Гроші в землю: де і за скільки купують ділянки навколо столиці

Доступні ціни і широкий вибір ділянок робить покупку землі під приватну забудову в Київському регіоні популярним видом інвестування. Охочих стає все більше: кількість угод щомісяця зростає на 10% при відносній стабільності цін. Така ситуація, за прогнозами експертів, триватиме до літа наступного року.

У чому інвестиційна привабливість землі, як вибрати ділянку під будівництво приватного будинку і на які приміські напрямки звернути увагу-розповідаємо в матеріалі РБК-Україна.

Широкий вибір і високий інтерес

"Висока активність ринку, яка спостерігається в останні півроку, викликана в першу чергу, доступністю і низьким порогом входу. Ви можете купити землю під забудову не тільки, якщо у вас є 50 тис. або 200 тис. дол, але і маючи активи в 2-5-10 тис. дол. Природно, що це в рази збільшує кількість угод. І активність буде зберігатися", – говорить аналітик компанії SV Development Сергій Костецький. За даними компанії, кількість реальних угод по землі в Київській області сьогодні в 3-3,5 рази вище, ніж у березні цього року.

Так, за результатами вересня, на сегмент ділянок вартістю до 80 тис.дол. припадало 60% угод, наділи від 80 тис.до 200 тис. дол. займали частку в 30 % і тільки 10% купували ділянки за ціною від 200 тис.дол. Причому в нижньому сегменті до 80 тис. дол, левова частка (близько 70%) припадала на операції 10-20 тис.дол.

За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, сьогодні земля, як інвестиція, нерозривно пов'язана з майбутнім будівництвом. У 90% випадків, купуючи землю, інвестор не просто вкладає кошти, а планує будувати будинок.

На активність ринку земельних ділянок навколо столиці позитивно впливає широкий вибір. Є варіанти на будь-який гаманець і вимоги. На даний момент кількість представлених в базах земельних наділів перевищує 30 тисяч. Відповідно, на одного покупця припадає три і більше варіанти. Кількома місяцями раніше у продажу було ще більше ділянок, частина з яких вже продана, а частина скоро знову повернеться в бази пропозицій."Інвестиції в землю, по-перше – доступні, а по-друге – розтягнуті в часі. Купуючи ділянки, люди самі визначають кількість часу на будівництво – це може бути як рік, так і десять років. Те, що вкладати в будівництво можна в міру надходження коштів, є величезною перевагою цього сегмента", – розповідає засновник АН "Альянс-Брок" Андрій Сокур.

Популярні напрямки

За даними експертів ринку, перелік найпопулярніших приміських районів для придбання земельних ділянок на сьогодні виглядає так:

1. Києво-Святошинський район (ближня Житомирська траса);
2. Бучанський район;
3. Бориспільський район;
4. Броварський район;
5. Макарівський район (дальня Житомирська траса);
6. Бородянський та Фастівський райони;
7. Обухівський район.

"Сьогодні ми бачимо, що попит зосереджується не на конкретних населених пунктах, наприклад, Боярці, Бучі, Гореничах, а на напрямках в цілому. І Житомирське лідирує, оскільки має оптимальне транспортне сполучення з містом", - зазначає Сергій Костецький.

Іншими важливими перевагами Києво-Святошинський району є розвинена інфраструктура і рекреаційна складова – в районі безліч лісових масивів і водойм.

Стрімко набирає обертів популярність Бучанського району, за словами Юрія Піти, викликана тим, що зараз там будується близько 200 житлових комплексів: "природно, обжитий район, а значить – інфраструктура, комунікації та рекреація, привертає більшу кількість покупців".

Що стосується раніше популярного Вишгородського району, то зниження попиту обумовлено тим, що розташовані тут ділянки мають високі ризики затоплення. Крім того, в районі недостатньо розвинена соціальна і торгово-розважальна інфраструктура. Враховуючи досить високу середню ціну сотки землі (1500 дол.) це не приваблює потенційних покупців.

Географія земельних ділянок столичного регіону також істотно розширилася. Якщо п'ять років тому попитом користувалися ділянки в 10 км зоні, два роки тому – в 30 км зоні, то в нинішньому сезоні проявився інтерес покупців до землі, що знаходиться і далі 30 км від столиці. За даними експертів, частка наділів в межах до 15 км від Києва в загальному обсязі угод приблизно дорівнює 50%, від 15 км до 30 км – 35% і далі 30 км – 15%. При цьому, близько 50% угод купівлі-продажу ділянок відбувається для будівництва будинку, 30% купується під дачу і 20% угод – інвестиційні.Зараз для життя за містом потрібно мінімум 8-15 соток (фото: pixabay)

Скільки коштує сотка

Незважаючи на велику кількість реальних угод, за 9 місяців 2021 року ціна на землю в межах Київської області зросла несуттєво: від 2.5% в Іванківському районі до майже 7% в Обухівському. За даними компанії SV Development, середня ціна сотки в найбільш затребуваному Києво-Святошинському районі становить 2345 дол, в Бориспільському районі – 1774 дол, в Броварському – 1300 дол, в четвертому за затребуваністю Макарівському районі середня ціна сотки 932 дол. У Вишгородському районі ціна значно вища і становить 1534 дол, в Обухівському-1972 дол.

Незначне підвищення ціни в процентному співвідношенні за поточний рік фахівці пояснюють тим, що пропозиція все ще перевищує попит мінімум в три-чотири рази. За даними "Увекон", найбільшу частку за обсягом пропозицій земельних ділянок сьогодні становить Києво-Святошинський район - 21%. Далі йдуть Бориспільський-9%, Вишгородський - 9% і Броварський район - 8%.

Підсумкову вартість ділянки, за словами Юрія Піти, визначає безліч факторів: локація, район і напрямок, інженерні комунікації, рекреаційна складова (ліс або водойма поблизу), оточення і інфраструктура, наявність під'їзних шляхів, стан доріг і екологія: "Усі перераховані вище фактори практично в рівній мірі впливають на вартість ділянки. "Ідеальна" земля може коштує в 1,5-2 дорожче, ніж ділянка, наприклад, без комунікацій або занадто далеко від Києва".

Вимоги зростають

Тим часом, покупці стали вимогливішими і в нинішньому сезоні мають суворі критерії вибору ділянок. Наприклад, вибираючи локацію відштовхуються від району проживання в місті. Так, жителі Осокорків вибирають Бориспільський район, а жителі Теремків – Васильківський.

Зросли також вимоги до площі. Зараз для життя за містом потрібно мінімум 8-15 соток. На яких можна побудувати будинок, облаштувати клумби, газони, альтанку, басейн. Ділянки в 6 соток стрімко втрачають популярність.

Раціонально, що вартість землі не повинна бути вище 25-30% від вартості побудованого на ній будинку з відповідною інфраструктурою.

Важливий ідеальний порядок з документами і правильне цільове призначення землі "під індивідуальне житлове будівництво".

Земельні ділянки без комунікацій, з незручним розташуванням і проблемною документацією сучасні покупці практично не розглядають. Наприклад, раніше ділянки купувалися без "технічних" особливостей землі (структури грунту, конфігурації наділу і т.п.). Зараз потрібні наявність всіх експертиз.

Кожен третій покупець намагається вибрати ділянку з виходом "на природу". Однак рекреаційні зони поблизу наділу істотно збільшують його вартість – в деяких випадках на 10-20%, в деяких – в рази. Наприклад, нещодавно було продано земельну ділянку в с. Підгірці (Обухівський район) з виходом до Дніпра. Ціна сотки в цій угоді склала 30 тис.дол, в той час як сусідні ділянки пропонувалися по 3 тис. дол. за сотку.

Фахівці кажуть, що, якщо раніше напередодні зими і з настанням холодів, ринок купівлі-продажу земельних ділянок в області завмирав, то в цьому році, навіть незважаючи на можливий і локдаун і невизначеність, активність покупців продовжує набирати обертів. Аж до літа 2022 року щомісячна кількість угод буде зростати.

Раніше ми розповідали, що на ринку багато земельних ділянок, яким змінили цільове призначення, а заміські будинки сьогодні йдуть від гігантоманії.