Рынок недвижимости осенью-зимой 2014 года: оценки, тенденции и прогнозы.
Управляющий партнер компании KievStandard
Олег Перегинец
I. Ключевые тезисы
На первичном рынке главенствующим становится покупательский спрос. Девелоперы стараются смотреть на рынок глазами клиента, чтобы не строить ради "метров", а возводить для конкретного покупателя и за понятные деньги. При этом застройщики все чаще обращают внимание на предпочтения инвесторов и их интересы, хотя многие строительные компании продолжают идти своим путем. И от этого проигрывают.
Да, и сам рынок качественно меняется. Давайте вспомним ситуацию в "первичке" лет 5 назад? Тогда не существовало какой-то классификации, сегментов. Сейчас же есть четкая классификация (эконом, бизнес, премиум), и, как результат, требования к каждому объекту. Благодаря этому очень изменился подход к качеству выполненных работ - начиная от лифтов, и заканчивая лестничными пролетами, окнами. Хотя это и сказывается на себестоимости. Буквально: если раньше она составляла 500 долларов, то сейчас 1000 долларов.
Грядут перемены и на вторичном рынке. Во-первых, девальвация дала покупателям карты в руки, благодаря чему продавцы готовы торговаться, и существенно уступают от заявленной цены. Порой на 10-20%. Во-вторых, наконец, решился болезненный вопрос оценки. Этот рынок станет значительно более прозрачным, а стоимость оценки существенно снизится, откроется доступ к информации о реальной цене сделок.
Аренда сейчас - и вовсе главный "драйвер". Переселенцы сделали свое дело, и спрос на съемное жилье не только в Киеве, но и других крупных городах подскочил. Причем, от этого выиграют и города-спутники, которые пока что более доступны по уровню арендных ставок. И Киев унаследует примеры многих мегаполисов, каких как Токио и Париж, где очень дорогая аренда, поэтому переориентация в спутники - вынужденная мера. Вдобавок появятся, так называемые, "share houses" - мода на аренду одного жилья несколькими семьями или сожителями.
II. Первичка: растем осторожно.
Девелоперы
Застройщики смотрят на рынок аккуратно и не начинают масштабных проектов. Также происходит переориентация сил девелоперов в столицу. Например, те, кто ранее строили в Восточных Регионах вынуждены присматриваться к Киеву. Кроме того, намечается экспансия девелоперов из Западной Украине. Появляются и совершенно новые компании, в том числе - при участии нерезидентов.
Еще в 1-м полугодии 2014 года для девелоперов было главной задачей завершить объект, а объекты эконом-класса зачастую продавались буквально по себестоимости. Однако, во 2-м полугодии, невзирая на войну и кризис, стало появляться все больше строек. Например, такие объекты как "Бруклин", Hoffman House, "Квартет", "Аристократ", доходный дом Elyseum (начало строительства с 1.10.14), клубный дом "Черногория", "Столетоф". Помимо этого, начаты продажи квартир и апартаментов в Pechersk Hills residence и Renaissance Residence, а с октября стартуют и в Клубном доме на Франко.
В целом, только в Киеве сейчас около 150 активных строек. Архитектура и концепции становится современней. Застройщики внимательно изучают запросы покупателей и внедряют их в новые комплексы.
Тенденции
Среди новых трендов - появление доступной недвижимости в самом центре столицы. Квадратный метр жилья можно найти и за 1 тыс. долларов. Раньше такого не было. Более популярными становятся апартаменты. Например, во II квартале вырос спрос на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Как однокомнатные, которые как правило покупаются для сдачи в аренду, так двух- и трехкомнатные, которые покупаются для себя. Причем вложения в недвижимость стали более рациональными, и покупатели ориентируются на качество конечного жилья.
Банки кредитуют жилые проекты в виде исключений. Застройщики строят за «свои» деньги, под этой фразой, которую можно услышать в ¾ отделах продаж следует понимать, что застройщик строит за привлеченные от инвесторов деньги.
Проходит и мода на рассрочку, хотя еще недавно, вложив около 30% стоимости жилья, можно было легко получить финансирование. Теперь ситуация несколько иная: после начала боевых действий застройщики готовы давать хороший дисконт. Делать скидки на квартиры, которые обладают низкой ликвидностью. Например, с непривлекательными видовыми характеристиками, с не функциональной планировкой. Или же те, что находятся на первых и последних этажах.
Да, и самим застройщикам дали понять, что в ближайшие полгода-год они не смогут продавать по тем ценам, которые были еще в 2013 году. Соответственно многие из них начинают пересматривать прайсы. Ведь покупательские ожидания гораздо ниже тех цен, которые есть на рынке. И не исключено, что девелоперы в конце сентября - в начале октября начнут снова снижать цены для того, чтобы увеличить темпы продаж.
Скидки
Если говорить о дисконтах, то в эконом-классе они могут достигать 3-7%. В бизнес-классе, в зависимости от цены, которую застройщик положил "под подушку", чтобы затем "подвинуться", - от 5 до 20%.
Для строительства объектов бизнес+ и премиум девелоперы зачастую привлекают либо крупный банк, либо несколько портфельных инвесторов, или рассчитывают на собственные ресурсы. Поэтому в данном случае скидки могут колебаться от 5% од 25%. Если инвесторы международные, то они в лучшие времена финансировали застройщиков и под 3% в год. А значит рассчитывать на скидку в этом случае вряд ли стоит. Однако даже в элит-объектах можно сторговаться до 20%.
Тем не менее, вопрос скидок очень индивидуален, и для того, чтобы получить дополнительные дисконты, нужно иметь хороший инструмент давления. Например, наличный расчет, покупка нескольких квартир. Или же быстрая сделка. Она дает продавцу уверенность, что можно получить деньги уже через несколько дней с небольшим дисконтом, нежели ждать у моря погоды еще несколько месяцев.
Прогнозы
За I-II кварталы 2014 года количество сделок у застройщиков упало в 2 раза в бизнес-классе и в 3 раза в премиум-сегменте, хотя полностью продажи не остановились. А в последние несколько недель августа - в начале сентября вновь наметился рост. При этом квартиры уровня эконом и кофморт остаются локомотивом рынка. Объем сделок с ними на уровне прошлого года, а в отдельные периоды (особенно во время резкой девальвации гривны) - даже выше.
Привычно, наибольшим спросом будет пользоваться недвижимость в столице, куда, особенно в кризис, стекаются потенциальные покупатели из регионов. Причем, сейчас покупка недвижимости многими рассматривается именно как жизненно важная необходимость, отодвигая на задний план роскошь и повседневные траты.
Также есть ожидания, что повысится спрос на первичную недвижимость в городах-спутниках. Ведь стоимость земли, строительных работ там несколько ниже, чем в столице и крупных городах. Это позволяет девелоперам строить качественные объекты по конкурентным ценам. В то же время, близость мегаполиса и, как правило, развитая даже в "сателлитах" инфраструктура делает их удобными для жизни.
ТОП-5 особенностей рынка первичной недвижимости осенью 2014 года
1. Переток застройщиков из миллионников в столицу и появление новых девелоперов;
2. Рост отложенного спроса на апартаменты большой площади, который при стабилизации ситуации будет реализован в реальных сделках;
3. Появление доступных объектов в центральных районах столицы;
4. Гибкие скидки на новое жилье от 3 до 20% и замена механизма рассрочки дисконтами;
5. Повышение привлекательности крупных мегаполисов и недвижимости в городах-спутниках.
III. Вторичка: борьба противоположностей.
Продавцы, покупатели и цены
Ситуация на рынке вторичной недвижимости несколько иная, поскольку там до сих пор нет четких критериев оценки стоимости жилья (хотя в ближайшем будущем, надеемся, это изменится) и доступа к данным о сделках. Как следствие, это провоцирует "черную дыру", и каждый участник рынка диктует свои условия. Причем в одних сегментах цены на первичную и вторичную недвижимость почти выравниваются, а в других сохраняется существенный разрыв.
Ценообразование - наиболее проблемный момент "вторички". Собственник готов продавать квартиру по комфортной для него цене. И, как правило, завышенной. Ведь для любого хозяина его квартира лучше, чем у соседа. Кроме того играют роль субъективные характеристики вкуса, приоритеты, а также зависимость от личной ситуации. От потребности купить другое жилье, приобрести бизнес, переехать в другой город или район и т.д.
В то же время, уровень дисконта в данном сегменте составляет 5-20%. Особенно когда у покупателя есть реальные деньги. И он готов с ними расстаться. При этом большое значение в торгах между сторонами имеет скорость сделки. А также способность покупателя воздействовать на продавца. Например, когда покупатель владеет средней ценой реальных сделок в конкретном районе (для этого достаточно опросить десяток-два агентов). Либо пытается "скостить" стоимость жилья, указывая якобы на его недостатки, и даже манипулированием в информационном поле. Бывало, что покупатель размещал заказные статьи в авторитетных изданиях статьи о том, что квартиры в конкретном доме продаются с очень большим дисконтом в 50%, после чего к "обработке" продавца подключался агент.
Прогнозы и ожидания
Сейчас взаимоотношения продавца и покупателя походят скорее на противостояние, и борьбу за цену. Выбьет ли большую стоимость хозяин жилья, или сможет получить свой дисконт покупатель. И в ближайшем будущем такое противоборство явно сохранится.
При этом продажа вторичного жилья в нынешних условиях - далеко не лучшее решение, поскольку ценовая ситуация не на стороне продавца. Альтернатива - сдача в аренду до момента, когда спрос выровняется. Тем более что сейчас мы видим уникальную тенденцию: стоимость квартир падает, а цена аренды возрастает. Соответственно, логичнее воспользоваться возможностью получать стабильный доход, чем терять на разовой сделке.
ТОП-5 особенностей рынка вторичной недвижимости осенью 2014 года
1. Продавцы вынуждены уступать реальным покупателям;
2. Сближение цен на "первичку" и "вторичку";
3. Дисконты до 20% от заявленной суммы жилья;
4. Упрощение доступа на рынок оценки;
5. Преимущество аренды над продажей "вторичного" жилья.
IV. Аренда: свободное плавание.
Спрос, предложение и цены
Наибольший спрос у арендаторов на однокомнатные квартиры, в то время как предложение - минимально. И хотя вокруг множество новостроек или относительно новых домов, в 80% из них до сих пор не сделан ремонт. А значит, эти площади попросту исчезают как бесполезные арендатору. Двух-трех-комнатные квартиры найти проще. Их нередко снимают семьи, которые строят собственное жилье, и впоследствии заменяют им арендованное.
В то же время, мы видим тенденцию, что многие инвесторы решаются на покупку 1-комнатных квартир (даже нескольких) для сдачи в аренду и перепродажи в период стабилизации рынка. Например, мы анализировали наши продажи за последние 3 года. И оказалось, что от 25% до 40% сделок осуществляются инвесторами, которые заинтересованы в дальнейшей сдаче в аренду или перепродаже.
Кроме того, столица постепенно перенимает моду на "share houses". Когда большие квартиры или дома снимают несколько жителей или семей, которые не могут себе позволить аренду дорогостоящего жилья, и тем более покупку собственного. Их разделяют разные комнаты, но объединяют общие санузлы и кухня. И эту роль на себя возьмут трех-четырех-комнатные квартиры и дома площадью до 500 кв. м.
Также мы видим будущее у так называемых "доходных домов". Они строятся с целью продажи жилья инвесторам, которые будут использовать его исключительно для сдачи в аренду. Для этого необходимы специальные планировочные решения, отделка в квартирах, инфраструктура. Одним из первых в подобном формате станет доходный дом Elyseum (начало строительства - октябрь 2014 года).
Данный проект рассчитан на 500 арендаторов, чего более чем достаточно для загрузки внутренней инфраструктуры. Elyseum получит управляющую компанию, в функции которой входит эксплуатация здания, привлечение арендаторов, выплата ежемесячных дивидендов инвесторам. При этом арендатор получает 1-комнатную квартиру с дизайнерским ремонтом, полную инфраструктуру (бассейн/фитнес/кафе/ магазин/ салон/ко-воркинг), а также набор услуг (клининг/завтраки/прачечная/консьерж). При этом расположен Elyseum будет в центральном районе столицы.
В виду дефицита съемных «квадратных метров» в крупных мегаполисах, набирает обороты переориентация арендаторов в пригороды и города-спутники. Во-первых, многие арендодатели не готовы сдавать беженцам из зоны АТО по той причине, что в любой момент эти люди захотят вернуться домой. Во-вторых, жители с периферии вряд ли потянут резкий прыжок стоимости. Поэтому медленно, но уверенно буду подыскивать жилье в городах-спутниках, арендная плата за которое не превышает 3 тыс. гривен.
Прогнозы
Цена аренда сейчас достигла своей критической точки. Хотя не исключено, что в течение месяца ставки вырастут еще на 10%. Ведь основной массой переселенцев Киев уже наполнился, начался новый бизнес-сезон. Это провоцирует дефицит свободного жилья, и увеличение цен. А в виду того, что спрос гораздо выше предложения, арендодатели устраивают своеобразные "кастинги" среди съемщиков. Например, если стоит выбор между жильцами с собакой или без, то выбор очевиден. Если выбор между девушками и компанией парней - аналогично.
ТОП-5 особенностей рынка аренды осенью 2014 года
1. Существенный рост арендных ставок;
2. Дефицит съемного жилья;
3. Переориентация съемщиков на пригороды и города-спутники
4. Появление моды на "share houses";
5. Скрупулезный отбор арендаторов хозяевами жилья.