Коворкінг – спільний робочий простір з додатковими сервісами. Попри те, що це юний гравець на ринку офісної нерухомості, попит на нього зростає, а формати підлаштовуються до потреб орендарів.
Про те, як COVID вплинув на ринок коворкінгів і які їх перспективи в Україні – детальніше в матеріалі РБК-Україна.
Перший у світі коворкінг було відкрито 2005 року у Сан-Франциско (США). Наразі ця країна залишається лідером у світі за їх кількістю – 3700 об’єктів. На другому місці — Індія.
В Україну формат "гнучких офісів" прийшов 2015 року. Перші роки коворкінги сприймались суто як сервіс оренди робочих місць для фрілансерів та невеликих команд в ІТ та креативній індустрії.
Формат здавався доволі нішевим, поки в ситуацію не втрутилася пандемія. За словами операторів ринку, коворкінги — саме той сегмент, якому вона допомогла та дала поштовх до розвитку.
Так, згідно з даними дослідження Асоціації коворкінгів України та CBRE Ukraine, до початку пандемії, заповнюваність у коворкінгах складала 80-90%. З травня по серпень 2020 року вона зменшилась до 50-60%. Наразі попит поступово відновлюється до антикризових показників і заповнюваність локацій становить у середньому 75%. В найбільш успішних проектах – до 90%.
Деякі великі компанії, які до пандемії займали великі офісні площі, переглянули свою орендну стратегію на користь переїзду в коворкінги. З огляду на це, попит на гнучкі офіси поступово відновлювався і почав зростання уже з вересня 2020 року.
У структурі користувачів коворкінг-просторів та гнучких офісів зростає частка великих компаній. Наразі вона знаходиться на рівні 11%. Але відзначається тенденція до зростання попиту з боку корпоративних клієнтів. Основну частку — 35%, складає середній бізнес. Малий бізнес та стартапи займають близько 20%.
"Постковідна реальність зробила коворкінги не просто зручним робочим місцем з необхідним функціоналом. Зараз це набір сервісів, який відштовхується від потреб орендаторів – це і різні формати робочих просторів, і приміщення для спілкування, і схожі за інтересами ком`юніті", — каже Анастасія Гаврилова, координатор проекту Futura Hub (Львів).
Але не всім пандемічні реалії пішли на користь. "Пандемія декому відредагувала формат, декому змінила плани, когось закрила, а кому допомогла вийти на новий рівень", — уточнив Дмитро Чепур, керівник проекту Coworking Community.
Він додає, що найголовніше зараз на ринку коворкінгів – це формат та локація. Саме ці фактори можуть стати як запорукою успіху, так і причиною провалу.
За даними дослідження, бум на відкриття коворкінгів в Україні прийшовся на 2018-2019 роки. Але найбільш успішними стали проекти, які вчасно зорієнтувались та переглянули свої умови/концепти під нові постпандемічні реалії.
За останній рік спостерігаються зміни у планувальних рішеннях коворкінгів та гнучких офісів. Так, попит на open space зменшився в середньому на 50%. Загалом у структурі просторів open space займає близько 10% локації. Своєю чергою, закриті офіси/кабінети охоплюють більшу частину простору — близько 55%. Крім того, оператори коворкінгів відзначили, що попит на кабінети є основним джерелом доходу.
Ринок коворкінгів та гнучких офісів в Україні, зокрема в Києві, активно зростає упродовж останніх 4-х років. На тлі відкриття нових локацій та збільшення пропозиції на ринку, розширюється пул користувачів гнучкими офісами. За підрахунками CBRE Ukraine, станом на серпень 2021 року загальна пропозиція коворкінгів склала 96 000 кв. м, що становить майже 5% від загального об’єму якісних офісних площ на ринку. У 2021-2022 року до виходу на ринок країни готуються ще 37 000 кв.м коворкінгів.
Зараз на ринку коворкінгів України безумовним лідером за кількістю пропозицій гнучких офісів є Київ. Також свої кластери коворкінгів мають Львів, Одеса та Дніпро. 67% коворкінгів є мережевими, саме за рахунок мережевих локацій відбувається зростання ринку.
За словами Анастасії Качан, старшого консультанта з офісної нерухомості CBRE Ukraine, якщо раніше власники професійних бізнес-центрів скептично ставились до ідеї розташування коворкінгу, вважаючи це різними форматами для різних цільових груп, то зараз на це дивляться як на додатковий інструмент залучення орендарів.
Зараз найбільша кількість коворкінгів — 45% розташовані у бізнес-центрах, 25% — у окремих будівлях, 21% — у ТРЦ (поки не звичний для України, але дуже розповсюджений у США та деяких європейських країнах тренд), 9% — у житлових комплексах. Один із нових світових трендів — розміщення коворкінгів у готелях, операційний прибуток яких сильно постраждав за період карантину. В України подібних проектів поки немає, але деякі готельні оператори вже розглядають дану можливість.
Джерело: Всеукраїнське дослідження ринку коворкінгів України 2021
Серед сфер бізнесу, ІТ-сектор є найбільшим користувачем. Пандемія стала каталізатором, але не основною причиною для міграції IT-компаній в коворкінги. Дана тенденція сформувалась на ринку раніше, оскільки стрімкий ріст ІТ-ринку в Києві, разом із активним розширенням компаній в 2018-2019 році, не дозволяв задовільнити попит орендарів на великі площі в традиційних офісах. Компанії часто орендували коворкінги для своїх команд, тому IT-сфера виявилися краще підготовлена до змін, які принесла пандемія.
Хоча коворкінги вже не вважаються суто місцем для роботи ІТ-шніків, які до пандемії складали 75% орендарів, вони і досі лишаються найбільшою групою аудиторії цих просторів — 34%. Але зараз тут з’явились 18% нетехнологічної сфери (дизайнери, копірайтери тощо), 12% припадає на сферу PR та маркетингу, а 10% — на HR-спеціалістів.
Джерело: Всеукраїнське дослідження ринку коворкінгів України 2021
Оператори ринка зазначили, що мінімальна вартість робочого місця в професійному коворкінгу стартує від 76 долл. на місяць. Але середній показник вартості робочого місця в open space становить від 220 долл. та більше. Що стосується кабінетів, то тут ефективна вартість робочого місця знаходиться в діапазоні 200-300 дол./місяць.
Ціна залежить від сукупності факторів та умов орендної угоди: розміру та бренду компанії, довготривалості строку оренди та умов розірвання договору. На час пандемії, оператори, які зіткнулись із зменшенням заповнюваності локацій, були змушені робити знижки на деякі продукти, в основному на переговорні кімнати та івент-зали, що користувались меншим попитом. Що стосується вартості кабінетів (закритих офісів) — вона залишилась без змін, а 41% операторів збільшили ціну.
Раніше ми розвідали, навіщо торговельні центри змінюють концепцію, а також які готелі відкриються у Києві наступного року.