Бізнес на першому поверсі: чи варто вкладати гроші в нежитлові приміщення

Комерційна нерухомість залишається одним з найбільш надійних і популярних інвестиційних інструментів

Приміщення для бізнесу на перших поверхах житлових будинків – вже звичне явище. Це інвестиція, яка при правильному управлінні може принести більший прибуток від оренди, аніж звичайна квартира. Втілити це можна, придбавши нежитлове приміщення у будинках сучасної забудови. Як обрати таку нерухомість, щоб перспективи не перетворилися на проблему та приносили бажаний прибуток — в матеріалі РБК-Україна.

Хто купує комерційні приміщення?

Комерційна нерухомість залишається одним з найбільш надійних і популярних інвестиційних напрямків в Україні, навіть в умовах карантинних обмежень.

"Люди намагаються обмежити користування громадським транспортом і віддають перевагу інфраструктурі в кроковій доступності, тому комерційна нерухомість біля дому стає все більш затребуваною. Найчастіше її купують приватні інвестори у якості бізнесу. Зважаючи на високий рівень недовіри населення до банківської системи, вкладення у нерухомість — найпривабливіший варіант", — прокоментували в KAN Development.

Є частка компаній, які купують приміщення, однак вона незначна. Найчастіше це роблять мережеві ритейлери або компанії, що представляють сферу послуг для населення.

За даними дослідження ГІС "Увекон", найбільший обсяг пропозицій із продажу об’єктів торгової нерухомості в серпні 2021 року у Київській та Одеській областях. Їх сукупна частка становить 48% від загального обсягу. Ще вища концентрація таких пропозицій безпосередньо у Київі та Одесі — 53% від загального обсягу.Джерело: ГІС "Увекон"

На ринку найбільше представлено приміщень невеликих розмірів — до 100 кв. м. Частка такої нерухомості в серпні 2021 року сягала 50% від загального обсягу. Водночас об’єкти торгової нерухомості площею від 100 до 300 кв. м становили 29%.Джерело: ГІС "Увекон"

Аналітики підкреслюють, що останнім часом з’являється все більше нових житлових комплексів, до складу яких входять магазини, кафе, салони краси тощо, проте в дослідженнях їх поки не виокремлюють.

Про існуючий попит на невеликі приміщення говорить і Роман Герасимчук, директор City Development Solutions, особливо, якщо їх купують для подальшої здачі в оренду: "У такому разі, краще орієнтуватися на найбільш затребувані формати: 100—150 кв. м, перевагою буде фасадне або прохідне розташування".

Як обрати, щоб не прогадати?

Вдалий вибір комерційних площ залежить від типу приміщення та локації. "Наприклад, офісні приміщення неподалік центру найчастіше купують компанії для власних потреб. Водночас в офіси в самому центрі інвестують вже приватні інвестори для здачі в оренду. Невеликі приміщення під магазини та ресторани також частіше купують під оренду", — розповідає Лілія Півнєва, керівник департаменту продажів комерційної нерухомості SAGA Development.

До інших критеріїв, що впливатимуть на успішність такої інвестиції, В’ячеслав Савченко, директор Formula Estate, відносить:

• Трафік – пішохідний та автомобільний. Чим він більший, тим краще.
• Візуальна доступність, в ідеалі перша лінія. Це надважлива умова для успішного бізнесу, вигідної ціни продажу/оренди та низької ротації орендарів.
• Умови експлуатації. На сьогодні ОСББ можуть призначати власникам комерційних приміщень необґрунтовано високі тарифи, оскільки діючий закон надає їм такі права. Таким чином, мешканці зменшують свої витрати на експлуатацію.
• Потужні інженерні комунікації та електромережі. Кількість потенційних орендарів може суттєво знизитися, якщо є проблеми з потужностями.
• Парковка (точніше її відсутність) може стати критичним фактором, який зведе нанівець усі переваги нерухомості.
• Площа, планування. Найкращий варіант, коли характеристики приміщення дозволяють максимально широке цільове використання — офіс, магазин, кафе, аптека, банк тощо. Таких універсальних приміщень у вільному доступі обмаль.
• Бюджет. Інколи на певну частину вартості має сенс взяти кредит, якщо приміщення може швидко окупити себе попри сплату відсотків.

Особливо ретельно фахівці радять підходити до технічних характеристик. "Наприклад, приміщення для ресторану повинно мати достатньо освітлення, спеціалізовану каналізацію (К3), зону розгрузки товарів, можливість розділення кухні та посадки гостей, організації літнього майданчика. Для магазину важливі панорамні вікна та візуальна доступність з вулиці. При купівлі приміщень під медичний бізнес та салон краси потрібно звертати увагу на електромережі та інші потужності", — пояснює Лілія Півнєва.

Фото: обирати приміщення потрібно, виходячи зі специфіки бізнесу (Віталій Носач, РБК-Україна)

Кожен із наведених вище пунктів впливає на напрямок і привабливість бізнесу як у разі оренди, так і для власного бізнесу. "Не бізнес потрібно розміщувати в придбаному приміщенні, а купувати приміщення, виходячи зі специфіки бізнесу. В комерційних приміщеннях, що розташовані в житлових будинках, можна розмістити навіть невелике виробництво, якщо воно відповідатиме всім нормам і не порушуватиме законодавство", — додає Олександр Маслов, генеральний директор Управляючої компанії Activitis.

Чим привабливі перші поверхи новобудов?

У новобудовах перші поверхи здебільшого від початку відведено під комерційну складову. "У разі вибору комерції в складі ЖК, необхідно брати в розрахунок майбутню кількість мешканців, відкритість/закритість території для зовнішніх відвідувачів, терміни введення в експлуатацію всього проекту, якщо в ньому кілька черг", — радить Роман Герасимчук.

Окремої уваги заслуговують житлові комплекси з обмеженим доступом. З одного боку, це дає точний опис цільової аудиторії, а з іншої — обмежену кількість клієнтів, що стримує розвиток бізнесу. На думку керівника департаменту продажів комерційної нерухомості SAGA Development, з цієї причини великі оператори туди навряд чи прийдуть. Тому цей варіант більше підходить для локальних бізнесів у межах ЖК.

Натомість у KAN Development зазначають, що формат бізнесу в закритих ЖК залежить від рівня заселеності комплексу: "На перших етапах заселення комерційні приміщення привабливі під кав’ярні, аптеки, продовольчі і невеликі будівельні магазини. При високому заселенні вигідні стоматології, хімчистки, ресторани, дизайнерські студії, зоомагазини, салони краси. Власне, навіть настрої мешканців підкажуть, що саме та коли варто відкривати".

У порадах, на якій стадії вигідніше купувати комерційні площі в новобудовах, у KAN Development запевняють, що інвестувати вигідно на будь-якому етапі будівництва: "На початковому ви отримаєте приміщення, яке незабаром виросте в ціні та стане привабливим на вторинному ринку. Або ж ви придбаєте приміщення у збудованому ЖК, яке буде одразу приносити дохід. Звичайно, це буде залежати від концепції та локації комплексу".

У SAGA Development вважають, що "комерційну нерухомість найкраще купують на етапі будівництва першого-другого поверхів. Тоді значно більший вибір, можна отримати дисконт, що практично неможливо на фінальних стадіях. Крім того, якщо приміщення потребують окремих технологічних рішень — їх можна інтегрувати в проект і реалізувати в процесі будівництва. Це економить час та кошти".

Окупність інвестицій

Якщо ідеться про інвестицію в комерційну нерухомість у житловому будинку з тим, щоб надалі здавати її в оренду, експерти оцінюють середні терміни окупності в 7-10 років. На це впливатимуть:

• площа приміщення;
• час до введення ЖК в експлуатацію;
• час на пошук орендаторів;
• хто робить ремонт у приміщенні — орендодавець чи орендар;
• інфраструктура навколо будинку і транспортна доступність;
• перспективність району.

За словами Олександра Маслова, дохідність від здачі в оренду приміщень становить приблизно 8-12% річних. Впливають на термін окупності правильний вибір орендаря та якісно вибудовані відносини з ним. Також неабиякий вплив мають кризи в економіці, рівень інфляції та платоспроможність населення.

В’ячеслав Савченко звертає увагу, що коли йдеться про окупність інвестицій в комерційне приміщення, локація зазвичай буде на першому місці, але іноді нерухомість у центральних районах може бути переоцінена і давати нижчу доходність, порівняно з менш престижними районами.

Окупність приміщення під власний бізнес, варто розраховувати, виходячи з фінансових показників компанії, зважати на вид діяльності й інші фактори. Але в будь-якому разі, це майно, яким можна оперувати у власних інтересах без щомісячних орендних витрат, що здатно позитивно вплинути на розвиток вашої справи.

Раніше ми розповідали, що саме шукає покупець на ринку нерухомості в 2021 році та як заробити на інвестиціях в апартаменти.