Бизнес на первом этаже: стоит ли вкладывать деньги в нежилые помещения

Помещения для бизнеса на первых этажах жилых домов – уже привычное явление. Это инвестиция, которая при правильном управлении может принести большую прибыль от аренды, чем обычная квартира. Воплотить это можно, приобретя нежилое помещение в домах современной застройки. Как выбрать такую недвижимость, чтобы перспективы не превратились в проблему и приносили желаемую прибыль — в материале РБК-Украина.

Кто покупает коммерческие помещения?

Коммерческая недвижимость остается одним из самых надежных и популярных инвестиционных направлений в Украине, даже в условиях карантинных ограничений.

"Люди пытаются ограничить пользование общественным транспортом и отдают предпочтение инфраструктуре в шаговой доступности, поэтому коммерческая недвижимость у дома становится все более востребованной. Чаще всего ее покупают частные инвесторы в качестве бизнеса. Учитывая высокий уровень недоверия населения к банковской системе, вложения в недвижимость — самый привлекательный вариант", — прокомментировали в KAN Development.

Впрочем, доля компаний, которые покупают помещения, незначительна. Чаще всего это делают сетевые ритейлеры или компании, представляющие сферу услуг для населения.

По данным исследования ГИС "Увекон", наибольший объем предложений по продаже объектов торговой недвижимости в августе 2021 года в Киевской и Одесской областях. Их совокупная доля составляет 48% от общего объема. Еще выше концентрация таких предложений непосредственно в Киеве и Одессе — 53% от общего объема.Источник: ГИС"Увекон"

На рынке больше всего представлено помещений небольших размеров — до 100 кв. м. Доля такой недвижимости в августе 2021 года достигала 50% от общего объема. В то же время объекты торговой недвижимости площадью от 100 до 300 кв. м составляли 29%.Источник: ГИС"Увекон"

Аналитики утверждают, что в последнее время появляется все больше новых жилых комплексов, в состав которых входят магазины, кафе, салоны красоты и т.д., однако в исследованиях их пока не выделяют.

О существующем спросе на небольшие помещения говорит и Роман Герасимчук, директор City Development Solutions, особенно, если их покупают для дальнейшей сдачи в аренду: "В таком случае, лучше ориентироваться на наиболее востребованные форматы: 100-150 кв. м, преимуществом будет фасадное или проходное расположение".

Как выбрать, чтобы не прогадать?

Удачный выбор коммерческих площадей зависит от типа помещения и локации. "Например, офисные помещения недалеко от центра чаще всего покупают компании для собственных нужд. В то же время в офисы в самом центре инвестируют уже частные инвесторы для сдачи в аренду. Небольшие помещения под магазины и рестораны также чаще покупают под аренду", — рассказывает Лилия Пивнева, руководитель департамента продаж коммерческой недвижимости SAGA Development.

К другим критериям, которые будут влиять на успешность такой инвестиции, Вячеслав Савченко, директор Formula Estate, относит:

• Трафик – пешеходный и автомобильный. Чем он больше, тем лучше.
• Визуальная доступность, в идеале первая линия. Это архиважное условие для успешного бизнеса, выгодной цены продажи/аренды и низкой ротации арендаторов.
• Условия эксплуатации. На сегодня ОСМД могут назначать собственникам коммерческих помещений необоснованно высокие тарифы, поскольку действующий закон предоставляет им такие права. Таким образом, жители уменьшают свои расходы на эксплуатацию.
• Мощные инженерные коммуникации и электросети. Количество потенциальных арендаторов может существенно снизиться, если есть проблемы с мощностями.
• Парковка (точнее ее отсутствие) может стать критическим фактором, который сведет на нет все преимущества недвижимости.
• Площадь, планировка. Лучший вариант, когда характеристики помещения позволяют максимально широкое целевое использование — офис, магазин, кафе, аптека, банк и тому подобное. Таких универсальных помещений в свободном доступе мало.
• Бюджет. Иногда на определенную часть стоимости имеет смысл взять кредит, если помещение может быстро окупить себя несмотря на уплату процентов.

Особенно тщательно специалисты советуют подходить к техническим характеристикам. "Например, помещение для ресторана должно иметь достаточно освещения, специализированную канализации (К3), зону разгрузки товаров, возможность разделения кухни и посадки гостей, организации летней площадки. Для магазина важны панорамные окна и визуальная доступность с улицы. При покупке помещений под медицинский бизнес и салон красоты нужно обращать внимание на электросети и иные мощности", — объясняет Лилия Пивнева.

Фото: выбирать помещение нужно, исходя из специфики бизнеса (Виталий Носач, РБК-Украина)

Каждый из приведенных выше пунктов влияет на направление и привлекательность бизнеса как в случае аренды, так и для собственного бизнеса. "Не бизнес нужно размещать в приобретенном помещении, а покупать помещения, исходя из специфики бизнеса. В коммерческих помещениях, расположенных в жилых домах, можно разместить даже небольшое производство, если оно будет соответствовать всем нормам и не будет нарушать законодательство", — добавляет Александр Маслов, генеральный директор Управляющей компании Activitis.

Чем привлекательны первые этажи новостроек?

В новостройках первые этажи в основном изначально отведены под коммерческую составляющую. "В случае выбора коммерции в составе ЖК, необходимо брать в расчет будущую количество жителей, открытость/закрытость территории для внешних посетителей, сроки ввода в эксплуатацию всего проекта, если в нем несколько очередей", — советует Роман Герасимчук.

Отдельного внимания заслуживают жилые комплексы с ограниченным доступом. С одной стороны, это дает точное описание целевой аудитории, а с другой — ограниченное число клиентов, что сдерживает развитие бизнеса. По мнению руководителя департамента продаж коммерческой недвижимости SAGA Development, по этой причине крупные операторы туда вряд ли придут. Поэтому этот вариант больше подходит для локальных бизнесов в пределах ЖК.

Зато в KAN Development отмечают, что формат бизнеса в закрытых ЖК зависит от уровня заселенности комплекса: "На первых этапах заселения коммерческие помещения привлекательные под кафе, аптеки, продовольственные и небольшие строительные магазины. При высоком заселении выгодны стоматологии, химчистки, рестораны, дизайнерские студии, зоомагазины, салоны красоты. Собственно, даже настроения жителей подскажут, что именно и когда стоит открывать".

В советах, на какой стадии выгоднее покупать коммерческие площади в новостройках, в KAN Development уверяют, что инвестировать выгодно на любом этапе строительства: "На начальном вы получите помещение, которое вскоре вырастет в цене и станет привлекательным на вторичном рынке. Или же вы приобретете помещение в построенном ЖК, которое будет сразу приносить доход. Конечно, это будет зависеть от концепции и локации комплекса".

В SAGA Development считают, что "коммерческую недвижимость лучше всего покупают на этапе строительства первого-второго этажей. Тогда значительно больший выбор, можно получить дисконт, что практически невозможно на финальных стадиях. Кроме того, если помещения нуждаются в отдельных технологических решениях — их можно интегрировать в проект и реализовать в процессе строительства. Это экономит время и средства".

Окупаемость инвестиций

Если речь идет об инвестиции в коммерческую недвижимость в жилом доме с тем, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, эксперты оценивают средние сроки окупаемости в 7-10 лет. На это будут влиять:

• площадь помещения;
• время до ввода ЖК в эксплуатацию;
• время на поиск арендаторов;
• кто делает ремонт в помещении — арендодатель или арендатор;
• инфраструктура вокруг дома и транспортная доступность;
• перспективность района.

По словам Александра Маслова, доходность от сдачи в аренду помещений составляет примерно 8-12% годовых. Влияют на срок окупаемости правильный выбор арендатора и качественно выстроенные отношения с ним. Также большое влияние имеют кризисы в экономике, уровень инфляции и платежеспособность населения.

Вячеслав Савченко обращает внимание, что когда речь идет об окупаемости инвестиций в коммерческое помещение, локация обычно будет на первом месте, но иногда недвижимость в центральных районах может быть переоценена и давать более низкую доходность, по сравнению с менее престижными районами.

Окупаемость помещения под собственный бизнес, стоит рассчитывать, исходя из финансовых показателей компании, учитывать вид деятельности и другие факторы. Но в любом случае, это имущество, которым можно оперировать в собственных интересах без ежемесячных арендных расходов, что способно положительно повлиять на развитие вашего дела.

Ранее мы рассказывали, что именно ищет покупатель на рынке недвижимости в 2021 году и как заработать на инвестициях в апартаменты.