Як купити квартиру своєї мрії: чек-лист для тих, хто починає пошук

Купівля квартири для себе — відповідальний крок. У такому випадку люди обирають не просто квадратні метри або інвестиційно-привабливий варіант, а місце, у якому планують жити, працювати та відпочивати довгі роки. Тому питання, як вибрати квартиру серед величезної кількості пропозицій та онлайн-оголошень, може виглядати складним. Особливо, якщо ви зіткнулися з цим уперше.

Як придбати квартиру в новобудові так, щоб нове житло багато років приносило радість і було для вас оптимальним — РБК-Україна REALTY розібралося разом з OLX Нерухомість.

Як відбувається покупка квартири в новобудові?

Під поняттям "покупка на первинному ринку" зазвичай мають на увазі будинки, у яких можна придбати нерухомість безпосередньо від забудовника.

Обравши квартиру в новобудові та уклавши попередній договір, людина стає інвестором у будівництво. Найчастіше на ринку Києва та інших великих міст для цього використовується механізм ФФБ (фонд фінансування будівництва), де інвестор купує пакет акцій нового проєкту, кратного кількості квадратних метрів площі майбутньої квартири. Згодом ці акції обмінюються на документ про право власності. У передмістях і невеликих містах поширена також схема покупки через фізичних осіб. У такому випадку з суми додатково стягується податок у розмірі 5% від вартості (зазвичай він відразу додається в прайс відділу продажів).

Залежно від стадії готовності проєкту змінюється і ціна частки — найвигідніше купувати квартиру на початковому етапі, так званому котловані, коли забудовник отримав дозвільні документи на будівництво і починає реалізацію. Ціна за вже введений в експлуатацію ЖК може відрізнятися на 20-40% у більшу сторону від початкової ціни. Однак і ризики в цьому випадку також найвищі. Такий варіант вигідний для інвесторів, які планують заробити на перепродажі квартири на пізніх етапах і оцінюють співвідношення ризик/вигода.

Як перевірити надійність об'єкта

В підсумку, щоб не залишитися без грошей і квартири, потрібно ретельно перевірити документи забудовника: дозволи на будівництво, містобудівні умови, документи на земельну ділянку. Також рекомендується проаналізувати портфель проєктів компанії та її репутацію на ринку. Зробити це можна за допомогою юриста, рієлтора, які спеціалізуються на продажах квартир у новобудовах, або на спеціальних моніторингових сервісах і держреєстрах.

Важливо врахувати, що квартири в новобудовах – це варіант для тих, хто не претендує на швидке заселення і готовий зачекати 2-3 роки або більше до здачі комплексу. Однак знайти житло від забудовника можна і в готових будинках. Якщо будинок вже побудований, але ще офіційно не зданий в експлуатацію, із забудовником або власником (інвестором) конкретної квартири укладається договір відступлення права вимоги.

Ознайомитися з різними варіантами пропозицій квартир від забудовників, за угодою відступлення або приватних інвесторів, вивчити ціни та умови можна на сайті OLX у категорії Новобудови. Зручний рубрикатор допоможе зорієнтуватися у виборі квартири, яка максимально відповідає вимогам: ціна, район, кількість кімнат, площа, поверховість будівлі, клас об'єкта і тип угоди.

За якими критеріями вибрати квартиру: чек-лист

При виборі житла на первинному ринку, потрібно максимально оцінити всі характеристики: квартири, локації, комплексу і забудовника. Навіть якщо деякі з них можуть бути непринциповими для вас – це дасть повну картину і допоможе скласти особистий рейтинг новобудов, з яких буде зроблений остаточний вибір. Рекомендується заздалегідь визначити для себе ключові характеристики й за ними підібрати оптимальний варіант.

Ціна

Цей критерій залежить від уподобань і можливостей покупця. Зараз забудовники класифікують нові комплекси самостійно, умовно зараховуючи їх до економ-, комфорт-, комфорт плюс, бізнес - та еліт-класу. До речі, на OLX серед 30 тис. об'єктів зараз найбільше представлено новобудов комфорт-класу – 57%. Кожен клас містить перелік критеріїв, яким повинен відповідати – від якості будівельних матеріалів та оздоблення під'їздів, до наявності сучасних технологій, закритої території, озеленення, кількості паркомісць на квартиру тощо.

Клас і відповідні йому характеристики об'єкта безпосередньо впливають на ціну.

Додаткову вартість можуть надавати приваблива локація (наприклад, парк або ліс, зручна транспортна розв'язка, пам'ятки), благополучне оточення, інфраструктура всередині комплексу.

Негативно на вартості може сказатися наявність промзони, некомфортне транспортне сполучення, погані екологічні характеристики району, перевантажена інфраструктура.

Район

Вибір району – дуже індивідуальний. Залежно від способу життя, роботи, потреб в інфраструктурній складовій, транспорті тощо – переваги можуть кардинально відрізнятися.

Наприклад, сім'ям з дітьми будуть важливі школа, дитячий садок, поліклініка, майданчики та паркові зони. Для людей без автомобіля важлива наявність зручних маршрутів громадського транспорту.

Стиль життя також впливає на вибір району — людям, які ведуть активний спосіб життя, любителям галасливих вечірок і прогулянок по нічному центру, навряд чи підійде "спальник" на околиці міста.

Критерій екологічності важливий для всіх, тому рекомендується вибирати комплекс далеко від звалищ, заводів і завантажених автомагістралей.

Зовнішній вигляд будинку

Комфорт проживання в будинку багато в чому залежить від матеріалів, використаних у будівництві та оздобленні. Для житлових будівель це газоблок або цегла. Це впливає, у першу чергу, на характеристики теплозбереження.

Також важливі стан під'їздів, кількість ліфтів, наявність освітлення у загальній зоні й на території комплексу. Це дрібниці за межами квартири, з якими ви будете стикатися кожен день.

Важливо також дізнатися, чи підключений будинок до міських систем опалення та водопостачання або має власні потужності (котельня, свердловина), або індивідуальні котли у квартирах. Обслуговується ЖЕКом або ОСББ. Які тарифи за обслуговування території та додаткові послуги (наприклад, охорона, озеленення, прибирання місць загального користування) необхідно буде оплачувати регулярно.

Поверх

Найбільш комфортними для проживання вважаються 5-11 поверхи, тож квартири на них відповідно дорожчі. Середні поверхи приваблюють краєвидом з вікна і нижчим рівнем вуличного шуму. Більшість покупців також уникають першого та останнього поверхів. Перший вважається незахищеним від цікавих поглядів, а також жителі там отримують більше шуму і пилу з вулиці.

Квартири на останньому поверсі схильні до промерзання покрівлі в холодний сезон, а через несправність ліфта мешканці можуть зіштовхнутися з незручностями.

По розташуванню всередині будівлі не надто вдалим варіантом вважаються:

• квартири поруч з ліфтовими шахтами та сходами;
• кутові квартири – в кімнатах із двома зовнішніми стінами взимку може бути прохолодно;
• з вікнами з видом на прилеглі будівлі, через що в приміщення потрапляє мало світла.

Площа квартири

До вибору площі варто підходити з урахуванням таких факторів, як кількість мешканців, вартість комунальних послуг і податок на нерухомість, які безпосередньо залежать від розмірів площі. Для однієї людини або пари без дітей цілком може підійти однокімнатна квартира. Двокімнатна – для невеликої сім'ї з одним або двома дітьми. Трикімнатна – для сім'ї з понад 4-х осіб.

Середні ціни квартир у містах-мільйонниках у доларах США, за даними категорії OLX Новобудови у листопаді 2021:

Внутрішнє оздоблення

У новобудовах оздоблення від забудовника буває трьох видів. Чорнове оздоблення передбачає базові послуги: підведення комунікацій, встановлення вікон, стяжка підлоги, вхідні двері.

Чистове оздоблення – готова для проживання квартира. Сюди входять шпалери, сантехніка, міжкімнатні двері, бувають варіанти з вбудованою кухнею і можливістю вибору з декількох варіантів дизайнерського рішення. Такий варіант добре підійде для тих, хто не хоче витрачати час та гроші на ремонт.

У сучасних об'єктах бізнес- та еліт-класу також пропонується оздоблення white box – проміжний етап між чорновим і чистовим оздобленням, коли покупцеві вже не потрібно проводити брудні й пилові роботи (штукатурка стін, гіпсокартон, вирівнювання підлоги, радіатори, розетки та вимикачі), але є можливість зробити дизайн квартири повністю на свій смак.

Ринок первинної нерухомості в Україні зараз відносно стабільний, активно розвивається, а ціни на квадратні метри у найближчій перспективі будуть тільки зростати — приблизно на 3% у середньому в сезон. Тому інвестувати в нове житло краще зараз, а вибрати оптимальний варіант можна в категорії Новобудови на OLX.