Девальвація і рецесія повністю перекроїли ринок нерухомості в Україні. Ні, обвалу цін не відбулося (хіба що в доларовому еквіваленті). Навпаки, слідуючи за валютним курсом, забудовники підвищують вартість квадратних метрів. Однак вперше за довгий час ринок розвернувся обличчям до покупця.
Павло Костіцин
Девальвація і рецесія повністю перекроїли ринок нерухомості в Україні. Ні, обвалу цін не відбулося (хіба що в доларовому еквіваленті). Навпаки, слідуючи за валютним курсом, забудовники підвищують вартість квадратних метрів. Однак вперше за довгий час ринок розвернувся обличчям до покупця.
Потенційний інвестор з грошима зараз може диктувати умови угоди: вимагати знижку, пільгові умови розстрочки, поліпшення житлових умов (при купівлі вторинного житла). І продавці, хай і неохоче, змушені йти назустріч покупцям.
Однак такий атракціон щедрості навряд чи буде довгим. За даними консалтингової компанії City Development Solutions, з початку року лише в столиці первинне житло подорожчало більш ніж на 30%. У регіонах ця тенденція менш помітна, але квартири ростуть в ціні і там. А оскільки підвищення вартості нерухомості значно відстає від темпів девальвації гривні, вже на початку 2015 р. експерти очікують подорожчання в національній валюті ще мінімум на 10-15%.
Вже дорожче
Із забудовників найкраще почуваються компанії, які грають в сегменті бюджетного житла (або економ-житла). Підтвердження тому - 33 новобудови, які були введені в експлуатацію з початку року, де концентрація бюджетних квартир становить 65%.
"Причому 180 житлових комплексів, які виставлені на продаж у Києві, 50% знаходяться в Голосіївському, Дніпровському та Дарницькому районах. Саме там і сконцентрованt житло економ-класу", - зазначила в ході конференції "Ринок нерухомості Києва: тенденції та прогнози. Реліз новобудов" старший консультант City Development Solutions Вікторія Погасій.
У той же час, житло бізнес-класу, а в особливості преміум-об'єкти, попитом майже не користуються. За оцінками компанії KievStandard, кількість угод з більш дорогими квартирами з початку 2014 року впала в рази.
Співвідношення різних класів житла на ринку первинної нерухомості*
Причину таких настроїв інвесторів пояснити досить легко: власником квартири в Києві зараз можна стати, у перерахунку на валюту, за 30-35 тис. дол. Оскільки у багатьох українців заощадження давно конвертовані в долар, вони вкладають їх у житло. І вибирають його з самого низького цінового сегменту, так як, цілком логічно, набагато вигідніше купити 2-3 кімнатну квартиру десь на відшибі, ніж "одиничку", але в центрі міста.
Динаміка цін на деякі житлові комплекси доступного житла в Києві
У підсумку, така доступність квадратних метрів відтягує клієнтів у забудовників, що зводять житлові комплекси, розраховані на заможних інвесторів.
"До того ж, для покупців квартир у високому ціновому сегменті придбання житла не є гострим питанням. Найчастіше це поліпшення житлових умов, але для цього потрібна стабільність в країні, якої зараз немає", - відзначає керуючий партнер KievStandard Олег Перегінець.
Крім усього іншого, подорожчання елітної нерухомості з початку 2014 року відчувається особливо сильно. За оцінками експертів, "бізнес" виріс в ціні майже на 50%, "преміум" - на 70%. Це пов'язано з великою часткою імпортних матеріалів, які використовуються при будівництві такого житла.
Вкладення з настроєм
В цілому, на тлі відтоку депозитів з банків (за 11 місяців 2014 року обсяг депозитів фізосіб скоротився майже на 45 млрд грн) українці все частіше стали вибирати нерухомість як спосіб збереження коштів.
* дані City Development Solutions
До того ж, попит з великою перевагою пішов на первинний ринок. Співвідношення угод з первинним ринком і вторинним - приблизно 70% на 30%.
"На вторинному ринку спостерігається певний конфлікт: продавці не готові істотно знижувати ціни, особливо у валюті, а покупці не готові платити за новим курсом. Тому об'єкти "зависають" і формують надлишкову пропозицію", - говорить аналітик порталу Лун.uа Ганна Гребньова.
Знову-таки, завдяки девальвації гривні придбання квартир в новобудовах стає все більш вигідним. Крім того, скорочується розрив у вартості між житлом різного метражу, що спонукає інвесторів вкладати в будівництво квартир, ніж укладати угоди з готовим, але вже "колишнім у вживанні" житлом.
Грає на користь покупців і велика зговірливість забудовників, ніж приватних власників квартир. Останні, як правило, якщо їх не влаштовує ціна угоди, вважають за краще вичікувати. В той час, як девелопери погоджуються "рухати" ціну, оскільки потребують регулярного фінансовому потоці.
"В економ-класі дисконти можуть досягати 3-7%. У бізнес-класі, в залежності від ціни, яку забудовник поклав під подушку", щоб потім "посунутися", - від 5 до 20%", - підкреслює Олег Перегінець.
До речі, ще одна цікава тенденція - купівля житла не для власного проживання, а здачі його в оренду. Причому, це стосується навіть не однокімнатних, а більш габаритних квартир, які перетворюються в своєрідні міні-комуналки. Розвивати колективний формат проживання орендодавців спровокував сплеск попиту на оренду в Києві, а також містах, близьких до зони АТО. Природно, мова йде про съемщиках - переселенців з Луганської та Донецької областей.
Однак, переважна більшість тих, хто хотів знайти житло за межами "гарячої зони", вже це зробив. Тому інтерес до оренди поступово падає.
Більш того, переселенці, усвідомлюючи ризики затягування військового конфлікту на Сході країни, нерідко приймають рішення про покупку квартир. Зокрема, за оцінками експертів ринку нерухомості, тільки в столиці близько 10% угод укладають мігранти.
Чекають поліпшення
Забудовники намагаються дивитися на 2015 рік з надією і оптимізмом. Крім зростання цін на житло, вони також очікують збереження позитивного попиту з боку покупців. Стимулювати його будуть нестабільність банківської системи, пошук альтернативних варіантів для інвестицій, а також використання нерухомості як джерела постійного прибутку.
Зокрема, йдеться про так званих "дохідних будинках", які були вкрай поширеним явищем на початку XX століття (найвідоміший у Києві - це Будинок з Химерами). Суть подібних об'єктів полягає в тому, що нерухомість купується не для власних потреб, а виключно для здачі в оренду. Причому, як в новобудові, так і в старому житловому фонді.
Одним з перших дохідних будинків сучасної столиці стане проект Elyseum. Прибутковий будинок з такою назвою з'явиться в 2016 році поряд з пр. Перемоги, в Києві. Забудовником виступить львівська компанія "Ріел". Планується, що поверхи будинку з 2-го по 14-й будуть продаватися виключно інвесторам, які зможуть складати так звані "сьют" (їх площа становитиме від 29 до 36 кв. м) в оренду.
Збережеться і попит не тільки на малогабаритні квартири (площею від 20 до 40 кв м), але і більш просторе житло, до 80-120 кв м.
Воно здається у вигляді хостелів або так званих «sharehouses». Тобто, сучасних комуналок, де уживається по кілька сімей.
Крім цього, у главу кута поступово стає якість споруджуваних об'єктів: матеріалів будівництва, обробки, як зовнішньої, так і внутрішньої. Покупці хочуть бачити екологічно чисті матеріали, товарний вигляд будинку в цілому, а також його енергоефективність (утеплення стін, сучасні економічні системи опалення, водопостачання) і, зрозуміло, розвинену інфраструктуру.
Однак, темпи будівництва нового житла навряд чи істотно рости. Особливо в Київ, де новобудов і так у надлишку.
У той же час, інші великі міста стануть більш привабливими для забудовників з позиції "ціна-попит". Тому варто очікувати появи нових комплексів в таких містах як Харків, Одеса, Львів, Депропетровск і т. д. А вартість житла на периферії поступово наздоганяти столичну, але із збереженням розриву в розмірі 20-30%. Найбільш близько до Києва за цінами наблизяться хіба що його міста-супутники.
Ринок вторинного житла так і продовжить існувати за принципом "ціна угоди дуже далека від ціни пропозиції». Іноді різниця може досягати 20-30%. Все буде залежати виключно від домовленостей між покупцем і продавцем, від вимог до купується квартирі першого і очікувань другого. А також від наявності альтернативних варіантів в новобудовах, що теж є важливим фактором впливу на ціну "вторинки".