Законодавче регулювання рієлторської діяльності: навіщо потрібне і кому вигідне

Законодавче регулювання рієлторської діяльності: навіщо потрібне і кому вигідне Фото: Потрібна чітка відповідальність за неякісні рієлторські послуги (pixabay.com)
Автор: Юрій Піта

Асоціація фахівців з нерухомості (рієлторів) України затвердила Концепцію законодавчого регулювання рієлторської діяльності. В умовах різних поглядів та бачень майже всі учасники розширеної ради АФНУ погодилися запропонувати парламенту власне бачення регулювання рієлторської діяльності.

Чому рієлторам та користувачам їхніх послуг потрібен цей закон та яким він має бути - детальніше в авторській колонці для РБК-Україна розповідає президент АФНУ Юрій Піта.

Від хаосу до саморегулювання

З набуттям незалежності нерухомість набула статус "товару". Почалося формування посередницьких послуг для громадян, які воліли продати, купити чи орендувати об’єкт нерухомості. Зрозуміло, що формування "пакету" рієлторських послуг відбувалося поступово, але це був емпіричний шлях: досвід, набутий на власних напрацюваннях. Згодом еволюційно склалися певні механізми та критерії якості послуг, рекомендації з боку професійних спільнот. Для розвитку цього сегменту потрібні були просвітницька діяльність серед громадян, а також певні правила всередині агентств, щоб, відсіяти з рієлторського ринку вагому частку шахраїв та випадкових людей.

Крок за кроком ринок послуг у сфері нерухомого майна дійшов до сертифікації, що до певної міри гарантує якість професійного рівня фахівців з нерухомості. Однак сертифікація рієлторів не є обов’язковою та не встановлює обмеження займатися цією діяльністю.

За даними АФНУ, кількість громадян, що звертаються за послугами до сертифікованих фахівців з нерухомості, неуклінно зростає: за останні 3 роки майже на 30%. А в загальній структурі рієлторських послуг вже понад 40% угод здійснюється сертифікованими фахівцями. Таким чином ринок "самоочищується", і вагому роль в цьому відіграють клієнти, які намагаються уникати зайвих ризиків.

Суть концепції

Зауважу: в Україні фактично відсутній суспільний запит на законодавче регулювання рієлторської діяльності. Численні спроби регуляції виникали не через громадську потребу, а радше з бажання досягти меркантильних цілей розробників "нормативок", як, приміром, законопроект 3618, що вже понад рік завис у Верховній Раді. Такі "ініціативи" суперечать не лише емпірично сформованим принципам ринку, а й порушують права споживачів.

Ринок рієлторських послуг досить гнучкий і демократичний. Тому мета затвердженої Концепції — зберегти ознаки свободи підприємницької діяльності та дотримання прав всіх учасників.

Однак потрібна чітка відповідальність за неякісні послуги. Саме тому, ринку потрібне регулювання "знизу", а не нав’язане згори.

Концепція розроблена за принципом "м’якого регулювання", яке б влаштувало всіх його учасників та відповідало очікуванням споживачів щодо якості послуг. Крім того, закон про рієлторську діяльність обов’язково має захищати від шахрайства та обману на ринку нерухомості.

Ось основні напрями для майбутнього регулювання галузі:

Утворення суб’єктів ринку

Цей принцип взятий за прикладом країн (США, країни ЄС), в яких ринок послуг вже сформований та функціонує тривалий час. В Україні варто запровадити окремий порядок набуття статусу суб’єкта надання відповідних послуг, зокрема брокера, агента. Це забезпечить певну верифікацію досвіду і кваліфікації фахівців.

Споживач послуг зможе ідентифікувати фахівця без додаткових часових і матеріальних витрат.

Отримані статуси очистять професійне середовище, усунуть недобросовісну конкуренцію з боку осіб без належної підготовки, які підривають авторитет всієї фахової спільноти.

Згідно з Концепцією, учасниками ринку чи суб’єктами надання послуг, можуть стати організації (агенції з нерухомості, фірми та ін.), брокери, агенти з нерухомості, що ведуть індивідуальну підприємницьку діяльність.Законодавче регулювання рієлторської діяльності: навіщо потрібне і кому вигіднеФото: Статус фахівця з нерухомості повинен закріплюватися додатковими правами й перевагами (freepick)

Допуск до професії через самоврядну організацію

Після утворення суб’єктності на ринку пропонується визначити уповноважений орган, який би здійснював реєстрацію суб’єктів надання рієлторських послуг, порядок набуття та позбавлення цього статусу.

Концепція пропонує рієлторській спільноті взяти на себе функції з визначення кваліфікаційних вимог та порядку доступу до рієлторської діяльності.

Для цього необхідно створити єдину організацію фахівців з нерухомості, у форматі НА, як це існує в адвокатів або арбітражних керуючих.

В ній зможуть взяти участь всі фахівці, які вже пройшли певний етап верифікації (в форматі проходження навчання та сертифікації).

Національна Асоціація матиме право встановлювати вимоги, порядок набуття професійного статусу, запроваджувати механізми перевірки досвіду, кваліфікації, порядок та види відповідальності.

Варто наголосити, що НА повинна забезпечити дотримання заявницького принципу у доступі до професії. Тобто, особа, яка відповідає кваліфікаційним вимогам, матиме право на вільний вступ до Національної Асоціації, набуття відповідного статусу та внесення відомостей про себе до реєстру фахівців з нерухомості.

Вдосконалення надання послуг

Отриманий статус фахівця з нерухомості повинен закріплюватися додатковими правами й перевагами. Це поглиблені доступи до держреєстрів (нерухомого майна, обтяжень) в режимі перегляду, згодом ці права можуть бути розширені, право здійснювати запити, отримувати інформацію від органів влади тощо.

Участь всіх рієлторів у Національній Асоціації, обов’язковість її рішень сприятимуть запровадженню ефективних стандартів якості послуг. Споживач зможе розраховувати на те, що, звернувшись до рієлтора, він отримає високопрофесійну послугу. Також закон про рієлторську діяльність має містити положення, що стосуватимуться утворення в рамках НА органів для вирішення суперечок або, приміром, визначення змісту послуг, вимог до договору тощо.

Реєстри, інформаційні бази та доступ до них

Єдиним обов’язковим реєстром має стати реєстр суб’єктів рієлторської діяльності, який міститиме базову інформацію про суб'єктів такої діяльності, брокерів та агентів. Такий реєстр підпадатиме під адміністрування Національною Асоціацією. В ньому міститиметься доступна для кожного споживача інформація про фахівця, затверджена НА й надана самим фахівцем.

Інформаційні портали й розміщення оголошень про об’єкти

Концепція законодавчого регулювання передбачає вільне функціонування різних форматів інформаційних порталів (електронних і друкованих засобів масової інформації, соціальних мереж та ін.), та доступ до них як фахівців з нерухомості, так і споживачів послуг.

З метою захисту інтересів всіх учасників ринку передбачається, що рекламу чи оголошення про операції з нерухомістю мають право розміщувати лише фахівці з нерухомості та власники об’єктів нерухомого майна. При цьому рієлтор при розміщенні оголошення діятиме на підставі договору з клієнтом.

При розміщенні інформації фахівець зазначатиме реквізити свідоцтва в НА та номер в реєстрі. Це дасть змогу захистити права споживачів та підвищити якість послуг, а також зачистить велику кількість неактуальних чи неправдивих оголошень, які вводять в оману споживачів.

Що після концепції?

Концепція законодавчого регулювання — лише початковий етап на шляху до регулювання сфери рієлторських послуг. Подальші кроки полягатимуть в тому, щоби винести її на розгляд інших профспільнот та агентств нерухомості, а також розробити більш детальні механізми її реалізації. Далі — розробка тексту Законопроекту та проходження обов’язкових процедур.

Проте вже зараз можна сказати, що рієлторській спільноті не варто очікувати, що хтось краще знається на проблемах ринку та здатен замість них забезпечити інтереси фахівців з нерухомості та споживачів послуг. Я переконаний, що регуляція повинна бути ініційована самими фахівцями. Якщо, звісно, у всіх одна мета — створення ефективного, цивілізованого ринку рієлторських послуг.

Нагадаємо, раніше ми писали, що за даними АФНУ, на первинному ринку, у найближчі місяці будуть сформовані максимальні ціни.