Купить квартиру без помощи банка: какие решения предлагают застройщики

Купить квартиру у застройщика – выгодный вариант. И по качеству жизни, если вы покупаете жилье для себя. И с точки зрения перспективной инвестиции. Квартиру в новостройке будет проще и выгоднее продать или сдать в аренду в дальнейшем. Однако оплатить сразу всю стоимость квартиры могут далеко не все. И участники рынка это понимают. В таких случаях застройщики предлагают "подстраховку" — рассрочку или поэтапную оплату, которая дает возможность выплачивать новую квартиру на протяжении нескольких лет.

Как работает механизм рассрочки, насколько дороже становится квартира и какой процент покупателей пользуется этой возможностью — в материале РБК-Украина.

Зачем рассрочка застройщикам?

Механизм рассрочки выгоден и для покупателей и для застройщиков. Поэтому он столь популярен на рынке первичного жилья.

Для застройщика – это возможность больше и активнее продавать, причем на ранних этапах строительства, когда потребность в доверии и деньгах частных инвесторов особенно высока. Возможность платить частями позволяет не упустить людей, которые не имеют на руках полной суммы. Наличие лояльных условий позволяет первичному рынку привлекать и удерживать покупателей.

Если на вторичном рынке у покупателя только два пути: заплатить всю сумму сразу или идти в банк за ипотечным кредитом, то на первичном доступен третий – оформить рассрочку платежа или поэтапную оплату. Таким образом – сделка совершается, а не откладывается на неопределенный срок.

В компании KAN Development рассказали, что на их объектах рассрочкой пользуются более половины инвесторов (около 60%), в компаниях "Обрій" и "Интергал-Буд" называют цифру около 35%. В среднем – рассрочкой пользуются до 50% покупателей квартир на первичном рынке.

Зачем рассрочка покупателям?

Для покупателя – это шанс приобрести новое жилье, не имея на руках полной суммы или не желая выводить ее из других активов. При этом не нужно собирать целый пакет документов, которые требуют в банках, соответствовать строгим критериям к заемщикам и передавать недвижимость в залог кредитору.

Застройщики, в основном, ограничиваются обязательным финмониторингом (требование закона для всех финансовых операций свыше 400 тыс. гривен) и стандартными документами: ИНН, паспорт и разрешение супруга/супруги на сделку. К тому же, процентная ставка банка и другие платежи (комиссия, страхование залога) делают переплату за квартиру в итоге больше, чем в условиях застройщиков. Единственное существенное отличие – срок. Если выплаты по ипотеке можно растянуть до 20 лет, то на первичном рынке можно рассчитывать на 3-5 лет.

Существуют и другие обстоятельства, по которым люди выбирают поэтапную оплату. Некоторые таким образом страхуют себя от рисков со стороны застройщика. Проще заплатить 30% на начальном этапе строительства, чем отдать сразу 100%. Даже с учетом переплаты.

Также традиционно часть сделок на рынке жилья – продажа одной недвижимости и покупка другой. В таком случае выгоднее дождаться сдачи дома, продать свою квартиру и въезжать в новую, чем арендовать жилье в ожидании ключей от новостройки.

В KAN Development отмечают закономерность: люди оформляют максимальный срок рассрочки, а закрывают зачастую досрочно. "Мы даем пять лет рассрочки после сдачи объекта. И большинство инвесторов оформляет полный срок. Гасят в среднем за два с половиной года", – отмечает застройщик.

Что предлагает рынок?

Для крупных и средних украинских застройщиков рассрочка – один из основных инструментов продаж. Поэтому свои программы поэтапной оплаты есть практически у всех девелоперов.

В основном условия такие:

• до введения дома в эскплуатацию – оплата частями без дополнительных процентов;
• после сдачи дома — обычно до трех лет, иногда до пяти (эта опция есть не у всех);
• начальный взнос от 10% (минимум) до 30-50 (в основном) процентов;
• оплата разбивается равными частями на ежемесячные или квартальные платежи;
• остаток платежа привязан к курсу доллара либо актуальной стоимости квадратного метра. Т.е. по факту квартира в рассрочку обойдется дороже, чем купленная по 100%-ной предоплате. В среднем, по оценкам девелоперов, удорожание составляет 10% в год;
• если застройщик не продлевает рассрочку после введения дома в эксплуатацию, можно воспользоваться партнерскими ипотечными программами от аккредитованных банков.Источник: информация с сайтов и отделов продаж застройщиков

Почему условия рассрочки отличаются?

Характерная особенность рынка – чем ниже класс объекта и стоимость квадратного метра в нем, тем на более длительную рассрочку можно рассчитывать.

Так, люди, приобретающие квартиры эконом-класса, чаще остальных используют рассрочку и оформляют максимальные сроки, чтобы уменьшить размер регулярной выплаты. На этих проектах риск потерять покупателя, не предложив "подъемных" условий – самый высокий.

Соответственно, на проектах бизнес- и премиум-класса такой механизм либо отсутствует вовсе, либо рассчитан на то, чтобы покупатель мог рассчитаться несколькими траншами по мере поступления средств. "Bentley в кредит не покупают" – сказали нам в офисе продаж одного из застройщиков.

Поэтому распространенная ситуация, когда у одного девелопера условия рассрочки отличаются в зависимости от класса и цены жилья.

Напомним, ранее РБК-Украина писало, что девелоперы ожидают увеличения стоимости жилья. В зависимости от класса жилья и проекта стоимость квадратных метров может подскочить на 20-40%.