Метры дорогие: что происходит с рынком недвижимости
Павел Костицын
Девальвация и рецессия полностью перекроили рынок недвижимости в Украине. Нет, обвала цен не произошло (разве что в долларовом эквиваленте). Напротив, следуя за валютным курсом, застройщики повышают стоимость квадратных метров. Однако, впервые за долгое время рынок развернулся лицом к покупателю.
Потенциальный инвестор с деньгами сейчас может диктовать условия сделки: требовать скидку, льготные условия рассрочки, улучшение жилищных условий (при покупке вторичного жилья). И продавцы, пусть и нехотя, вынуждены идти покупателям навстречу.
Однако такой аттракцион щедрости вряд ли будет долгим. По данным консалтинговой компании City Development Solutions, с начала года только в столице первичное жилье подорожало более чем на 30%. В регионах эта тенденция менее заметна, но квартиры растут в цене и там. А поскольку повышение стоимости недвижимости значительно отстает от темпов девальвации гривны, уже в начале 2015 года эксперты ожидают удорожание в национальной валюте еще минимум на 10-15%.
Уже дороже
Из застройщиков лучше всего себя чувствуют компании, которые играют в сегменте бюджетного жилья (или эконом-жилья). Подтверждение тому - 33 новостройки, которые были введены в эксплуатацию с начала года, где концентрация бюджетных квартир составляет 65%.
"Причем из 180 жилых комплексов, которые выставлены на продажу в Киеве, 50% находятся в Голосеевском, Днепровском и Дарницком районах. Именно там и сконцентрировано жилье эконом-класса", - отметила в ходе конференции "Рынок недвижимости Киева: тенденции и прогнозы. Релиз новостроек" старший консультант City Development Solutions Виктория Погасий.
В то же время, жилье бизнес-класса, а в особенности премиум-объекты, спросом почти не пользуется. По оценкам компании KievStandard, количество сделок с более дорогими квартирами с начала 2014 года упало в разы.
Соотношение разных классов жилья на рынке первичной недвижимости*
Причину таких настроений инвесторов объяснить достаточно легко: обладателем квартиры в Киеве сейчас можно стать, в пересчете на валюту, за 30-35 тыс. долл. Поскольку у многих украинцев сбережения давно конвертированы в доллар, они вкладывают их в жилье. И выбирают его из самого низкого ценового сегмента, так как, вполне логично, гораздо выгоднее купить 2-3 комнатную квартиру где-то на отшибе, нежели "единичку", но в центре города.
Динамика цен на некоторые жилые комплексы доступного жилья в Киеве
В итоге, такая доступность квадратных метров оттягивает клиентов у застройщиков, возводящих жилые комплексы, рассчитанные на зажиточных инвесторов.
"К тому же, для покупателей квартир в высоком ценовом сегменте приобретение жилья не является острым вопросом. Чаще всего это улучшение жилищных условий, но для этого нужна стабильность в стране, коей сейчас нет", - отмечает управляющий партнер KievStandard Олег Перегинец.
Помимо всего прочего, удорожание элитной недвижимости с начала 2014 года ощущается особенно сильно. По оценкам экспертов, "бизнес" вырос в цене почти на 50%, "премиум" - на 70%. Это связано с большой долей импортных материалов, которые используются при строительстве такого жилья.
Вложение с настроением
В целом, на фоне оттока депозитов из банков (за 11 месяцев 2014 года объем депозитов физлиц сократился почти на 45 млрд грн) украинцы все чаще стали выбирать недвижимость как способ сохранения средств.
* данные City Development Solutions
К тому же, спрос с большим перевесом ушел на первичный рынок. Соотношение сделок с первичкой и вторичкой приблизительно 70% на 30%.
"На вторичном рынке наблюдается некий конфликт: продавцы не готовы существенно снижать цены, особенно в валюте, а покупатели не готовы платить по новому курсу. Поэтому объекты "зависают" и формируется избыточное предложение», - говорит аналитик портала Лун.ua Анна Гребнева.
Опять-таки, благодаря девальвации гривны приобретение квартир в новостройках становится все более выгодным. Кроме того, сокращается разрыв в стоимости между жильем разного метража, что побуждает инвесторов вкладываться в строительство квартир, нежели заключать сделки с готовым, но уже "бывшим в употреблении" жильем.
Играет на пользу покупателей и большая сговорчивость застройщиков, нежели частных владельцев квартир. Последние, как правило, если их не устраивает цена сделки, предпочитают выжидать. В то время, как девелоперы соглашаются "двигать" цену, поскольку нуждаются в регулярном финансовом потоке.
"В эконом-классе дисконты могут достигать 3-7%. В бизнес-классе, в зависимости от цены, которую застройщик положил «под подушку", чтобы затем "подвинуться", - от 5 до 20%", - подчеркивает Олег Перегинец.
Кстати, еще одна интересная тенденция - покупка жилья не для собственного проживания, а сдачи его в аренду. Причем, это касается даже не однокомнатных, а более габаритных квартир, которые превращаются в своеобразные мини-коммуналки. Развивать коллективный формат проживания арендодателей спровоцировал всплеск спроса на аренду в Киеве, а также городах, близких к зоне АТО. Естественно, речь идет о съемщиках - переселенцах из Луганской и Донецкой областей.
Однако, подавляющее большинство тех, кто хотел найти жилье за пределами "горячей зоны", уже это сделал. Поэтому интерес к аренде постепенно падает.
Более того, переселенцы, осознавая риски затягивания военного конфликта на Востоке страны, нередко принимают решение о покупке квартир. В частности, по оценкам экспертов рынка недвижимости, только в столице около 10% сделок заключают мигранты.
Ждут улучшения
Застройщики стараются смотреть в 2015 год с надеждами и оптимизмом. Помимо роста цен на жилье, они также ожидают сохранение положительного спроса со стороны покупателей. Стимулировать его будут нестабильность банковской системы, поиск альтернативных вариантов для инвестиций, а также использование недвижимости как источника постоянной прибыли.
В частности, речь о так называемых "доходных домах", которые были крайне распространенным явлением в начале XX века (самый известный в Киеве - это Дом с Химерами). Суть подобных объектов заключается в том, что недвижимость приобретается не для собственных нужд, а исключительно для сдачи в аренду. Причем, как в новостройке, так и в старом жилом фонде.
Одним из первых доходных домов современной столицы станет проект Elyseum. Доходный дом с таким названием появится в 2016 году рядом с пр. Победы, в Киеве. Застройщиком выступит львовская компания "Риел". Планируется, что этажи дома со 2-го по 14-й будут продаваться исключительно инвесторам, которые смогут сдавать так называемые "сьюты" (их площадь составит от 29 до 36 кв. м) в аренду.
Сохранится и спрос не только на малогабаритные квартиры (площадью от 20 до 40 кв м), но и более просторное жилье, до 80-120 кв м. Оно сдается в виде хостелов или так называемых «sharehouses». То есть, современных коммуналок, где уживается по нескольку семей.
Помимо этого, во главу угла постепенно становится качество возводимых объектов: материалов строительства, отделки, как внешней, так и внутренней. Покупатели хотят видеть экологически чистые материалы, товарный вид дома в целом, а также его энергоэффективность (утепление стен, современные экономичные системы отопления, водоснабжения) и, разумеется, развитую инфраструктуру.
Однако, темпы строительства нового жилья вряд ли будут существенно расти. Особенно в Киев, где новостроек и так в избытке.
В то же время, другие крупные города станут более привлекательны для застройщиков с позиции "цена-спрос". Поэтому стоит ожидать появления новых комплексов в таких городах как Харьков, Одесса, Львов, Депропетровск и т.д. А стоимость жилья на периферии будет постепенно догонять столичную, но с сохранением разрыва в размере 20-30%. Наиболее близко к Киеву по ценам приблизятся разве что его города-спутники.
Рынок же вторичного жилья так и продолжит существовать по принципу "цена сделки очень далека от цены предложения». Иногда разница может достигать 20-30%. Все будет зависеть исключительно от договоренностей между покупателем и продавцом, от требований к приобретаемой квартире первого и ожиданий второго. А также от наличия альтернативных вариантов в новостройках, что тоже является немаловажным фактором влияния на цену "вторички".
