Купити квартиру без допомоги банку: які рішення пропонують забудовники

Купити квартиру у забудовника — вигідний варіант. І за якістю життя, якщо ви купуєте житло для себе. І з точки зору перспективної інвестиції. Квартиру в новобудові буде простіше і вигідніше продати або здати в оренду надалі. Однак оплатити відразу всю вартість квартири можуть далеко не всі. І учасники ринку це розуміють. У таких випадках забудовники пропонують "страхування" — розстрочку або поетапну оплату, яка дає можливість виплачувати нову квартиру протягом декількох років.

Як працює механізм розстрочки, наскільки дорожче стає квартира і який відсоток покупців користується цією можливістю — в матеріалі РБК-Україна.

Навіщо розстрочка забудовникам?

Механізм розстрочки вигідний і для покупців і для забудовників. Тому він настільки популярний на ринку первинного житла.

Для забудовника — це можливість більше й активніше продавати, причому на ранніх етапах будівництва, коли потреба в довірі та грошах приватних інвесторів особливо висока. Можливість сплачувати частинами дозволяє не упустити людей, які не мають на руках повної суми. Наявність лояльних умов дозволяє первинному ринку залучати й утримувати покупців.

Якщо на вторинному ринку у покупця тільки два шляхи: заплатити всю суму одразу або йти в банк за іпотечним кредитом, то на первинному доступний третій – оформити розстрочку платежу або поетапну оплату. Таким чином — угода здійснюється, а не відкладається на невизначений термін.

В компанії KAN Development розповіли, що на їх об'єктах розстрочкою користуються більш ніж половина інвесторів (близько 60%), в компаніях "Обрій" та "Інтергал-Буд" називають цифру близько 35%. В середньому — розстрочкою користуються до 50% покупців квартир на первинному ринку.

Навіщо розстрочка покупцям?

Для покупця — це шанс придбати нове житло, не маючи на руках повної суми або не бажаючи виводити її з інших активів. При цьому не потрібно збирати цілий пакет документів, які вимагають в банках, відповідати суворим критеріям до позичальників і передавати нерухомість в заставу кредитору.

Забудовники, в основному, обмежуються обов'язковим фінмоніторингом (вимога закону для всіх фінансових операцій понад 400 тис.гривень) і стандартними документами: ІПН, паспорт і дозвіл чоловіка/дружини на угоду. До того ж процентна ставка банку та інші платежі (комісія, страхування застави) роблять переплату за квартиру в результаті більше, ніж в умовах забудовників. Єдина істотна відмінність — термін. Якщо виплати по іпотеці можна розтягнути до 20 років, то на первинному ринку можна розраховувати на 3-5 років.

Існують і інші обставини, за якими люди вибирають поетапну оплату. Деякі таким чином страхують себе від ризиків з боку забудовника. Простіше заплатити 30% на початковому етапі будівництва, ніж віддати одразу 100%. Навіть з урахуванням переплати.

Також традиційно частина угод на ринку житла – продаж однієї нерухомості та купівля іншої. В такому випадку вигідніше дочекатися здачі будинку, продавати свою квартиру і в'їжджати в нову, ніж орендувати житло в очікуванні ключів від новобудови.

У KAN Development відзначають закономірність: люди оформляють максимальний термін розстрочки, а закривають часто достроково. "Ми даємо п'ять років розстрочки після здачі об'єкта. І більшість інвесторів оформляє повний термін. Гасять в середньому за два з половиною роки", – зазначає забудовник.

Що пропонує ринок?

Для великих і середніх українських забудовників розстрочка — один з основних інструментів продажів. Тому свої програми поетапної оплати є практично у всіх девелоперів.

В основному умови такі:

• до введення будинку в експлуатацію — оплата частинами без додаткових відсотків;
• після здачі будинку — зазвичай до трьох років, іноді до п'яти (ця опція є не у всіх);
• початковий внесок від 10% (мінімум) до 30-50 (в основному) відсотків;
• оплата розбивається рівними частинами на щомісячні або квартальні платежі;
• залишок платежу прив'язаний до курсу долара або актуальної вартості квадратного метра. Тобто за фактом квартира в розстрочку обійдеться дорожче, ніж куплена по 100%-й передоплаті. В середньому, за оцінками девелоперів, подорожчання становить 10% на рік;
• якщо забудовник не продовжує розстрочку після введення будинку в експлуатацію, можна скористатися партнерськими іпотечними програмами від акредитованих банків.Джерело: інформація з сайтів і відділів продажів забудовників

Чому умови розстрочки відрізняються?

Характерна особливість ринку — чим нижче клас об'єкта і вартість квадратного метра в ньому, тим на більш тривалу розстрочку можна розраховувати.

Так, люди, які купують квартири економ-класу, частіше за інших використовують розстрочку та оформляють максимальні терміни, щоб зменшити розмір регулярної виплати. На цих проєктах ризик втратити покупця, не запропонувавши "підйомних" умов — найвищий.

Відповідно, на проєктах бізнес- і преміум-класу такий механізм або відсутній взагалі, або розрахований на те, щоб покупець міг розрахуватися декількома траншами в міру надходження коштів. "Bentley в кредит не купують" — сказали нам в офісі продажів одного із забудовників.

Тому поширена ситуація, коли в одного девелопера умови розстрочки відрізняються в залежності від класу і ціни житла.

Нагадаємо, раніше РБК-Україна писало, що девелопери очікують збільшення вартості житла. Залежно від класу житла і проекту вартість квадратних метрів може підскочити на 20-40%.