Покупка квартиры для себя — ответственный шаг. В таком случае люди выбирают не просто квадратные метры или инвестиционно-привлекательный вариант, а место, в котором планируют жить, работать и отдыхать долгие годы. Поэтому вопрос, как выбрать квартиру в огромном количестве предложений и онлайн-объявлений, может выглядеть сложным. Особенно если вы столкнулись с ним в первый раз.
Как купить квартиру в новостройке так, чтобы новое жилье много лет приносило радость и было для вас оптимальным выбором — РБК-Украина REALTY разобралось вместе с OLX Недвижимость.
Под понятием "покупка на первичном рынке" обычно подразумевают дома, в которых можно приобрести недвижимость напрямую от застройщика.
Выбрав квартиру в новостройке и заключив предварительный договор, человек становится инвестором в строительство. Чаще всего на рынке Киева и других больших городов для этого используется механизм ФФС (Фонд финансирования строительства), где инвестор покупает пакет акций нового проекта, кратных количеству квадратных метров площади будущей квартиры, которые впоследствии обмениваются на документ о праве собственности. В пригородах и небольших городах распространена также схема покупки через физлиц. В таком случае сделка облагается дополнительным налогом в размере 5% от стоимости (обычно он сразу включается в прайс отдела продаж).
В зависимости от стадии готовности проекта меняется и цена доли — наиболее выгодно покупать квартиру на начальном этапе, так называемом котловане, когда застройщик получил разрешительные документы на строительство и начинает реализацию проекта. Цена за уже введенный в эксплуатацию ЖК может отличаться на 20–40% от первоначальной цены на этапе котлована. Однако риски в этом случае также самые высокие. Такой вариант выгоден для инвесторов, которые планируют заработать на перепродаже квартиры на поздних этапах и оценивают соотношение риск/выгода.
Чтобы не остаться в итоге без денег и квартиры — нужно тщательно проверить документы застройщика: разрешения на строительство, градостроительные условия, документы на земельный участок. Также рекомендуется проанализировать действующий портфель проектов компании и ее репутацию на рынке. Сделать это можно с помощью юриста, риелтора, специализирующего на продаже квартир в новостройках или специальных мониторинговых сервисов и госреестров.
Важно учесть, что квартиры в новостройках – вариант для тех, кто не претендует на быстрое заселение и готов подождать 2–3 года или больше до сдачи комплекса. Однако найти жилье от застройщика можно и в готовых домах. Если дом уже построен, но еще официально не сдан в эксплуатацию, с застройщиком или собственником (инвестором) конкретной квартиры заключается договор переуступки права требования.
Ознакомиться с различными вариантами предложений квартир от застройщиков, по переуступке или частных инвесторов, изучить цены и условия можно на сайте OLX в категории Новостройки. Удобный рубрикатор поможет сориентироваться в выборе квартиры, которая максимально соответствует требованиям: цена, район, количество комнат, площадь, этажность здания, класс объекта и тип сделки.
При выборе жилья на первичном рынке, нужно максимально оценить все характеристики: квартиры, локации, комплекса и застройщика. Даже если некоторые из них могут быть непринципиальны для вас – это даст полную картину и поможет составить личный рейтинг новостроек, из которых будет сделан окончательный выбор. Рекомендуется заранее определить для себя ключевые характеристики и по ним подбирать оптимальный вариант.
Этот критерий зависит от предпочтений и возможностей покупателя. Сейчас застройщики классифицируют новые комплексы самостоятельно, условно причисляя их к эконом-, комфорт-, комфорт плюс, бизнес- и элит-классу. Кстати, на OLX среди 30 тыс. объектов больше всего представлено сейчас новостроек эконом-класса – 57%. Каждый класс включает в себя перечень критериев, которым должен соответствовать – от качества строительных материалов и отделки подъездов, до наличия современных технологий, закрытой территории, озеленения, количества паркомест на квартиру и т.д.
Класс и соответствующие ему характеристики объекта напрямую влияют на цену.
Дополнительную стоимость могут придавать привлекательная локация (например парк или лес, удобная транспортная развязка, достопримечательности), благополучное окружение, инфраструктура внутри комплекса.
Отрицательно на стоимости может отразиться наличие промзоны, неблагополучное окружение, плохое транспортное сообщение, плохие экологические характеристики района, перегруженная инфраструктура.
Выбор района – очень индивидуален. В зависимости от образа жизни, работы, потребностей в инфраструктурной составляющей, транспорте и т.д. – предпочтения могут кардинально отличаться.
Например, семьям с детьми будут важны школа, детский сад, поликлиника, площадки и парковые зоны. Для людей без автомобиля важно наличие удобных маршрутов общественного транспорта.
Стиль жизни также влияет на выбор района — людям, ведущим активный образ жизни, любителям шумных вечеринок и прогулок по ночному центру, вряд ли подойдет "спальник" на окраине города.
Критерий экологичности важен для всех, поэтому рекомендуется выбирать комплекс вдали от свалок, заводов и загруженных автомагистралей.
Комфорт проживания в доме во многом зависит от материалов, используемых в строительстве и отделке. Для жилых зданий это в основном газоблок или кирпич. Это влияет, в первую очередь, на характеристики теплосбережения.
Также важно состояние подъездов, количество лифтов, наличие освещения в общей зоне и на территории комплекса. Это мелочи за пределами квартиры, с которыми вы будете сталкиваться каждый день.
Важно также узнать, подключен ли дом к городским системам отопления и водоснабжения или имеет собственные мощности (котельная, скважина) или индивидуальные котлы в квартирах. Обслуживается ЖЕКом или ОСББ. Какие тарифы за обслуживание территории и дополнительные услуги (например, охрана, озеленение, уборку мест общего пользования) необходимо будет оплачивать регулярно.
Комфортным для проживания считается с 5 по 11 этаж и квартиры на них соответственно дороже. Средние этажи хороши обзорным видом из окна и более низким уровнем уличного шума. Большинство покупателей избегают первого и последнего этажей. Первый считается не защищенным от любопытных взглядов, а также жители там больше подвержены шуму и пыли с улицы.
Квартиры на последнем этаже подвержены промерзанием кровли в холодный сезон, а также при поломке лифта их жители сталкиваются со сложностями.
По расположению внутри здания не слишком удачным вариантом считаются:
К выбору площади стоит подходить с учетом таких факторов, как количество домочадцев, стоимость коммунальных услуг и налог на недвижимость, которые напрямую зависят от размеров площади. Для одного человека или пары без детей вполне может подойти однокомнатная квартира. Двухкомнатная — для небольшой семьи с одним или двумя детьми. Трехкомнатная — для семьи более 4-х человек.
Средние цены квартир в городах-миллионниках в долларах США, по данным категории OLX Новостройки в ноябре 2021:
В новостройках отделка от застройщика бывает трех видов. Черновая подразумевает базовые услуги: подведение коммуникаций, установка окон, стяжка пола, входная дверь.
Чистовая отделка — квартира, готовая для проживания. Сюда включены обои, сантехника, межкомнатные двери, бывают варианты со встроенной кухней и возможностью выбора из нескольких вариантов дизайнерского решения. Такой вариант хорошо подойдет для тех, кто не хочет тратить время и деньги на ремонт.
В современных объектах бизнес- и элит-класса также предлагается отделка white box – промежуточное звено между черновой и чистовой отделкой, когда покупателю уже не нужно проводить грязные и пыльные работы (штукатурка стен, гипсокартон, выравнивание пола, радиаторы, розетки и выключатели), но есть возможность сделать дизайн квартиры полностью под свой вкус.
Рынок первичной недвижимости в Украине сейчас относительно стабилен, активно развивается, а цены на квадратные метры в ближайшей перспективе будут только расти — примерно на 3% в среднем в сезон. Поэтому инвестировать в новое жилье лучше сейчас, а выбрать подходящий вариант можно в категории Новостройки на OLX.