ВСУ підтвердив неможливість зняти покупцем обтяження з квартири, відданої забудовником в заставу
Верховний суд України (ВСУ) підтвердив, що при купівлі інвестором споруджуваного житла, яке перед цим забудовник передав банку в заставу, покупець квартири не може зняти з неї обтяження. Про це повідомляє "Комерсант-Україна".
До такого висновку ВСУ прийшов 30 жовтня 2013 р. в ході розгляду за позовом інвестора до забудовника "Екобуд" і банку "Київ". Ще 12 вересня 2007 р. будівельна компанія передала в іпотеку майнові права на квартиру в недобудованому будинку. 28 лютого 2008 р. "Екобуд" уклав договір з інвестором, зобов'язавшись передати йому у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію. У виконанні своїх зобов'язань інвестор придбав облігації номінальною вартістю 396,9 тис. грн. У 2011 р. інвестор оскаржив правомірність передачі належної йому квартири в іпотеку банку. Святошинський районний суд, а слідом за ним і апеляційна інстанція задовольнила його вимогу, посилаючись на закон N 898-IV "Про іпотеку", а також на ст. 583 Цивільного кодексу, згідно з якою заставодавцем є власник майна або особа, якій належать майнові права. Однак Вищий спеціалізований суд скасував це рішення, оскільки закон N979-IV дозволяє договори іпотеки на майнові права на недобудовану нерухомість.
При цьому "Екобуд" передавав в іпотеку недобудоване житло як до його продажу інвесторам, так і після. У такому разі ВСУ ставав на бік інвестора, адже забудовник не має права передавати банкам в заставу недобудоване житло, яке вже було продано інвестору допомогою укладення договору купівлі-продажу цінних паперів.
"Банк не має права накласти стягнення на предмет застави і продати його, якщо інвестори уклали договори про придбання майнових прав на квартири до передачі їх банку в заставу. Однак таке стягнення може бути здійснено, якщо інвестор в судовому порядку не накладе арешт на майнові права і не внесе його до держреєстру речових прав на нерухоме майно", - зазначив старший юрист міжнародної юридичної фірми Integrites Олексій Палій.
У банку "Київ" підтвердили, що "Екобуд" досі не погасив кредит - ще 19 вересня 2011 р. Господарський суд Києва ухвалив рішення стягнути з компанії 93 млн грн і 3,9 млн дол. У відповідь "Екобуд" намагався визнати недійсним кредитний договір, однак суд відмовив у розгляді позову. У січні 2012 р. суд порушив справу про банкрутство будівельної компанії, але за скаргою забудовника воно було припинено.
Якщо договір з інвестором був укладений пізніше передачі майна в іпотеку, воно залишається в заставі.
"Банк може звернути стягнення на предмет застави і продати ці квартири, а в інвесторів є право вимагати повернення грошей у компанії, якій вони платили. Однак якщо компанія знаходиться в процедурі банкрутства, борг вважається погашеним. Банк не звертає стягнення, тому що житло ще не введено в експлуатацію", - пояснює старший партнер адвокатської компанії "Кравець та партнери" Ростислав Кравець.
Як обіцяють в банку, власники квартир не постраждають.
"Банком вживаються заходи по стягненню заборгованості саме з позичальника - "Экобуда". Досі не було подано жодного позову про виселення фізосіб-інвесторів, які купили квартири в будинку по вул. Ірпінська, 69-б", - говорить директор юридичного департаменту банку "Київ" Віктор Ковальов.
"Причина, по якій банк не звертає стягнення,- це суди інвесторів", - вважає Палій.
Проблемою подібних угод є неможливість перевірити, чи майно було передано у заставу або продано. "Часто буває, що будівельний адресу нерухомості один, і у нього немає ніякого арешту. Однак коли будинок вводиться в експлуатацію, адреса змінюється, і виявляється, що ці квартири вже знаходяться в заставі", - нарікає Кравець.
При цьому банк, який отримує застави, також може бути постраждалою стороною.
"Інформації про реалізацію майнових прав на квартири третім особам банк не мав, так само як і способів для її перевірки", - пояснили в банку "Київ".
