Законодательное регулирование риелторской деятельности: зачем нужно и кому выгодно

Ассоциация специалистов по недвижимости (риелторов) Украины утвердила концепцию законодательного регулирования риелторской деятельности. В условиях различных взглядов и видений почти все участники расширенного совета АСНУ согласились предложить парламенту свое видение регулирования риелторской деятельности.

Почему риелторам и пользователям их услуг нужен этот закон и каким он должен быть - подробнее в авторской колонке для РБК-Украина рассказывает президент АСНУ Юрий Пита.

От хаоса к саморегулированию

С обретением независимости недвижимость приобрела статус "товара". Началось формирование посреднических услуг для граждан, которые желали продать, купить или арендовать объект недвижимости. Понятно, что формирование "пакета" риелторских услуг происходило постепенно, но это был эмпирический путь: опыт, приобретенный на собственных наработках. Со временем эволюционно сложились определенные механизмы и критерии качества услуг, рекомендации со стороны профессиональных сообществ. Для развития этого сегмента нужна была просветительская деятельность среди граждан, а также определенные правила внутри агентств, чтобы отсеять с риелторского рынка весомую долю мошенников и случайных людей.

Шаг за шагом рынок услуг в сфере недвижимого имущества дошел до сертификации, что в известной степени гарантирует качество профессионального уровня специалистов по недвижимости. Однако сертификация риелторов не является обязательной и не устанавливает ограничения заниматься этой деятельностью.

По данным АСНУ, количество граждан, обращающихся за услугами к сертифицированным специалистам по недвижимости, неуклонно растет: за последние 3 года почти на 30%. А в общей структуре риелторских услуг уже более 40% сделок осуществляется сертифицированными специалистами. Таким образом рынок "самоочищается", и весомую роль в этом играют клиенты, которые стараются избегать лишних рисков.

Суть концепции

Замечу: в Украине фактически отсутствует общественный запрос на законодательное регулирование риелторской деятельности. Многочисленные попытки регуляции возникали не из-за общественной потребности, а скорее из желания достичь меркантильных целей разработчиков "нормативок", как, например, законопроект 3618, который уже более года завис в Верховной Раде. Такие "инициативы" противоречат не только эмпирически сложившимся принципам рынка, но и нарушают права потребителей.

Рынок риелторских услуг достаточно гибок и демократичен. Поэтому цель утвержденной Концепции — сохранить признаки свободы предпринимательской деятельности и соблюдения прав всех участников.

Однако нужна четкая ответственность за некачественные услуги. Именно поэтому, рынку требуется регулирование "снизу", а не навязанное сверху.

Концепция разработана по принципу "мягкого регулирования", которое бы устроило всех его участников и соответствовало ожиданиям потребителей относительно качества услуг. Кроме того, закон о риелторской деятельности обязательно должен защищать от мошенничества и обмана на рынке недвижимости.

Вот основные направления для будущего регулирования отрасли:

Образование субъектов рынка

Этот принцип взят по примеру стран (США, страны ЕС), в которых рынок услуг уже сформирован и функционирует длительное время. В Украине стоит ввести отдельный порядок приобретения статуса субъекта предоставления соответствующих услуг, в частности брокера, агента. Это обеспечит определенную верификацию опыта и квалификации специалистов.

Потребитель услуг сможет идентифицировать специалиста без дополнительных временных и материальных затрат.

Полученные статусы очистят профессиональную среду, устранят недобросовестную конкуренцию со стороны лиц без должной подготовки, которые подрывают авторитет всего профессионального сообщества.

Согласно концепции, участниками рынка или субъектами предоставления услуг, могут стать организации (Агентства по недвижимости, фирмы и др.), брокеры, агенты по недвижимости, ведущие индивидуальную предпринимательскую деятельность.

Допуск к профессии через самоуправляющуюся организацию

После образования субъектности на рынке предлагается определить уполномоченный орган, который бы осуществлял регистрацию субъектов предоставления риелторских услуг, порядок приобретения и лишения этого статуса.

Концепция предлагает риелторскому сообществу взять на себя функции по определению квалификационных требований и порядка доступа к риелторской деятельности.

Для этого необходимо создать единую организацию специалистов по недвижимости, в формате НА, как это существует у адвокатов или арбитражных управляющих.

В ней смогут принять участие все специалисты, которые уже прошли определенный этап верификации (в формате прохождения обучения и сертификации).

Национальная ассоциация будет иметь право устанавливать требования, порядок приобретения профессионального статуса, вводить механизмы проверки опыта, квалификации, порядок и виды ответственности.

Стоит отметить, что НА должна обеспечить соблюдение заявительного принципа в доступе к профессии. То есть, лицо, отвечающее квалификационным требованиям, будет иметь право на свободное вступление в Национальную Ассоциацию, приобретение соответствующего статуса и внесение сведений о себе в реестр специалистов по недвижимости.

Усовершенствование предоставления услуг

Полученный статус специалиста по недвижимости должен закрепляться дополнительными правами и преимуществами. Это углубленные доступы к госреестрам (недвижимого имущества, обременений) в режиме пересмотра, впоследствии эти права могут быть расширены, право осуществлять запросы, получать информацию от органов власти и тому подобное.

Участие всех риелторов в Национальной ассоциации, обязательность ее решений будут способствовать внедрению эффективных стандартов качества услуг. Потребитель сможет рассчитывать на то, что, обратившись к риелтору, он получит высокопрофессиональную услугу. Также закон о риелторской деятельности должен содержать положения, которые будут касаться образования в рамках НА органов для разрешения споров или, например, определения содержания услуг, требований к договору и тому подобное.

Реестры, информационные базы и доступ к ним

Единственным обязательным реестром должен стать реестр субъектов риелторской деятельности, который будет содержать базовую информацию о субъектах такой деятельности, брокерах и агентах. Такой реестр будет подпадать под администрирование Национальной ассоциацией. В нем будет содержаться доступная для каждого потребителя информация о специалисте, утвержденная на и предоставленная самим специалистом.

Информационные порталы и размещение объявлений об объектах

Концепция законодательного регулирования предусматривает свободное функционирование различных форматов информационных порталов (электронных и печатных средств массовой информации, социальных сетей и др.), и доступ к ним как специалистов по недвижимости, так и потребителей услуг.

С целью защиты интересов всех участников рынка предполагается, что рекламу или объявление об операциях с недвижимостью имеют право размещать только специалисты по недвижимости и владельцы объектов недвижимого имущества. При этом риелтор при размещении объявления будет действовать на основании договора с клиентом.

При размещении информации специалист будет указывать реквизиты свидетельства в НА и номер в реестре. Это позволит защитить права потребителей и повысить качество услуг, а также зачистит большое количество неактуальных или ложных объявлений, которые вводят в заблуждение потребителей.

Что после концепции?

Концепция законодательного регулирования — лишь начальный этап на пути к регулированию сферы риелторских услуг. Дальнейшие шаги будут заключаться в том, чтобы вынести ее на рассмотрение других профсоюзов и агентств недвижимости, а также разработать более детальные механизмы ее реализации. Далее — разработка текста законопроекта и прохождение обязательных процедур.

Однако уже сейчас можно сказать, что риелторскому сообществу не стоит ожидать, что кто-то лучше разбирается в проблемах рынка и способен вместо них обеспечить интересы специалистов по недвижимости и потребителей услуг. Я убежден, что регуляция должна быть инициирована самими специалистами. Если, конечно, у всех одна цель — создание эффективного, цивилизованного рынка риелторских услуг.

Напомним, ранее мы писали, что по данным АСНУ, на первичном рынке, в ближайшие месяцы будут сформированы максимальные цены.