Як продати квартиру, якої ще немає: юридичні нюанси оформлення відступлення права вимоги

Єдиним способом для інвестора заробити на "котловані" – це своєчасно знайти покупця та оформити відступлення своїх прав вимоги на більш пізньому етапі, коли ціна квадратного метра зростає на 30-40% в залежності від ступеня готовності будинку.

Як зробити це максимально правильно та безпечно, в авторській колонці для РБК-Україна пояснює Володимир Копоть, юрист, керівник сервісу онлайн-перевірки нерухомості Monitor.Estate.

Відступленням прав користуються не тільки інвестори, але й самі забудовники, коли, наприклад, інвестор не в змозі здійснювати подальші виплати за квартиру. Щоб знайти нового інвестора забудовники використовують саме такий механізм передачі прав.

Тож, якщо відступлення прав настільки популярна послуга, то чи не може вона бути «шпариною» для шахрайських дій і зловмисників, які на цьому хочуть наживитися? Давайте розбиратися.

Будують одні – продають інші

В такому випадку дуже важливим є, окрім перевірки документів на будівництво та землю, прослідкувати етапність передачі права продажу квартир від замовника будівництва до особи продавця. Здебільшого, це можуть бути пайові фонди, від імені яких діють компанії з управління активами. Хоча трапляються випадки, коли з підрядником розраховуються квадратними метрами та він вже займається їх реалізацією самостійно.

Звісно, угоду з відступлення прав новий покупець підписує не з ними, а з первісним покупцем – фізичною особою. І він не має жодного відношення, окрім однієї угоди, до продавців. Проте, повторюсь, вам слід переконатися, що всі права на шляху до передачі їх вам були збережені належним чином і не втратили своєї легітимності.

Форма оплати: готівка чи банк?

Найпоширенішою формою розрахунку за договорами відступлення прав все ще залишається готівка. Мабуть, зрозуміло чому так, але для нового покупця важливо усвідомлювати, що віддаючи готівкові кошти, у разі настання проблем з об’єктом або відмовою первісного покупця від угоди, новий покупець зможе повернути собі лише ту частину суми, яка вказана в договорі й жодною копійкою більше.

Оскільки відступлення прав – це єдиний законний спосіб передати права по об’єкту, якщо ще немає в натурі, то ніяких розрахунків в безготівковій формі первісний покупець проводити не захоче. Адже тоді йому доведеться сплачувати податок з "зайвих" тисяч гривень понад ті, які були ним заплачені за первісними договорами.

Схема фінансування первинного договору

В даному аспекті важливо розуміти, в яку зі схем фінансування новий покупець входить, коли набуває право вимоги на квартиру в недобудові з рук. Теоретично, якщо це ФФБ (Фонд фінансування будівництва), то ризики менші, ніж, скажімо, робити відступлення з попереднього договору. Але як показує практика (зокрема кейс "Укрбуду"), ФФБ — не панацея. При цьому відступлення за попереднім договором залишається такою ж ризиковою процедурою, як це було і для первісного покупця.

Річ у тому, що новий покупець перебирає на себе всі права та обов’язки за первинними договорами. І ризики відступлення прав в таких випадках залежать напряму від того, які гарантії прописані в первинних документах. Якщо вони ніяк не гарантували права отримання квартири для первісного покупця, то так само права не будуть прогарантовані й для нового покупця.

Чого немає в договорах про відступлення прав?

В таких договорах в 99,9% випадків відсутня ціна угоди, за якою переходять права від одного покупця до іншого, додаткові гарантії для нового покупця, умови повернення грошових коштів у разі розірвання договору про відступлення прав та відповідальність сторін.

Зазвичай, відступлення прав відбувається лише з дозволу забудовника, який веде цей об’єкт (простіше кажучи від реального продавця), тому якщо вам пропонують укласти двосторонню угоду про передачу прав без залучення реального продавця — варто переглянути умови угоди.

При оформленні договору про відступлення прав необхідно звернути увагу на такі аспекти:

• Ціна, з якою продається право передачу майнових прав.
• Умови відступлення прав за первісним договором, щоб не було порушення умов такого договору.
• Порядок сплати за договором відступлення прав.
• Чи сплачена вся сума за зобов’язаннями первісним покупцем.
• Порядок відступлення прав та сплата за передачу прав.

Підсумовуючи зазначу, що відступлення прав може бути безпечною угодою з мінімальними ризиками для нового покупця лише за умови дотримання вище наведених рекомендацій. І будьте обачними. Інвестування в новобудови має свою специфіку і дуже відрізняється за рівнем ризиків від придбання квартири на вторинному ринку.

Раніше РБК-Україна розповідало, чого очікувати будівельному ринку після ліквідації ДАБІ.