Інвестиція в метри: коли вигідно вкладати гроші в первинне житло та скільки можна заробити

Тільки за останній рік квартири в Києві подорожчали на 20% в середньому. І це не межа.

Нерухомість — найбільш зрозумілий і прибутковий в нашій країні інвестиційний інструмент. Банківські депозити (за даними НБУ використовує 12% населення), дорогоцінні метали та цінні папери (практично не використовуються через відсутність відкритого фондового ринку) — непопулярні серед українців.

Як правильно вкласти гроші у квадратні метри на первинному ринку нерухомості, щоб не прогоріти й отримати прибуток — в матеріалі РБК-Україна.

Ціни йдуть вгору

Попри пандемію, за останні півтора року ринок нерухомості в Україні показав значне зростання. За даними OLX Нерухомість, будинки старше 2011 року побудови подорожчали майже на 17%, а об'єкти на етапі будівництва — на 19%.

Іван Кудояр, голова Спілки консультантів з нерухомості розповів: "найпопулярніші сьогодні на ринку — квартири невеликої площі: "смарти" від 19 кв.м, однокімнатні – до 40-45 кв. м., двокімнатні площею 55-65 кв. м в сучасних житлових комплексах економ і комфорт-класу. Часто такі варіанти повністю розкуповуються ще до введення будинку в експлуатацію". А ось трикімнатні квартири вкрай рідко стають об'єктом інвестування.

"Нерухомість — це інструмент здобуття фінансової незалежності та прибутку. Однією з головних переваг є її постійно зростаюча ціна. Тільки за останній рік квартири в Києві подорожчали на 20% в середньому. І це не межа", — зазначив Ігор Кушнір, Голова правління та президент ХК "Київміськбуд".

Чим раніше — тим вигідніше

Інвестиція в житлову нерухомість буде максимально вигідною, якщо вкладатися на старті продажів, коли забудовник виставляє мінімальну ціну. За час будівництва вартість вашого активу буде автоматично підвищуватися в міру зростання ціни квадратного метра. На деяких об'єктах від початку будівництва до введення в експлуатацію зростання досягає 50%, в середньому цей показник 30-40%. Таким чином, річна прибутковість при реальному для нашого ринку терміні в 3-4 роки може скласти 14-16,5%.

Важливий нюанс: "пілотний" будинок мікрорайону завжди буде дешевше, тому що при зведенні наступних черг стає більш наочною концепція проекту і зростає довіра до забудовника, що позначається на ціні.

Також потрібно враховувати, що найбільш вигідний, але і ризикований варіант — повна оплата квартири. При оформленні розстрочки або поетапних платежів можуть виникати додаткові витрати: найчастіше компанії не фіксують фінальну ціну квартири, тому вартість квадратного метра збільшуватиметься протягом усього будівництва.

Перепродати або здати в оренду?

Що стосується довгострокової інвестиції, коли нерухомість купують для здачі в оренду, то прибуток інвестора становить 10-15% річних, а повернення коштів можливе через 8-11 років. Термін окупності такої квартири до 8 років вважається вдалою інвестицією.

Раміль Мехтієв, СЕО компанії ENSO каже: "Якщо квартиру купувати виключно для здачі в оренду, то отримання прибутку відкладається на тривалий термін. Потрібно також враховувати витрати на ремонт, меблі і техніку. Про окупність можна говорити через 9-11 років після початку здачі в оренду. Якщо інвестувати в житло з метою перепродажу, тут на найбільший прибуток можна розраховувати після здачі об'єкта в експлуатацію — це мінімум 2-3 роки".Джерело: юридична компанія Lawrange Estate (вересень 2021)

Як оцінити забудовника і вибрати надійного?

За даними "Українського клубу нерухомості", в Києві затримки з введенням об'єктів в експлуатацію становлять в середньому 6 місяців. При цьому кількість "проблемних" проектів (які відстрочили введення на більш тривалий термін, мають проблеми з документами або зупинили будівельні роботи) досягає 30%. Тому перед покупкою варто детально вивчити наявну у відкритих інформацію: проектні та фінансові документи, дозволи на забудову, цільове призначення земельної ділянки, ознайомитися з історією зданих забудовником об'єктів.

Базовий механізм перевірки інформації про забудовника:

• Ліцензія на будівельну діяльність генерального підрядника та дозвіл на будівництво.
• Документ на право володіння або користування земельною ділянкою.
• Затверджена проектна документація.
• Містобудівні умови та обмеження забудови ділянки.
• Технічні умови на приєднання будинку до комунікацій.

Не варто вкладати гроші в об'єкт, ціна на якій нижче середньоринкової на аналогічних споруджуваних об'єктах даного класу в цьому районі. Вартість нижче ринку на 25-30% – це сигнал, що девелопер від початку «не чистий на руку» або некоректно оцінює ринок і будинок може не бути добудований.

При інвестуванні житла варто враховувати, що у великих забудовників з великим портфелем реалізованих проектів, є "фінансова подушка" та досвід стійкості в кризові моменти. Але аналізувати потрібно не тільки кількість проектів, але і їх завершеність, відповідність заявленому плану, підключення до комунікацій, відгуки колишніх інвесторів, наявність конфліктних об'єктів, відкриті фінансові показники. Зараз велика частина інформації доступна в онлайн-реєстрах. Також можна звернутися до фахівців, які перевірять обраний проект та дадуть оцінку інвестиційних ризиків.

Раніше ми писали як знайти покупця і безпечно оформити переуступку своїх прав вимоги на об'єкт будівництва.