ВСУ подтвердил невозможность снять покупателем обременение с квартиры, отданной застройщиком в залог
Верховный суд Украины (ВСУ) подтвердил, что при покупке инвестором строящегося жилья, которое перед этим застройщик передал банку в залог, покупатель квартиры не может снять с нее обременение. Об этом сообщает "Коммерсант-Украина".
К такому выводу ВСУ пришел 30 октября 2013 г. в ходе разбирательства по иску инвестора к застройщику "Экобуд" и банку "Киев".
Еще 12 сентября 2007 г. строительная компания передала в ипотеку имущественные права на квартиру в недостроенном доме. 28 февраля 2008 г. "Экобуд" заключил договор с инвестором, обязавшись передать ему в собственность квартиру после введения дома в эксплуатацию. В исполнении своих обязательств инвестор приобрел облигации номинальной стоимостью 396,9 тыс. грн. В 2011 г. инвестор оспорил правомерность передачи принадлежащей ему квартиры в ипотеку банку. Святошинский районный суд, а вслед за ним и апелляционная инстанция удовлетворили его требование, ссылаясь на закон N898-IV "Об ипотеке", а также на ст. 583 Гражданского кодекса, согласно которой залогодателем является собственник имущества или лицо, которому принадлежат имущественные права. Однако Высший специализированный суд отменил данное решение, поскольку закон N979-IV разрешает договоры ипотеки на имущественные права на недостроенную недвижимость.
При этом "Экобуд" передавал в ипотеку недостроенное жилье как до его продажи инвесторам, так и после. В таком случае ВСУ становился на сторону инвестора, ведь застройщик не имеет права передавать банкам в залог недостроенное жилье, которое уже было продано инвестору посредством заключения договора купли-продажи ценных бумаг.
"Банк не имеет права наложить взыскание на предмет залога и продать его, если инвесторы заключили договоры о приобретении имущественных прав на квартиры до передачи их банку в залог. Однако такое взыскание может быть осуществлено, если инвестор в судебном порядке не наложит арест на имущественные права и не внесет его в госреестр вещных прав на недвижимое имущество",- отметил старший юрист международной юридической фирмы Integrites Алексей Палий.
В банке "Киев" подтвердили, что "Экобуд" до сих пор не погасил кредит - еще 19 сентября 2011 г. Хозяйственный суд Киева принял решение взыскать с компании 93 млн грн и 3,9 млн долл. В ответ "Экобуд" пытался признать недействительным кредитный договор, однако суд отказал в рассмотрении иска. В январе 2012 г. суд возбудил дело о банкротстве строительной компании, но по жалобе застройщика оно было прекращено.
Если договор с инвестором был заключен позже передачи имущества в ипотеку, оно остается в залоге.
"Банк может обратить взыскание на предмет залога и продать эти квартиры, а у инвесторов есть право требовать возврата денег у компании, которой они платили. Однако если компания находится в процедуре банкротства, долг считается погашенным. Банк не обращает взыскание, потому что жилье еще не введено в эксплуатацию", - объясняет старший партнер адвокатской компании "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец.
Как обещают в банке, владельцы квартир не пострадают.
"Банком принимаются меры по взысканию задолженности именно с заемщика - "Экобуда". До сих пор не было подано ни одного иска о выселении физлиц-инвесторов, купивших квартиры в доме по ул. Ирпенская, 69-б", - говорит директор юридического департамента банка "Киев" Виктор Ковалев.
"Причина, по которой банк не обращает взыскание,- это суды инвесторов", - считает Палий.
Проблемой подобных сделок является невозможность проверить, было ли имущество передано в залог или продано. "Часто бывает, что строительный адрес недвижимости один, и по нему нет никакого ареста. Однако когда дом вводится в эксплуатацию, адрес меняется, и оказывается, что эти квартиры уже находятся в залоге", - сетует Кравец.
При этом банк, который получает залоги, также может быть пострадавшей стороной.
"Информации о реализации имущественных прав на квартиры третьим лицам банк не имел, равно как и способов для ее проверки", - пояснили в банке "Киев".
