисной недвижимости CBRE Ukraine, если раньше владельцы профессиональных бизнес-центров скептически относились к идее расположение коворкинга, считая это разными форматами для разных целевых групп, то сейчас на это смотрят как на дополнительный инструмент привлечения арендаторов.

Сейчас наибольшее количество коворкінгів — 45% расположены в бизнес-центрах, 25% — в отдельных зданиях, 21% — в ТРЦ (пока не привычный для Украины, но очень распространенный в США и некоторых европейских странах тренд), 9% — в жилых комплексах. Один из новых мировых трендов – размещение коворкингов в гостиницах, операционная прибыль которых сильно пострадала за период карантина. В Украине подобных проектов пока нет, но некоторые гостиничные операторы уже рассматривают данную возможность.

Источник: Всеукраинское исследование рынка коворкингов Украины 2021

Кто арендует места в коворкингах и сколько это стоит

Среди сфер бизнеса, IТ-сектор является крупнейшим пользователем. Пандемия стала катализатором, но не основной причиной для миграции IT-компаний в коворкинги. Данная тенденция сформировалась на рынке раньше, так как стремительный рост IТ-рынка в Киеве, вместе с активным расширением компаний в 2018-2019 году, не позволял удовлетворить спрос арендаторов на большие площади в традиционных офисах. Компании часто арендовали коворкинги для своих команд, поэтому IT-сфера оказались лучше подготовлена к изменениям, которые принесла пандемия.

Хотя коворкинги уже не считаются сугубо местом для работы IТ-шников, которые до пандемии составляли 75% арендаторов, они до сих пор остаются самой большой группой аудитории этих пространств — 34%. Но сейчас здесь появились 18% нетехнологичной сферы (дизайнеры, копирайтеры и т. п), 12% приходится на сферу PR и маркетинга, а 10% — на HR-специалистов.

Источник: Всеукраинское исследование рынка коворкингов Украины 2021

Операторы рынка отметили, что минимальная стоимость рабочего места в профессиональном коворкинга стартует от 76 долл. на месяц. Но средний показатель стоимости рабочего места в open space составляет от 220 долл. и больше. Что касается кабинетов, то здесь эффективная стоимость рабочего места находится в диапазоне 200-300 долл./месяц.

Цена зависит от совокупности факторов и условий арендной сделки: размера и бренда компании, длительности срока аренды и условий расторжения договора. На время пандемии, операторы, которые столкнулись с уменьшением заполняемости локаций, были вынуждены делать скидки на некоторые продукты, в основном на переговорные комнаты и ивент-залы, которые пользовались меньшим спросом. Что касается стоимости кабинетов (закрытых офисов) — она осталась без изменений, а 41% операторов увеличили цену.Источник: Всеукраинское исследование рынка коворкингов Украины 2021

Раньше мы разведали, зачем торговые центры меняют концепцию, а также какие гостиницы откроются в Киеве в следующем году.