Квартира у передмісті: що будують біля Києва і скільки це коштує

Київські передмістя почали активно забудовуватися новим житлом 10-12 років тому. Відтоді попит і пропозиція квартир у містах та населених пунктах навколо столиці щорічно зростає. Станом на жовтень 2021 року у передмісті Києва будують 147 житлових комплексів. Це на 14 ЖК більше, ніж рік тому.

Чому квартири біля Києва настільки затребувані, яка різниця в ціні квартир між Києвом та містами-супутниками та чого чекати мешканцям передмість у найближчі роки — у матеріалі РБК-Україна.

Переваги сучасного передмістя

Комплексна житлова забудова передмість розвивається шаленими темпами. Щорічно за містом вводять в експлуатацію все більше квадратніх метрів житла. Станом на 2020 рік Київська область вже обійшла Киів за кількістю зданого житла (за даними реєстру ДАБІ співвідношення склало 58% на 42% на користь області).

Мотиви цього явища зрозумілі:

• середня вартість кв. метру нового житла за містом дешевше на 35%;
• стрімкий розвиток інфраструктури населених пунктів дозволяє реалізувати більшість щоденних потреб. Особливо при дистанційній роботі;
• гарна природа, парки, набережні та водойми, які є майже в усіх районах передмістя;
• стан житлового фонду та довкілля у містах-супутниках часто кращий, аніж у деяких мікрорайонах столиці, де можна придбати відносно бюджетне житло.

Найбільшим попитом у передмістях користується малоповерхова забудова — до 6 поверхів, за даними президента АФНУ Юрія Піти. Також особливу увагу покупці звертають на інфраструктуру всередині житлового комплексу, оскільки після карантину люди зрозуміли, що квартира – це не лише місце для сну. З’явилися потреби в житлі, яке було б зручним для роботи і навчання.Фото: ЖК в Бучі (LUN.ua)

Яке житло цікавить найбільше

Найпопулярнішими серед покупців є житлові комплекси, які:

• знаходяться на відстані до 20 км від Києва;
• мають зручне транспортне сполучення з Києвом та сусідніми населеними пунктами;
• мають рекреаційний та досуговий потенціал (наявність місць для занять спортом і хобі, сучасні та цікаві дитячі майданчики, а також зони для прогулянок);
• мають об'єкти інфраструктури (школи, дитячі садки, кафе, ресторани) або потенціал для їх будівництва.

"Багато потенційних покупців звертають увагу на безпечну, переважно закриту для сторонніх, територію, наявність паркінгу, а також на використання якісних будматеріалів", — пояснює Юрій Піта.

Що ж до класів житла, яке будується в передмісті, то більшість ЖК, за класифікацією самих забудовників, належить до комфорт-класу (50%-60%).

За даними керівника Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтина Олійника, відбувається природне сегментування – пропозиція "недорогого" житла (економ/комфорт-) переміщається в передмістя стимулюючи підвищення класу ЖК в Києві з більш високою ціною.Крім того, у передмісті активно розвивається формат "місто в місті" в різних його проявах. За оцінками ріелторів — це основний новий формат новобудов області.

Найдорожче – у Вишневому, найдешевше – у Броварах

За даними АФНУ, найпопулярнішими напрямками для будівництва є Бучанський, Бориспільський, Броварський та Обухівський. У цих районах будується майже 2/3 від усієї кількості новобудов Київської області.

Перевагами цих напрямів є нижчі ціни на житло та рекреаційний потенціал. Це особливо стосується Бучанського напрямку, який включає в себе Бучу, Ірпінь та Гостомель. Наприклад, квадратний метр житла у Бучі буде коштувати 19 000 грн, при цьому в Києві — мінімум 23 000 грн. Ціни в приміських об'єктах в середньому на 35-40% нижче, ніж в аналогічних київських.

За даними порталу LUN.ua, однокімнатна квартира площею 37 кв. м в Києві обійдеться в середньому в 1,6 млн грн, в передмісті квартира такої площі коштує 920 тис. грн.

Найдорожче коштуватиме житло у Вишневому (23 000 грн за кв.м), Вишгороді (22 100 тис. грн за кв.м) та Ірпені (21 400 тис. грн за кв.м). Найдешевше — в Борисполі, Броварах, Гостомелі (по 18 000 грн за кв. м).Важливим нюансом є те, що 55-60% всіх квартир в передмісті реалізується на початкових стадіях будівництва, з них понад 50% — це інвестиційні угоди. За такими угодами житло купується з метою збереження і примноження коштів.

Агломерція, яка не склалась

Більшість мешканців передмістя працюють у столиці. Саме тому вони обирають міста-супутники, які знаходяться максимально близько до Києва (оптимально — в радіусі 20 км) та мають регулярне транспортне сполучення. В цю категорію потрапляють Бровари, Вишгород та Вишневе. З них лише Бровари досить самодостатні, а не прив’язані де-факто до інфраструктури Києва.

Кожне з міст-супутників має свої переваги і недоліки. Наприклад, головною перевагою Вишгорода є близькість до Києва, паркові та лісові зони, велика прогулянкова набережна Київського моря. Однак в місті відчувається нестача ТРЦ, кінотеатрів і книгарень.

Кращою інфраструктурою можуть похвалитися Бровари. У місті достатньо шкіл, садочків, лікарень, супермаркетів тощо.

Буча, Ірпінь та Бориспіль розташовані далі від столиці. Серед переваг цих населених пунктів — паркові зони та власна розвинена інфраструктура, але відчувається гостра нестача дитячих закладів.

Фото: ЖК в Ірпені (LUN.ua)

Зворотнім боком медалі всіх цих міст є затори на трасі до столиці, в яких можна втратити не одну годину.

Головна причина цього в тому, що Києву так і не вдалося створити повноцінну агломерацію — місто не передбачило зручного та ефективного сполучення зі своїми передмістями. Сюди не їздить муніципальний громадський транспорт, а проект Генплану столиці не передбачає будівництва метро у передмістя.

Які перспективи

Експерти відмічають, що наявні тенденції на ринку нерухомості передмість столиці в найближчі роки збережуться — попитом користуватимуться концептуальні ЖК, які можуть задовольнити потреби різних категорій покупців. Це означає, що точкова забудова відбуватиметься переважно в локаціях з розвиненою інфраструктурою — у центрі, або поблизу великих ЖК.

Що ж до цін на житло, то в найближчі півроку зростання уповільниться. Завадити цьому може або різке зростання попиту, або ж різке падіння гривні та "буревій" інфляції.

Крім того, зростання цін вище платоспроможного попиту може призвести до відтоку покупців. Все ж ціна — найбільша конкурентна перевага приміської забудови перед столичною. Натомість можна говорити, що на первинному ринку передмістя "ніша" покупців первинного житла вже заповнена приблизно на 80%.

Раніше ми розповідали, що вартість заміських приватних будинків є максимальною для наявного попиту.