Кабинет министров Украины подготовил проект распоряжения "Некоторые вопросы организации банковского кредитования строительства жилья", который позволит внедрить "механизм целевого депонирования средств покупателей" для реализации проектов строительства жилья и продажи готового жилья для двух категорий населения. Копией документа располагает "Коммерсант-Украина".
Действие закона коснется граждан, которые имеют право на господдержку или нуждаются в улучшении жилищных условий. Инициатором этого начинания выступил "Ощадбанк". Суть его заключается в том, что для покупки готового жилья покупатель должен заранее разместить свои средства на депозитном счете.
Предварительное депонирование является механизмом целевого накопления средств. "Предположим, клиент хочет купить жилье, и у него есть 1000 грн. Этих средств недостаточно для положительного решения о предоставлении кредита. Но банк может рекомендовать ему открыть счет для депонирования средств с целью покупки недвижимости - по сути, это целевой депозит. На этот счет клиент будет ежемесячно откладывать определенную сумму, - говорит начальник управления создания и продвижения продуктов банка "Национальный кредит" Борис Шарипов. - Через некоторое время клиент накопит достаточную сумму и сможет подать заявку на получение ипотечного кредита".
В "Ощадбанке" пояснили, что механизм депонирования средств является одним из десяти элементов предложенной ими схемы кредитования доступного жилья. Ее суть заключается в следующем: банк выдает кредит застройщику на строительство в размере 80% от стоимости проекта, получая в ипотеку имущественные права на квартиры и/или объект незавершенного строительства. Поскольку речь идет о кредите при нулевой степени готовности жилья, будет использоваться механизм аккредитации застройщиков и контроля над целевым использованием средств. Строительство небольших по площади квартир с использованием недорогих технологий (за срок не больше года) должно осуществляться на участках, выделенных бесплатно и обеспеченных коммуникациями. "Продажа квартир покупателям-физлицам осуществляется через продажу имущественных прав на них по договору купли-продажи имущественных прав. Выполнение договоров купли-продажи и оплата проводится после ввода дома в эксплуатацию", - говорит заместитель председателя правления "Ощадбанка" Антон Тютюн.
При этом стоимость квартир должна быть не менее чем на 20% ниже средних рыночных цен на жилье на вторичном рынке. "Согласно условиям договора купли-продажи имущественных прав, с целью обеспечения своих обязательств по оплате имущественных прав на квартиру покупатель в период проведения строительства должен разместить на депозитном счете 100% их стоимости. Предполагается, что первый взнос покупателя за собственные средства составит 10%. На протяжении строительства на депозите покупателя за счет его собственных средств (15% стоимости прав) и кредитных средств (75%) формируется остальная необходимая для оплаты имущественных прав сумма. Таким образом, кредит на этапе строительства обеспечен денежными средствами на депозитном счете и имущественными правами на них", - говорит Тютюн. Имущественные права на жилье оплачиваются покупателями и перейдут в их собственность лишь после ввода дома в эксплуатацию, подчеркивают в "Ощадбанке".
Это позволит минимизировать риски граждан, связанные с невозможностью застройщика своевременно достроить жилье, стоимость которого частично или полностью оплачена покупателем. А застройщик получит уверенность в том, что средства покупателей, аккумулированные на депозитных счетах, поступят к нему после завершения строительства квартир и передачи их покупателям.
Передача денег клиента на хранение в банк станет для застройщика гарантией осуществления непрерывных платежей поставщикам. "Механизм депонирования средств позволит банкам активнее кредитовать застройщиков - в существующих условиях такое кредитование является высокорисковым из-за отсутствия качественного залога при строительстве с нуля и отсутствия доходов в первые периоды обслуживания долга. Депонирование создаст такое обеспечение при кредитовании застройщиков и снизит риски нецелевого использования средств", - отмечает директор департамента розничных клиентов "Кредобанка" Орыся Юзвышин.
Депонирование гарантирует продажу недвижимости. "Куда проще построить дом, чем потом продать в нем все квартиры. Если большинство будущих владельцев квартир депонируют средства под проект, банк не будет иметь проблем с застройщиком, поскольку тот сможет построить и сразу же продать жилье",- говорит зампред правления Авант-банка Андрей Швец. Для желающих приобрести жилье такой механизм также должен стать привлекательным. "Для клиента это гарантия того, что его деньги будут потрачены только в случае, если объект будет построен. При этом на данные средства должны начисляться проценты", - говорит руководитель бизнеса "Потребительское кредитование" ПриватБанка Андрей Ковтун.
Учитывая, что этот проект предусматривает получение рефинансирования НБУ, опрошенные изданием банкиры готовы к нему присоединиться. Однако от банков потребуется полноценное участие в судьбе строительного объекта. "Такие проекты требуют дополнительных затрат, связанных с мониторингом целевого использования кредитных средств на всех этапах строительства, отслеживанием графика выполнения работ, их качества, а также предупреждением мошеннических операций", - отмечает начальник кредитного управления "Энергобанка" Дмитрий Порохов. К тому же предложенный механизм не может решить проблему низкого уровня доходов населения, который не позволяет им накопить средства для покупки жилья. "Наибольшей проблемой рынка недвижимости является отсутствие средств у покупателей, и предложенный механизм вряд ли решит эту проблему", - сетует Орыся Юзвышин.
Отметим, по данным Госстата, количество семей и одиноких граждан, пребывающих на квартирном учете, к концу 2012 г. составило 1,022 млн, сократившись за год на 62 тыс. По программе "Доступное жилье" в 2012 г. заключено 1,23 тыс. ипотечных договоров.